项目“”规划没有官方备案 购房人为无产权物业埋单

“购一层一层”、“面积”等这样以为噱头的宣传，在北京楼市普遍存在， “”带来的实惠不仅吸引了不少购房人的目光，也让不少购房人很购账。虽然这为购房人带来了实惠，但是专家提醒，在做决定之前，还是应该慎重考虑，要知道这些面积多为开发商违规设置，而对于花园，开发商更是没有权利这样。

接到读者咨询后，我们来到头层和二层产品面积较大的鲁能7号院(楼盘资料 业主论坛) 实地调查。得知这部分所谓“”的面积，将不可能在房产证中得到体现，这也就注定这些面积将没有名正言顺的合法身份。

“面积不会体现在房产证上”

读者李先生表示，“在鲁能7号院看中了一套170余平方米的花园洋房，因为是头层，开发商说会60余平方米的地下室，此外，还有一个花园。虽然头层单价要比中间层高出不少，但是考虑到的空间，还是非常动心，只是不知道这种面积背后是否有隐患？”

我们以购房人的身份来到鲁能7号院销售现场。销售人员表示，“我们头层和二层都地下室和花园，虽然单价相比中间层高出2000-3000元，但是如果算上面积，合下来每平方米单价才刚一万出头，比中间层性价比还高。”

随即，销售人员表示，实楼样板间现在已经对外开放，我们可以实际感受到面积给生活带来的舒适感提升。在实地参观后，事实证明销售人员对面积的表述不仅不虚，并且还显得有点“保守”。因为实地参观过程中，所的地下室面积，给我们的感受实际上要比销售人员所说的65平方米还要大。

对此，我们询问销售人员以求确认，“怎么我们感觉这样板间“面积”不止65平方米呢？感觉实际要大不少。”销售人员解释道，“反正你也看到了，这就是实楼效果，我们一直都只说面积为65平方米。”这似乎是在默认我们的判断，即实际面积比销售人员所介绍的还要大。

当我们问及交房后所的面积是否会体现在房产证上时，销售人员斩钉截铁地回答，“的面积不可能体现在房产证上。”

“也不会以储藏室等名目体现在房产证上吗？”我们追问。销售人员回答，“不会！”

要知道，房产证上不做体现，那么也就是说业主对这部分面积并不享有产权。这下令我们对这所谓的“面积”产生了怀疑。

“”实为购购 但却无法得到产权

据介绍，开发商面积说来也不算什么新鲜招数。市场人士表示，“这些面积说是，但是要知道开发商每下挖一层就相应地要付出建造成本，并且地下结构的建筑成本要比地上结构建造成本高，因为地下结构要有防水的要求，以北京为例，下挖一层将增加大约3000元/平方米的成本。所以，开发商如果无利可图势必不会平白无故给自己添成本。”

对于花园洋房一般来说，头层因为潮湿、管道返水、采光易受影响、噪音干扰等多种因素，单价相对要略便宜，起码差价不大。而今，在“面积”的噱头下，头层一跃成为单价较贵的楼层，且差价还不小。“其实开发商已经将地下室的价格，计入到了产权面积的销售价格之中。”业内人士强调。

那么也就是说购房人并没有从所谓的“”中占到完全的便宜，但日后却对这部分“面积”还不享有产权，可谓“赔了夫人又折兵”。

“这些‘偷’出来的地下室面积没有物权”

业主花钱购来的空间，缘何没有产权？某业主维权专家表示，“这或许是开发商在向建委申报建设方案时，压根儿就没有这个地下室的规划。这一类违规操作，往往准备两份施工图纸，一份报备建委，一份才是实际施工图纸。”

以鲁能7号院为例，我们登录了北京市房地产交易管理网，通过查询“鲁能北京顺义新城七号地工程项目（即鲁能7号院）建设方案”，通篇我们没有找到关于地下室的规划设计。

专家认为，规划中原本没有地下室，因此，这块“”的面积本身就是违法建设。业主维权专家表示，这决定了这些地下室天生就没有物权。但是，现在已经既成事实，那么按道理应该属于全体业主所有，或是开发商补缴土地出让金，才能完全拥有这部分建筑面积的转让权，而转让他人。

应该注意，因为由于建筑的物理属性，致使这些地下室只能归属于相应的头层业主，而几乎做不到归由全体业主共享。可以说这种“”也已是既成事实，像这种方式，先不论开发商补缴土地出让金，开发商较起码应该在合同中面向全体业主，约定这些地下室的使用权归属于相应的头层业主，以避免业主间的纠纷。不过应该指出，这样的约定是否有效，这在我国法律中是存在争议的。“我认为是无效的。”业主维权专家强调。“因为，开发商将一个本不属于其拥有独立转让权的房产转让给他人，于理于法都说不过去。”为此，专家提醒，一旦其他业主争取这部分面积的权益，或将带来法律纠纷。

值得提出的是，由于私改规划建造这些地下室本身就是违规行为，使得规划中标明的容积率相较实际情况小了不少。京华律师事务所徐斌律师表示，一般现在的建筑地下一层都是按照变电室、物业用房、人防工程等明确用途设计的，这些用途是不应当随意改变的，如果一开始既没有设计用途，甚至压根就不存在地下的这些建筑空间，开发商私下增加地下室又没有报批，城管、规划局都有权进行处理。

律师提醒：“的花园法律不会保护”

对于类似鲁能7号院这种花园的做法，业内人士同样质疑这一行为是否恰当。据介绍，普通住宅与别墅不同，每栋别墅都有相对独立的土地使用范围，就其独立的土地并不存在共有关系。而对于普通住宅社区来说，规划红线内的土地使用权是按建筑面积分摊给了全体业主，因此小区内的绿地、道路等都是归全体业主共有的。作为小区的建设单位，小区内的房屋全部出售后，开发商对小区内的土地使用权将不享有任何权利，更谈不上将小区内的绿地作为花园给头层业主。因此，尽管目前没有出现因头层业主花园而引发的纠纷，但是作为业主共有的土地，开发商是无权将其随意的。

虽然目前政府监管部门并没有明令禁止普通住宅花园的做法，但是律师提醒购房人注意，这种做法侵犯了全体业主的权利，所谓的花园也不会得到法律的保护。

文/张蛟(YNET.com 北青网)

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