华泰证券(601688,股吧)宏观分析师李超发布报告预测，随着中国GDP增长和通胀的下移，购房适龄人群的缩减将导致房地产刚性需求下降，城镇化进程减速的同时到来，3-4年后中国房地产价格将迎来显著拐点。

  对于将要出现的结局，李超称，*乐观的便是房价仍然缓慢上涨，但是房价上涨速度<人均GDP增速+CPI涨幅；中性结局则是房价零上涨或者小幅缓慢下跌；*悲观的是房价大幅下跌。不管何种结局，3-4年以后房价的上涨速度将显著小于人均名义收入的增速，投资黄金时期将一去不复返。

  李超表示，经济的高速增长和物价的大幅上升造就了人均收入的高速度增长，进而大大提高居民的购买力，促进中国房地产销售和价格的持续走高。建国以来，三次较大的婴儿潮导致中国的人口年龄结构极度不平稳，人口的突然暴涨导致房地产市场刚性需求大大增加，短期房地产市场出现供不应求，房价也会出现上涨。而城镇化也意味着农村人口迁移到城市，新增的人口带来新的购房需求。

  根据中国的人口年龄结构，目前第3次婴儿潮人口正处于购房年龄阶段，刚性需求正处于高峰期。李超表示，为了避免房地产市场形成严重泡沫，房地产限购政策还应坚守2-3年，等刚性需求开始回落后，投资或者投机需求对房地产市场的影响才会逐步降低。届时，房地产购买政策应该逐步“松绑”，房地产市场销量和价格的长周期拐点都即将到来。

  不过，李超提醒，去房地产库存地方政府不应“补贴”。因为补贴会扰乱真实的市场供需信号，不仅扩大了需求，也刺激了供给。货币政策不应过度关注房地产价格泡沫，在某种程度上，房地产价格是经济周期和人口周期共同决定下的产物。

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