设施管理是物业管理的高端形态。进入20世纪80年代，物业管理行业发生一系列变革，为了适应新的市场需求，设施管理应运而生。设施管理出于物业管理，而又高于物业管理，具有专业化、精细化、集约化、智能化、信息化、定制化等特点，是具有相当潜力的新兴行业。

　　一、设施管理出现的背景

　　随着产业价值链分解和专业化发展，物业管理出现精深精细化趋势，并从劳动密集型逐渐转化为知识密集型，在物业管理提升的基础上，产生了一个新型的领域——设施管理。

　　传统的物业管理侧重于人员现场管理，以保安、保洁以及采暖、通风、空调、电气、给水、排水等设施设备的维护保养为主要工作内容，以设施设备的正常运行为工作目标，具有“维持”的特点。

　　进入20世纪80年代后，物业管理行业发生了一系列变革，促成了设施管理的产生。物业管理行业变革主要体现在以下三个方面：

　　，建筑领域的技术革命使得物业管理的对象越来越复杂。随着建筑业的发展和4C(Computer、Control、Communication、CRT图形显示)技术的应用，智能大厦开始出现，并且在美、欧、日及全球蓬勃发展。伴随智能建筑的蓬勃发展，信息化的现代建筑设备很快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设施设备形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。面对庞大而复杂的建筑系统，传统的物业管理应接不暇。

　　，社会发展要求物业提高能源利用效率。能源危机以来，如何提高能源利用效率一直是社会所关心的热点问题，“物业节能”被提高到的高度。但许多物业能源利用效率仍不尽人意。路灯彻夜通明、用电负荷失衡、给排水管道跑冒漏滴、公用水阀细水长流、供暖空调温度不稳、室内空气严重恶化、自控设备失常运行等现象普遍存在。面对新的要求，传统物业管理粗放的经营模式显得捉襟见肘。

　　第三，产业价值链分解与非核心业务外包促进了设施管理行业的产生。随着经济全球化的发展，企业之间的竞争越来越激烈。为了有效的面对竞争，企业不得不集中精力关注其核心业务，而将以物业为主的非核心业务外包给专业公司进行管理。同时，公司的物业部门或者被解散，或者独立成专业的物业管理或设施管理提供商。产业价值链分解和非核心业务外包推动了物业管理行业的专业化，促进了设施管理行业的产生。

　　举一个例子，90年代初，香港的渣打银行物业管理部门有200多名员工。随着全球化的发展和业务外包模式的影响，经过研究，他们将物业部门解散，把相关业务外包给专业的设施管理公司。这样，渣打银行200多人的物业管理部门变成只有2个人负责，从新建分行的选址、投资、装修，到已有物业的维护、管理都由这个公司负责。另外，公司所有的办公楼，包括员工的住宅都外包给这家公司管理。通过非核心业务外包，香港渣打银行竞争力不断提高。

　　面对物业管理行业的变革，传统的粗放型管理方式日渐力不从心，不得不向专业化、集约化、精细化发展，并由劳动密集型逐渐转化为知识密集型，设施管理应运而生，形成具有相当潜力的新兴行业。

　　二、设施管理的内涵和特点

　　按照国际设施管理协会(IFMA,International Facility Management Association)的定义，所谓的设施管理是指“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以较新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理的工作，它将物质的工作场所与人和机构的工作任务有机地结合起来，是一门综合了工商管理、建筑科学和工程技术的综合学科”。

　　作为一个新兴行业，设施管理有其自身的特点。归纳起来，主要有六点，即：专业化、精细化、集约化、智能化、信息化、定制化。

　　专业化。设施管理提供策略性规划、财务与预算管理、不动产管理、空间规划及管理、设施设备的维护和修护、能源管理等多方面内容，需要专业的知识和管理，有大量专业人才参与。另外，化工、制药、电子技术等不同的行业和领域，对水、电、气、热等基础设施以及公共服务设施的要求不同，所涉及的设施设备也不同，需求实行专业化服务。

　　精细化。设施管理以信息化技术为依托，以业务规范化为基础，以精细化流程控制为手段，运用科学的方法对客户的业务流程进行研究分析，寻找控制并进行有效的优化、重组和控制，实现质量、成本、进度、服务总体较优的精细化管理目标。

　　集约化。设施管理致力于资源能源的集约利用，通过流程优化、空间规划、能源管理等服务对客户的资源能源实现集约化的经营和管理，以降低客户的运营成本、提高收益，较终实现提高客户营运能力的目标。

