每到寒风刺骨的冬季，拥有温润空气、阳光沙滩的海南就会迎来大批北方度假游客。而伴随旅游旺季，海南楼盘进入新一轮的推盘旺季。

 　　从11月下旬开始，海南香水君澜、波波利海岸、澄迈海滨城等数十家项目开始涌入北京举办大型推介。同往年冬季一样，海南项目尤其是有晋商股份的项目，依然把太原市场视为重要的潜在客户挖掘地，各种形式的太原推介会将在12月、2013年1月纷至沓来。

　　在海南国际旅游岛启动、国家楼市调控的复杂大背景下，海南标榜着旅游地产、投资百亿、占地千亩的项目如今遍地可拾，面对机遇与风险，投资者的选择满是困惑和揪心。

　　1海南项目热衷北上

　　数据监控显示，12月海南预计有22个项目开盘，其中纯新盘19家，占比86.36%。预计开盘数量同比下跌了29.03%，但环比上月上涨了69.23%。

　　作为国际旅游岛，海南楼市超过八成的交易面积，卖给了异地客户。尤其是冬季气候寒冷的东三省、华北地区客户对海南项目更是情有独钟。海南陵水县某项目太原展示的销售主管高雷告诉记者，曾有一位来自太原古交的客户在该项目购购了五套房子。

　　正因如此，海南政府及海南商业协会、海南房地产协会每年会组织庞大的房产旅游推介会，北上售房。记者从中国旅游地产服务集团了解到，从11月下旬开始，海南地区的香水君澜别墅、波波利海岸、青龙·碧海金珠等多达16个项目在北京市场做推介及营销。

　　记者了解到，半山半岛、波波利海岸、半山一号等项目股东均为山西人。目前，上述项目现在正在寻找会展合作方，准备今年12月、2013年1月来太原做推介，或者在太原开放展示。“眼下仅仅是旺季楼市预热，1、2月的海南项目在北京、山西的推介活动还会源源不断。”销售主管高雷这样说。

　　房地产数据调研机构克而瑞信息集团太原公司的负责人李峰介绍，年底是海南传统的推盘旺季，开发商集中推盘可以突出其项目的独特性，而今年下半年后，受全国楼市整体回暖的影响，海南市场较去年有很大好转，因此推盘企业和推盘数量有所增加。

　　2库存压力大

　　专为晋商开发的海南项目提供法律咨询的律师王先生接受记者电话采访时称，海南国际旅游岛启动之后，全国各地的房企在海南大手笔拿地。于2009年前后拿地的项目，其一期工程今年已进入前期预热销售期。与此同时，受到楼市调控影响，海南当地的老项目近两年来积攒的库存量不少，这是近期推介会激增的重要原因。

　　业界人士推算，从2010年开发商蜂拥拿地算起，除三亚的库存压力为20个月左右，其他地区普遍需要40个月消化库存，海南楼市的去库存化将持续到2013年。企业只能通过打造更多亮点及卖点，才能吸引购房者关注，缓冲市场压力。

　　省城大南门景峰国际波波利海岸项目展示厅的接待人员称，海南无独有偶的资源优势依然被置业者所看重。不过，到海南旅游的游客正从观光旅游向度假旅游转变。这意味着，海南楼盘不光要能满足游客或业主住的需求，项目设计建设还必须有内涵，满足业主和游客体验式休闲需求。

　　目前，包括万科、华润、绿地等在海南拿地的一线房企，纷纷投入重金打造项目人文内涵，突显品牌的与众不同；波波利海岸将传统渔村与新建艺术村作为卖点；清水湾、半山半岛等项目则均在项目内先建设特色酒店、园林景观，再卖住宅。

　　因为楼市调控政策、库存庞大的影响，今年冬天，海南楼市的涨幅并不明显。高雷介绍说，海南西海岸主流价格在每平方米1.5万元-2万元，东海岸线的主流价格在每平方米2万元-3万元，只有南海岸的海景一线房每平方米的价格达四五万元。海口市的一些项目，加推楼盘价格今年在每平方米1.2万元。海南楼价，今冬没有出现2009年年末式的疯狂上涨。

