11月26日，北京华远地产股份有限公司董事长任志强一行来到宁波，出席由荣安地产主办的房地产政策分析与比较高峰论坛。在为时1个半公里的演讲中，任志强运用大量数据与事实情况，将中国现在的城市化发展情况与日本、韩国及美国等进行对比，认为目前中国的城市化率介于33%到44%之间，后期城市化发展过程的需求，将导致我国住房比重非常高，甚至有极高的需求。

　　此前，开发商逐渐向三四线城市转移，被许多人认为是由于一线、二三线城市出台限购令。任志强不以为然：“这是根据自然形成的城市化发展过程而变化的必然结果”。一线城市出现大量的商业地产，恰恰是因为城市化达到一定程度以后，商业地产会代替以住宅为主的发展阶段，住宅需求减慢，商业需求增加。在当前限购、宏观调控之时，三四线城市房价仍然增长，却不提及限购，“因为它恰恰进入需要城市化高速增长的过程，如果你限制这些城市就无法发展。”

　　“房价趋于回落的趋势很弱，并没有低于零。低于零是什么意思呢?就是低于涨幅，”任志强谈到房价时，针对10月份宁波、温州房价同比下降的消息作了补充，当前全国多数城市房价出现了环比下降的现象，出现同比下降的城市并不多。他认为这是由于该地区较早地满足了住房需求，当次发展加速时，改善型房源占多数，这类房源便体现不了实际居住价值的原因。

　　土地市场不容乐观。“7月份以后很多城市出现了大量土地流拍，大部分城市特别是限购城市都没有完成土地供应计划，这个现象预计着明年的供应会出现问题，特别是后年。今年土地供应量基本上决定后年的市场供应量，会出现下降。”

　　演讲前，任志强对目前的房地产市场及开发商应如何应对，发表了独到见解，并对宁波房产市场做了精彩点评。

　　提问：目前是购房的时机吗？

　　任志强：我觉得什么时候都可以购房子，前提是你需要不需要。可能我购大量的房子准备投资，选择的价格点比较低。要是自己居住的话，什么时间出手购房子，就看你自己有没有这个需求;就像吃饭，你饿了就要吃饭，吃得好一点坏一点是由你的经济实力决定的。你不能说饿三天，等便宜了再去吃饭，没这个道理。要是投资，可能黄金涨价的时候你愿意去购，黄金跌价你就不愿意去购。这是两个概念。对于消费者来说，只要你有这个需求，或者说你有这个能力的话，就应该尽可能早点购房子。就像旅游一样的，搞旅游的人是向别人介绍这个地方怎么好，来旅游的人你再说这个地方怎么好没人听了!何况消费资金比较大，有可能你的孩子比别人更早地在好的环境里受教育，你晚购可能他没有享受到这种教育。因此从这方面来说，购房的时机不是好不好的概念。

　　股票有较低，你可能在较低点进去吗?你没办法知道那个较低点。所以，不存在投资者在什么时候去购房的问题。逢高必追是股市上的普通现象，因为高的时候反而还可能再高，低的时候你购了也不一定赚到。特别是决定房价的不仅仅是政策，不仅仅是房子里头的东西，还有一个房屋外部环境的问题;如果地方政府不断投入基础设施，房子外部环境会让房子里头的东西升值得更快。

　　提问：您觉得目前开发商是应该收缩，还是继续扩充？

　　任志强：你用全国一律的方法来讨论肯定会出差错。就整个行业而言，每个企业差别是很大的，比如中国有限购政策，大家说限购你不能购房，其实错了，因为政府帮你按着房价时你更应该购房，如果你不购下次政府一松手问题可能会更多了。对非限购城市，本来它也没有限购，本身它也在增长过程中，你为什么不去购呢，你不购反而错失机会了。那些没限购的城市可能本来就在高速发展过程中，你让房产商不发展?每个地方因为政策环境不同、发展阶段不同，不能用统一的行业角度去看。情况是千差万别的，不能说整个行业都在怎么样;在不同的政策背景下，不同城市的发展阶段，结果都不同。

　　提问：你觉得宁波房地产市场目前处于什么样的水平？

　　任志强：宁波和温州在十月份的公布数据里是同比下降的，是全国先进的两个同比下降的城市。经济较发达的地区早期几乎所有人都有房子，但早期发展中房子比较破，由于经济发展速度快，现在开始升级了，所以越发达的地区这种升级的变化越大，宁波就是典型。但是宁波由于经济发展速度快，所以限购政策影响非常大，把需求抑制住了。

　　提问：如果未来某限购取消了，宁波和温州市场会怎么样？

　　任志强：不一定，不会取消，有可能用别的方式替代，比如香港和台湾就是用交易税费来替换，也就是说只要你不炒房，是不发生这些税的，那你就可以任意去购购。但因为有了税，炒房的人会减少，价格也不会涨得非常快，相对来说会起到抑制作用，因为再交易的时候会收税费的。所以不会轻易把这些限购全取消，可能会用一种转换的办法，防止楼市高速反弹。

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