楼市现回暖，而调控未曾放松，在“新型城镇化”的政策导向之下，2013年的房企该如何判断与应对？昨日，城市观点论坛中国行2012年度论坛在广州举行，楼市专家认为，目前房企已经迎来微利时代，开发新产品，坚持高周转策略是转型的重要的方向。而中国房地产业协会副会长朱中一直言，面对市场回暖，如果房企不理性的话，很有可能出台新的调控政策。

　　城镇化：

　　土地扩张速度或逐步放缓

　　“一方面大家抱怨大城市人涌入太多；另一方面，从全球趋势看，交通网络的改进增大了大城市对人流的吸引力。”国务院发展研究金融研究所副所长巴曙松在论坛上表示，城镇化争论还没有很清晰的结论。

　　巴曙松称，过去十年，土地的城镇化的速度显著地快于人口城市化的速度。而这个趋势或在未来的日子里出现改变。他预计，新的阶段环境和人口结构有变化，流动的方式也会出现变化。“随着老龄化到来和产业迁移，未来将出现人口回流，跨省流动人口明显减少。”与此同时，土地的扩张速度也会逐步放缓，扩张的可能性变小，土地城市化从数量扩张向效率、内涵扩张过渡。

　　而中国房地产业协会副会长朱中一在论坛中表示，房地产发展要和城镇化发展相适应，和相关的产业发展相协调。“这就是将来房地产业定位问题。”

　　预判：

　　不理性或惹新政策出台

　　2012年，房地产的调控政策贯穿全年。而对于2013年的地产调控政策，朱中一直言道：“目前的市场确确实实有回暖现象，如果我们的企业不理性的话，是很有可能出台新的调控政策。”

　　“为什么2010年4月份出台关于坚决遏制房价过快上涨的通知？就是因为2010年两会上，有50%提案是针对房地产。”朱中一表示，理性是促进房地产市场平稳健康发展的重要表现。

　　而经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，调控房地产不是不让老百姓改善住房，而是让更多老百姓分享城市化的好处。不仅分享住房的条件改善的好处，而且分享由于城市建设的不断推进带来的资产性收益的好处。“我以为这没有什么不好。”

　　房企：

　　高周转微利时代到来

　　面对2013年的地产行业发展可能遇到的新的机遇和挑战，房企转型也已经成为无法避免的话题。在转型时，“高周转”一词被频频提及。

　　金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪在论坛上表示，房企已经由所谓暴利时代转入微利时代。他认为，2013年，价平量增依然是主要选择。

　　而金融分析家、北京贝塔咨询合伙人杜丽虹女士认为：“2012年，地产上市公司平均的周转速度比2011年减慢了8%。从供需看，当前的房价处于刚需的上限，未来能否继续走高主要依赖于真实收入的增长。但是经济增速减缓制约刚需释放，意味着后土地红利时代地产行业必须转型，从重资产模式转向轻资产模式。”

　　新闻链接

　　去年龙头房企平均资产负债率攀升

　　净利率毛利率双双回落

　　昨日，观点地产新媒体发布了2012年度中国房地产100榜榜单，同时发布“2012年度中国房地产上市企业30强(地产G30)”等多个榜单。2012年度中国房地产100榜榜单显示，万科[简介 较新动态]再次成为，但与名的差距在不断缩小。保利[简介 较新动态]、恒大进入三强。从销售金额来看，排名前五的房企销售金额均超800亿元，这是中国房地产行业有史以来较好的成绩。

　　而记者发现，虽然今年的企业销售情况不俗，但是财务指标并未有明显好转，甚至有所恶化。从单向指标统计来看，在地产G30榜单中，30个龙头企业的平均资产负债率为72.54%，较上年度的70.22%有所增加。30家入榜企业只有2家的资产负债率在35%~60%的安全线以内，却有20家资产负债率超过70%的警戒线，远超2011年度的15家；另有7家超过80%。

　　在平均毛利率方面，30家企业平均毛利率为39.54%，较2011年度的42.73%有所回落；平均净利率则为23.56%，同样较上年度的28.91%大幅回落。

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