广州市国土局日前公开声称，近期区域高价楼盘项目成交增多，导致总成交量中占比提高，造成全市均价结构性上涨，“造成市场的不正常波动，误导市场预期”，所以对珠江新城等城区个别高端高价住宅楼盘“限发”预售证，这一措施“是必要的，也是必须的”。
这一举措，被外界称为“在全国率先公开推出限售政策”。其实，这种做法也并非罕见，比如2010年四季度，在房价重新上涨的情况下，部分地方政府为了完成年初上报的年度房价控制目标，而暗地里控制少数高价盘的预售节奏。笔者认为，地方上旗帜鲜明地执行如此“铁腕”政策，稳定房价的急切心态可以理解，却不宜提倡。

　　短期来看，限售高价房对于稳定房价很有效。当前，调控房地产的态度非常坚决，7月以来反复强调防止房价反弹，调控区域的一线城市皆不敢掉以轻心。8月份，全国70个大中城市中，北京房价环比涨幅为0.2%，上海房价环比持平，而广州环比上涨0.3%，明显超过70个城市0.06%的平均涨幅。因此，对于房价上涨，广州房地产管理部门心存担忧，控制高价盘上市，也就会拉低成交均价，从而让房价数据变得“好看”。
　　但应该意识到，这种行政干预手段，不宜常用。房地产调控手段可分为三类：法律手段、经济手段、行政手段，其科学性依次递减。我国房地产方面的法规尚不能发挥主要作用。而经济手段主要包括信贷、税收等，今年以来强调实行更加差别化的信贷和税收政策，目的也是为了更好地让经济手段担大任。而行政手段，则包括限购、限贷、限价，虽然见效快，但其负作用可能会伤损市场机制，将来就不得不“养身体”。限售高价房，只是暂缓了均价上涨。
　　而且，限售比限购更“狠”。限购调节的是需求，抑制不合理的多套房需求（多属非自住需求），在投资投机性购房需求过于旺盛时，即便限购属于行政干预，也还具有很高的现实价值。去年下半年以来楼市降温，限购功莫大焉。限售则不同，它将会减少供应，从市场规律分析，价格主要由供应关系决定，供应减少，对于稳定房价并非好事。如果这种高端需求存在，即便政府限售其中一些楼盘，需求也会流向另外一些高端楼盘，除非将一个区域中所有高端楼盘皆限售。
　　另外，在当前的调控形势下，如果说一线城市的高端住宅持续热销，也暗含着一种可能：限购没有执行到位。原因很简单，多数高端住宅的购房者，多拥有两套或以上的住宅，属被限购对象。或者是当地政府限购方面监管不严，或者购房者有可以钻的政策漏洞。这就意味着，对于广州高端盘热销这种现象，需要更多地研究和审核购房者的合规性，而非简单叫停楼盘销售。
　　限购，控制的是宏观层面上的不合理需求。而限售，则将矛头指向微观层面的楼盘。房产开发企业有自主经营的权利，购地的时候，政府并没有附加限售的合同条款，卖房时却被临时叫停，这等于直接打乱了企业经营计划。如果只是增加一点经营成本，或许影响不算大，如果这家企业的资金链紧张得快要绷断了，就等着这一楼盘快点开盘回笼资金，而此时却被政府限售，损失谁来补偿？
　　近段时间，全国土地市场突然热闹起来，时不时出现高价地，甚至是地王。房价构成主要有四部分：建安成本、税费、地价款、企业利润。前二者基本稳定，现阶段企业利润趋于合理，地价款就成为房价变化的主要因素。高价地，往往催生高价房。如果地方政府卖地时总嫌价低，而当企业卖房时却总嫌价高，是不是有悖商业伦理？
　　总而言之，限售可以偶尔用用，但一定得明白：它绝非什么灵丹妙药。地方政府较重要的是落实政策，一方面从严限购、限贷，抑制不合理需求；另一方面努力增加土地供应，打击囤地、捂盘。层面一旦建立房地产调控的长效机制，就可通过更多法律手段和经济手段，替代权宜的行政手段。如此，则有利于地产市场的健康稳定发展。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！