上海易居房地产研究院日前发布《2016年中国35城房地产短周期风险识别系统》报告，报告显示了未来一年(2016年下半年至2017年上半年)内，不同城市房产投资的风险度。未来一年，呼和浩特、海口、太原、兰州、长春风险*大。

  35城房地产短周期风险评价指标体系

  近几年，诸多研究机构和开发企业，都在对于中国不同城市房地产投资的前景和风险，进行分析和研究，因为这对于在全国多城进行布局的开发企业的决策非常重要。当前，市场行的同类报告，各有优劣之处，我们选取其中一份，仅为购房者提供参考。

  本报告35个城市包括4个直辖市：北京、上海、天津和重庆；15个副省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市；16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。

2016年中国35城房地产短周期风险识别系统指标体系

  35城房地产短周期风险指标分析

  (一)市场需求

  我们将需求分成三大层面，从人口面、经济面和财富面，对影响商品住宅需求的核心因素进行较为系统的梳理。在计算排名的过程中，将人口面、经济面、财富面的多项指标分别设以一定的权重。

  从整体排名上看，35城之间的住房需求潜力分化比较明显。

  的乌鲁木齐，人口面、经济面、财富面皆比较强。

  排名的深圳，主要得益于外来人口占比高、小学生入学规模增长快、创新经济指数高。宁波主要受2015年在校大学生的异动大增的拉动，存在高估现象。贵阳GDP增速、人均收入增速、小学生增速比较明显。

  排名倒数的大连，主要是经济增速、创新经济指标、收入增幅太弱。

  排名倒数的呼和浩特，收入增速、小学生增速、创新经济较弱。

  排名倒数第三的长春，人口增速、经济增速、创新经济、收入增速、皆较弱，突出反映了东北地区现状。

2016年全国35个城市住房需求潜力综合指标排名

  (二)市场供应

  主要从35个城市的商品住宅库存规模及变化(现货)、企业购置土地面积规模及变化(期货)、商品房用地成交规模及变化(期货)、房屋新开工面积规模及变化(准期货)等因素，对各城未来住宅供应情况进行对比研究。其中得分越高的城市，说明市场供应压力越大，企业进入风险越大。

  从综合排名看，兰州、太原、海口排名*靠前，显示这些城市供应压力有所加大，其中兰州主要是土地成交量增幅明显，太原则是商品住宅库存及新开工量增幅较高，海口则是近几年企业购地量增加明显，房屋新开工量也快速上升。

  石家庄、沈阳、大连排名较为靠后，沈阳和大连主要是受制于经济环境，市场需求不足，楼市去化压力大导致近几年土地供应有所放缓，石家庄则是近几年土地供应明显减少。因此，预计这些城市，今年乃至明年的楼盘供应量都将明显少于前几年。

2016年全国35个城市商品房供应综合指标排名

  (三)市场供求

  主要从35个城市的商品住宅供求关系、商品住宅现货存销比、商品房期货存销比等指标入手，通过标准化和加权平均等方式，预判和比较未来一年35城市场的供求压力。得分越高，市场供求关系越失衡，供大于求越明显，去化压力越大，这类城市风险越高。反之，则市场供不求应，供求压力较小，楼市表现较强，这类城市风险较小，或者说机会较大。

  从综合排名来看，呼和浩特、海口、乌鲁木齐排名*靠前，此类城市供大于求的情况比较突出，2016年房价难以强势。

  南京、合肥、南昌排名较为靠后，主要是此类城市供应规模不算太大，市场去化能力相对较强。供求基本平衡，当然也有部分城市供不应求，2016年房价比较强势。

2016年全国35个城市商品房供求压力综合指标排名

  (四)房价偏离

  价值规律是商品经济的基本规律，价格围绕价值上下波动是价值规律作用的表现形式。资产价格同样存在类似规律：总是呈波动状态，上涨之后，多会回落；上涨幅度越大，回落幅度越大。

  我们依据全国35城2015年的房价收入比偏离度，和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平，分别按照一定权重进行量化处理，得出2015年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。反之，则风险越小。

  透过2015年全国35个大中城市房价收入比偏离度综合排名，我们对未来一年35城房价，有如下四方面判断：

  其一，房价收入比偏离度在0轴线以上，也就是偏离度属于正区间的城市有23个，说明这些地区2015年房价收入比高于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所扩大，说明区域房价偏高；处在偏离度负区间的城市有10个，其2015年房价收入比低于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所缩小，说明这些地区房价相对平稳，部分城市甚至依旧偏冷。处在偏离度正区间的城市数量大于负区间的城市，说明2015年全国房地产市场呈现“回暖”和“区域分化”双重特征。

  其二，偏离度综合排名靠前的城市，如深圳、上海、厦门，尤其是深圳和上海在2015年成为全国楼市龙头，率先反弹，房地产市场热度较高。但是我们认为在未来一年(2016年下半年-2017年上半年)，由于承载了过大的上涨压力，三市楼市可能出现高位盘整、甚至略有下跌的走势，尤其是深圳，2016季度深圳楼市已经出现成交量下滑的迹象，未来一年，房价很可能出现回调。

  其三，偏离度综合排名靠后的城市，如乌鲁木齐、西宁和沈阳三地，在2015年全国楼市复苏的背景下，房价水平进一步走低，甚至明显低于历史合理值，这类地区的房价没有大跌空间了。但是这类地区房地产市场供大于求，未来一年，仍需继续去库存，房价大涨的可能性很小，很可能跟随全国房地产市场大势走出稳中有升的态势。

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