　　智能化。设施管理充分利用现代4C技术，通过高效的传输网络，实现智能化服务与管理。设施管理智能化的具体体现是智能家居、智能办公、智能安防系统、智能能源管理系统、智能物业管理维护系统、智能信息服务系统等。

　　信息化。设施管理以信息化为基础和平台，坚持与高新技术应用同步发展，大量采用信息化技术与手段，实现业务操作信息化。在降低成本提升效率的同时，信息化保证了管理与技术数据分析处理的准确，有利于科学决策。

　　定制化。每个公司都是不同的，专业的设施管理提供商根据客户的业务流程、工作模式、经营目标，以及存在的问题和需求，为客户量身定做设施管理方案，合理组织空间流程，提高物业价值，较终实现客户的经营目标。

　　三、设施管理的业务范畴和服务对象

　　设施管理涉及范畴广，包括客户所有的非核心业务。国际设施管理协会提出设施管理的业务范畴主要包括八方面：策略性年度及长期规划；财务与预算管理；公司不动产管理；室内空间规划及空间管理；建筑及改造工程；新的建筑及修复；保养及运作；保安、通讯及行政服务。除此之外，设施管理的业务还包括能源管理、支援服务、高技术运用及质量管理等。

　　尽管设施管理的业务范畴比较广泛，但这些业务都是围绕着两个内容展开的：其一，通过对建筑设施的管理，延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，节约能源，降低成本及运行费用；其二，应用各种高新技术，向客户提供各种高效增值服务，使客户工作更加合理化和简洁化，生活更方便和舒适。针对不同类型的物业，设施管理内容的侧也有所不同。

　　设施管理应用于业权相对单一或集中的物业，主要包括：

　　城市公用设施。如医院、学校、体育场馆、博物馆、会展、机场、火车站、公园等。

　　工业设施。如工厂、工业园区、科技园区、保税区、物流港等。

　　四、设施管理与物业管理的区别

　　设施管理是传统物业管理的提升，在管理方法、内容、目的和手段等方面超越传统物业管理(如表1所示)。

　　表1 设施管理与物业管理的区别

　　物业管理设施管理

　　方法现场管理经营战略

　　内容保安、保洁等日常方面的设施维护和服务更加专业化和精细化，与建筑、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等相关

　　目标保持物业设施的正常运转，具有“保值”的特点改善客户运营能力，提高收益，不但要“保值”，而且要实现“增值”

　　时间范围当前设施全生命周期

　　手段以人员现场管理为主以信息化为基础和平台

　　区别一：现场管理VS经营战略

　　物业管理是通过对客户生产经营现场的管理，以达到维持设施设备的正常运行，具体体现就是对现场的整顿、整理、清扫、清洁、维护和安全等。设施管理是从客户的需求出发，对企业所有非核心业务进行总体性策划，以达到降低运营成本、提高收益的目的，较终实现提升客户营运能力的目标，具有很强的战略性。

　　区别二：日常维护VS专业化、精细化管理

　　物业管理的主要工作内容为保安、保洁以及水、电、气、暖等设备的日常维护。设施管理从物业的成本分析、空间规划、标准制定、能源审核、风险许诺和发展策略方面为投资者提供专业化、精细化的服务，与建筑、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等多个领域密切相关。另外，设施管理基于信息化技术，运用科学的方法对客户的业务流程进行研究分析，寻找控制并进行有效的优化、重组和控制，实现质量、成本、进度、服务总体较优的精细化管理目标。

　　区别三：“保值”VS“增值”

　　物业管理的工作目标是安全、卫生以及设施设备的正常运行，具有“保值”的特点。设施管理应用各种高新技术，向客户提供各种高效增值服务，以改善客户运营能力，提高收益。它从战略层次的高度和动态发展的全局整合的理念出发，在保证物业“保值”的基础上，还要实现物业的“增值”。

　　区别四：关注现状VS关注整个生命周期

　　物业管理关注的是已建成的物业和已装备的设施设备，它是对物业“现状”所进行的管理和维护。设施管理关注物业的整个生命周期，提供策略性长期规划，贯穿到物业或设施的可行性研究、设计、建造、维修及运营管理的全过程之中。

　　区别五：人员现场管理VS信息化管理

　　物业管理的活动，如保安、保洁、设施设备的维护，以及能源控制、费用收取等，都是通过工作人员的现场作业完成的，属于劳动密集型产业，技术含量比较低。设施管理大量采用信息系统，通过信息化手段，在降低成本提高效率的同时，保证了管理与技术数据分析处理的准确，属于知识密集型产业。

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