种种迹象表明,一线城市房价的调整就在不远的将来。且让我们来看看,那些支撑一线城市房价的条件发生了什么变化?  

楼市观察  

支撑一线城市房价变化的条件已经发生了变化,加上房地产本身的周期性调整,已经涨到天上去的京沪的房价还能坚持多久?  

无论谁来评判中国的房地产市场,必须把一二线和三四线城市分开来谈,因为不同城市的市场分化非常大,有的无房可卖,有的库存压顶。但说到一线城市,却是众口一词,房价会涨。因为资源的独特性,土地的稀缺性,购购力的强大,导致房价有强大的支撑。  

但笔者有不同看法,种种迹象表明,一线城市房价的调整就在不远的将来。且让我们来看看,那些支撑一线城市房价的条件发生了什么变化?  

头先是人口流入的城市化红利。这是过去支撑一线城市房价的较刚性需求部分,北京和上海前些年每年大约都能增加50万上下的流入人口,虽然加重了大城市病,但却为房地产提供了巨大需求,成为房价上涨的源动力。  

而这两年来,这样的局面一去不复返。为缓解城市人口压力,一线城市政府纷纷出台政策,大力推进人口疏解工作。就北京统计数据显示,2015年末,北京市常住人口比2014年末增加19万人,但增幅下降,与2014年相比少增加18万人。短短几年,一线城市外来人口增速大大放缓,这无异于釜底抽薪,使需求量从根本上减少。  

其次,房价本身也已曲高和寡,地价再高也难变现。近几年众多开发商因为三四线城市滞销,纷纷杀入一线城市抢夺土地,导致地价飙涨,地王遍地。为了消化高昂的地价成本,京沪众多楼盘出现了豪宅化,但因为价格动辄几千万,这些楼盘内大多一年卖不了几套。  

那么是什么在支撑楼盘销售呢?7月初,头开华润城开盘卖了358套,30亿的销售额。这里大多数客户是卖了自己的老房子加点钱购新房,800万到1000万的总价太高,如果不是换房腾挪的资金,销售量根本不可能达到这个数字。这就是北京房地产市场的目前的尴尬现状,之所以还有人说涨,是因为今年一线城市还在大量出地王,地价还在飙升,似乎没有上限。  

地王多了,并不意味着高端客户也随之增长。据详细统计,过去几年间,北京已经出让了59块楼面地价超过30000元的地块,总价是1920亿元,而这些地王目前真正转化为房价销售的,不过才200亿左右。楼盘长期滞销,开发商资金链紧张,必然会采取措施来回笼资金,这就是房价调整的契机。  

再次,我们按照租金比来算一下。根据中国有关研究院的详细统计,京沪深的一套一百平米住宅的年租金,回报率都低于2%,而国际的水平,无论美国还是欧洲东南亚,都在3%到5%之间,从投资角度来说,购一套房子要五六十年才能出租回本,而且一线城市人口流入大降,租金上涨难以为继,一线城市的投资前景已经堪忧了。  

较后,较大的问题是经济周期和地产周期叠加的影响。其实房价较大的利空不在房地产业,而是实体经济。因为购房者是在实体经济赚到钱然后加上银行贷款来实现购购力,过去房价上涨是建立在经济高速增长的基础上,而目前经济将长期处于L型,很多行业进入萧条期,人们的收入不稳定,购购力无以为继。今年支撑市场的投资性资金在预期到市场的变化后,自己也会调整进入观望阶段。  

并且,因为政策和市场的原因,中国的房地产本身会出现三年左右的周期性调整。在经历了2015年的市场转热和2016年的市场透支后,未来两年,即便房地产政策放松,那么市场自己也会调整。疯狂上涨之后必是疲态尽显,到那时,已经涨到天上去的京沪的房价还能坚持多久?

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