别看土地用途管制有时不合理，一旦开了口子，投机就会泛滥。

近期，长租公寓很火，特别是国务院39号文将培育租赁市场定位为“国策”，上海（楼盘）、广东等地相继发布落实措施，明确要发展规模化、专业化机构租赁，并在土地用途管制上做出重大“让利”，提出可以将在建、建成、库存商业用房按规定改建为租赁房。很多人认为，长租公寓的春天来了。

专业经营租赁业务的长租公寓，攻克了私人“散租”很多“痛点”，如高成本和侵权。据悉，70%以上的租客遇到过“黑中介”、随意涨租甚至驱赶。长租公寓“店大不欺客”，线上运行，成本较低；再如，长租公寓迎合80和90后个性化需求，内饰标准化、风格清新，融入创业和社交元素。

政策扶持力度也很大，如商业用房改为租赁房后，水电气价格按民用标准执行；39号文也提出，给予规模化租赁增值税、个税优惠。目前，大城市“散租”收益率在2%~3%。有研究测算，考虑规模化收益、政策红利和产品溢价后，长租公寓收益率可达6%。

或许并非如此，“散租”事实上免税的情况下，勉强获得2%~3%的收益率。若无法分享地产增值收益，考虑人工、装修、资金成本和回收期（6~8年），加上创业公寓、社群经济只是吸引风投的概念，靠租金收入的长租公寓很难匹敌理财收益，甚至干不过一身轻的“二房东”。

开发商、中介、酒店、创业者对长租公寓趋之若鹜，很大程度上是看中存量物业的溢价潜力。京沪深等大城市明确提出“十三五”用地减量，大城市的地“拿一块、少一块”。未来是资金过剩的时代，与其一售了之，不如长期持有和分享可持续收益。

土地用途管制下，工业和很多商办用地价格低于住宅，产生了用途转换的溢价，如工转居、商转居。过去，楼市没那么热时，工商业带动税收、投资和GDP更显著，各级政府批了大量工商业用地。现在看，居住用地需求更大、更赚钱，但新地没有了，腾挪存量就成了解决之道。

但是，腾挪存量不仅需要缴纳巨额土地出让差价，且要配置生活配套，还要符合区域法定图则。于是，腾挪变得程序冗长、成本高企。现在，政策的口子貌似松动了，如近期广东省发布的文件中，提出可将在建、建成、库存商业用房按规定改建为租赁房，这让市场看到了商机。

商业办公讲究积聚效应，越密集越能创造收益，这就给大城市外围商业办公改造为住宅带来机会。此次，国家和广东省均提出了“商改居（租赁）”，也是对用地供应积弊的认可和纠偏。但是，市场看到的则是商改住后带来的可观溢价，而生活配套、法定图则并非其考虑范畴。

这就是为何近期“类住宅”火爆。因为，大城市宅地拍卖“地王化”，打政策擦边球，以酒店式公寓、办公式公寓、商住房等名目面世的“类住宅”，获得了土地用途转换后的可观溢价，成为各大房企削减脑袋也要挤进去的开发新思路。更甚，主意已打到工业用地上，长租公寓就是载体。

近期，笔者接到投资者或房企咨询，均问及工业厂房是否可改建为长租公寓。别看土地用途管制有时不合理，一旦开了口子，投机就会泛滥。

能将溢价套出来，业主和投资机构的利益诉求是一致的，办法有很多。“以租代售”，表面看是租赁，其实物业已销完；木已成舟，倒逼政府事实上认可；或通过证券化将资金套出来。相对长租，“散租”租金偏低，但这是秩序不规范的对价。秩序规范，租金就要提高。机构租赁需要培育，但长租公寓是一个小众，宜在现有政策下，由市场自发决定是否进入，慎防土地用途管制“松口”被套利。租赁之乱在于监管不到位，监管到位了，高度竞争的“散租”就是一个好市场。

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