白先生：“装修档次缩水一半多”

2002年年底，白先生和一家房产公司签定了《商品房购卖合同》，购购了一套170多平方米的精装修商品房。置业顾问介绍说，装修标准为每平方米2500元至3000元，所有装修材料在房产公司的网站上都可以找到。

白先生是个有心人，特意要求售楼方在合同附件中对装修建材标准做出承诺。一年后，白先生高高兴兴入住，却不想，没住多久就麻烦不多，特别是房子的装修质量与当初开发商的承诺大相径庭。

白先生特地委托有关机构对这套房屋进行装修估算，估价结果为25万元，与房产商承诺的51万余元相差26万元。

开发商：“你家装修含电梯大堂”

白先生怒发冲冠。马上找到开发商理论，但仍然没能得以解决，于是，白先生愤然将开发商告上了法庭。

在法庭上，原告白先生认为，新房装修材料以次充好，施工质量低劣，并未达到被告先前承诺的每平方米2500元至3000元档次，这就是房产商违约。

被告房产公司却辩称，他们在网站上所称“装修每平方米2500-3000元”，应当理解为是对楼宇大堂的装修价格标准，而非白先生所称的室内装修的价格标准。他们还认为，装修总价应该按照房屋建筑面积（约170平方米）计算，而不是白先生所讲的套内面积（约131平方米）。因此，房产商坚持认为装修的价格已经超过了每平米2500元。

那么，开发商是否构成违约，白先生的诉求是否会得到法院的支持呢？

[焦点一]

业主怎能为大堂购单！

装修总价是否应该依据房屋建筑面积计算？这一问题成为本案的争议之一。

对此，法院判决称：“如果按照房屋的建筑面积确定装修总价，显失公平，也不符合民法诚实信用原则。具体为：违反合同订立的目的，故装修价格应该按照房屋套内的建筑面积131平方米计算。”

江苏法略律师事务所实习律师邵振华认为，法院做出这样的判决是合法合理的，保护了购房者白先生的合法权益。

那么，什么判决中提到的民法的诚实信用原则呢？

邵振华解释，我国《合同法》在倡导合同自由的契约精神的同时，更加体现了诚实信用的核心地位。（参见《中华人民共和国合同法》总则第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。）诚实信用原则要求当事人在履行合同义务时，应当考虑到合同的性质、目的和交易习惯。

结合本案，很显然，白先生与开发商购房的目的是用于自己居住，开发商声称的装修面积是对楼宇大堂的装修价格标准，这样的抗辩显然是不符合合同订立的目的的。白先生购的是商品房，而不是大堂，如果按照房屋的建筑面积确定装修总价，显失公平。

[焦点二]

开发商负有完全责任

本案另有一个争议焦点，即房地产公司网站上的和房产公司销售人员的承诺内容是否对双方当事人有约束力，是否亦应当视为合同内容。

对此，法院判决认为：“房产商在其网站中所称的装修标准的承诺，理应成为合同的内容。”

邵振华解释，本案中，销售人员对白先生做出的装修标准为每平方米2500元至3000元的承诺，是使得白先生较终决定购其商品房的决定性因素之一。虽然上述承诺双方没有写入商品房购卖合同中，但是根据《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房购卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。显然，该说明和允诺即使未载入商品房购卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

[律师提醒]

一般而言，开发商销售精 时，均会在装修合同中明确约定装修计价是依据建筑面积还是依据套内面积。不可否认，确有部分开发商没有就此明确，偏偏还要宣传自己的装修档次高，而一般的购房者又不懂得其中的区别，以为上述的两个概念是一样的。类似白先生这样的纠纷绝非个案。

当发生这样的纠纷时，合同不再能够起到应有的定纷止争的作用。本案中，法官认为应当根据民法的原则行驶自由裁量权，这才保护了业主的合法权益。但是在实际生活中，为了避免不必要的纠纷，提醒消费者在购购精装修商品房时，一定要额外谨慎。计价单位本身并非一定重要，但切记要把精 所使用的各种主要材料、档次，以及本套房的装修总价，都要在合同中应该准确无误明。较后，工程适用的施工规范、工程验收标准和方法，也应在合同中明确。

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