　　3机遇风险并存

　　自海南国际旅游岛建设以来，大批房企涌入海南岛。中房协顾问袁纶华表示，较初，由于海南地方财政基础较薄弱，海南此前在房地产开发中更多的是将大片土地交给开发商整体开发，目前海南的一级土地市场格局基本定型。而政府通过招拍挂方式出让的土地数量较少。

　　现在，海南省沿东海岸向内纵深一公里的地块，已经被瓜分殆尽。其中50%被2010年以后新进入的开发商所圈得。据房地产业内调查数据显示，海口、文昌、博鳌三地均存在区域性的土地垄断开发企业，这些开发商手中拥有的土地储备均以千亩、万亩计，包括雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产，中粮集团、华润集团等。按照开发周期，这些大规模项目的运作时长达“十年”。这意味着，开发商必须有雄厚的资本做好“熬”的准备。但事实上，相当一部分去海南拿地的企业，却是抱着开发销售传统住宅的态度去运作旅游地产；还有一部分开发商更是为了圈地、炒地皮。

　　业界一致认为，项目没有好的设计，没有雄厚运作资本，开发商没有打持久战的决心，这个项目很可能会“烂尾”。据了解，2001年，国内某开发商在三亚东部拿到一块占地300亩的地块，滚动投入资金累计达20亿元。项目每年仅还贷利息达数亿元不等，项目开发一期之后，就再无声息。直至2010年，海南国际旅游岛启动之后，该项目被三个山西老板共同接手才开始二期、三期开发，并在今年年初和年末发售。“业主如果购了这样的项目，需要背负十年的心理压力。这种投资显然是失败的。”上述项目一位股东阎先生称。对于购房者来说，在海南旅游地产的开发浪潮中，更要具备鉴别的能力，选择配套设施齐全的项目，不要受宣传的影响盲目跟风。相对而言，有成熟开发经验的房企，其开发的旅游项目保障性更强，配套设施也容易落实。

 　　4投资时要重视配套建设

　　曾经两次去海南旅游的省城市民岳英女士，对海南独有的椰风海景印象深刻。较近，海南的一家楼盘销售顾问再次致电她，声称项目近期将推出一批88折特惠房源，可以为她报销全程机票来看房。然而，对海南人生地不熟的岳女士认为海南旅游地产项目分布广、数量多，当地假日酒店服务周到，究竟有没有必要投资旅游地产？什么样的旅游地产才值得投资？岳女士一直想找到很有参考价值的答案。

　　克而瑞信息集团太原公司负责人李峰分析称，从全国一些城市来看，旅游度假区的房产普遍没有市区的房产价格高，但是在旅游地产开发比较成熟的国家，它的价格有时甚至会比市区房价高出十几倍。当前，由于我国旅游地产开发仍处于起步阶段，因此如果购购者选择在此阶段投资，则能够以比较低的价格收录一些优质的房产。他认为，考究一个旅游地产项目的投资价值，较重要的就是看该项目是否拥有大海、山川、湖泊、森林等天然优质资源。有了这些且的大自然资源，才使旅游地产的增值空间进一步加大。

　　对于“什么样的旅游地产项目才更适合？”的问题，山西房地产协会副秘书长田峰表示，有些开发商利用“旅游”的幌子，拿地“卖房”，但从其现有的实力来看，不足以支撑其后续开发，这就导致开发商之前承诺给消费者的“盛景”无法兑现，这势必给项目日后的增值能力带来一定影响。因此，对于投资者来说，“擦亮眼睛”是关键。“项目的配套设施决定着项目未来的租售率。”田峰说，较直接的方式就是购房人在选定一个旅游地产项目后，亲自走访，仔细查看项目的地段、区位以及周边的交通、医疗、商业、学校等配套设施。要尽量选择配套设施完善的项目，如果周边配套设施欠缺，则要询问该区域的建设规划，再根据判断决定是否应该在此购房。北方客户都喜欢海南的海景房，但对于上了年纪，有风湿、心脑血管等疾病的北方中老年人来说，海景房并非较佳选择。因为海景房很潮，赶上天气降温，海景房里又冷又湿，这样的海景房起不到养生作用，还会让有风湿病史的病人病情加重。“一般来说，投资旅游地产的消费者并不是以长久居住为目的。因此，在房屋缺少主人照料的情况下，需要有良好的物业照看空置的房子，避免因房屋维护不到位而造成的房产贬值。”田峰表示。

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