“5月起中国全面实施营业税改征增值税，并头次涉及个人二手房交易。”这条来自中国国税总局的官方消息刚爆出四天，就“传导”至敏感的市场“神经”，本已热火朝天的长三角二手房市场近几日更是“火上浇油”，让不少“持币观望”的冷静购房人也“躁动不安”，急于出手。

    “出手要快，营改增之后，可能房价涨得越高，税交的越多!”17日，江苏省会南京市的华侨路房产交易，这种“患得患失”的情绪弥漫在不少交易者的谈论之中。

    站在人头簇拥的交易大厅内，干了十几年二手房中介的刘红帮客户拿着一张“542号”的排号票，平静地看着大屏幕上跳动的红色排号数字，她已经等了2个多公里，前面还有300多个号，后面又来了100多号。“这几周，这里排800来号很正常。其他有的交易都已经限号了，一千多号的当天根本排不到。”

    刘红告诉记者，自从新年以来，“几乎是一个政策出来，就带来一波二手房购卖热浪。”她特指的是，2月22日起施行的“降低房地产交易契税、营业税，持有两年以上过户免营业税”政策。

    “这半个月，我的电话都被客户打爆了，从早到晚都没有停过。”刘红略带疲惫但愉快地说，“现在是一周赚一个月工资。”据其透漏，有个同行上个月做了9笔交易，月收入十多万。

    据国内较大的房地产网站之一“搜房网”的统计，3月的周，长三角地区各大城市的二手房交易“早早进入热浪滚滚的夏天”：江苏南京二手房住宅成交3320套，是自去年11月以来交易额较高的一周;苏州二手房成交3956套，接近4字头;一线大城市的上海市，二手房的挂牌价则一路“水涨船高”，从去年12月底的33452元飙升至37015元，过个年，房价涨了整一成。

    “较近来的客户不少都问，5月之前能购到房子吗?”刘红说，即将于5月全面实施的“营改增”政策再次为二手房市场打了“鸡血”。刘红认为，这主要是担心购卖房要多交税，而卖方的税负又往往直接让购方承担，这让不少前段时间持观望态度的购房者也坐不住了。

    是否真的会“营改增之后，涨的越高的房子税负越重?”，南京财经大学财政与税务学院院长、财税专家李林木就此进行了专业释疑，他呼吁，购房者稍安勿躁，毋须着急加入“抢房大军”，“对于普通的个人购房者来说，营改增该政策恰恰只会减除降低税负，而非增加。”

    据李林木解读，头先，今年2月开始实施的“持有两年以上房屋，过户免营业税”政策，在营业税改征增值税后，应该会继续保留，“这就意味着持有两年以上的房子依然不会征收增值税，这个范围并无普通住房和非普通住房之分，也就是所有房产都可享受这个优惠。”

    对于市场更为关注的“持有两年以下的房屋”，李林木介绍，这类房屋按照目前的营业税征收规定，是“按全额征收”，即房产交易价的适用5%”的营业税率，比如售价100万元房子征收5万元营业税。

    而“营改增”之后，由于个人购房属于小规模纳税人，个人购房按增值税目前的征收规定，适用的是3%的增征收率，且不考虑原购进价，仅以去除增值税的较终卖出价作为计税依据。“即，同样是购购不足两年，售价100万元的房子，购购不足两年，营改增之后，按照去除增值税的售出价为计税依据，仅需交纳2.91万元左右的赋增值税。相较于现在的5万元营业税，降幅还是很大的。”

    “总体来说，对于个人购房者，营改增之后，无论房子涨价了多少，纳税基础都是以较终卖出价作为参照。不会出现房价涨的越高，税负就交的越多的情况出现。”

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