两会期间，重庆市长黄奇帆发表了对一线楼市房价暴涨的看法。黄奇帆认为，如果听任当前一些地方的楼市高杠杆，将会是另一场金融灾难。当前内地去杠杆，包括去政府债务、包括去工商企业债务，还包括金融系统内部的各种杠杆，尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆，特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。

黄奇帆举例说，比如较近房地产交易中有一些房产商以及房地产购卖中的中介公司，给购房者提供头付支持。一些银行的购房贷款头付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给购房的人提供10%到20%的头付，实际上就使得购房的人变成零头付或者5%到10%的头付——而美国次贷危机的源头就是零头付——房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。

黄奇帆指出，要更注重去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。“如果用加杠杆的方式去库存，跟精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。

黄奇帆口中的楼市加杠杆，实际是指除了银行住房贷款外，一些中介机构或互联网金融公司为购房者提供的头付贷款工具。

“头付贷”推动房价飙升？

推动这一轮一线城市及部分二线城市房价疯狂飚升功臣是“头付贷”。因为，当前国内住房市场基本上是一个投机投资为主导的市场，而这个市场购购住房者所需求的资金，一是住房按揭贷款，一是购购住房的头付。一般的情况下，购购住房的头付是由个人来支付，个人支付头付款之后，其他所需要的购购住房款以按揭的方式从银行贷款出。

面对价格快速飚升的房地产市场，央行把住房头付款比例降低，这自然降低了购购住房者进入市场门槛，可以增加其购购住房杠杆，可以让更多的投机投资者进入市场。当一个市场的房价快速飚升，当然也意味着投机投资需求会不断强化，这个时候降低头付比例或加杠杆，当然不是什么去库存而是会把炽热的房价更加炒作得疯狂。

针对“头付贷”为代表的杠杆资金的监管风暴将至

头付贷已经成为春节之后由上海蔓延至全国的楼市狂潮的幕后黑手，并即将成为中国政府重拳打击的对象。官方的封杀已在路上， 3月7日，有报道称，包括中国央行和中国银监会在内的金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险。监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房头付款的贷款的行为，头付贷产品再度引发关注。

此外，深圳商报报道，监管层正在密切关注部分地区房地产行业融资风险，并计划打击发放贷款用于住房头付款的行为。目前，深圳金融办正在摸底深圳楼市“配资”的市场情况。此外，深圳市金融办近日下发了一份《关于商请提供防范房地产行业金融风险相关材料的函》。函中表示，根据省市主要领导批示精神，现针对深圳市房地产交易过热，银行机构、P2P小额贷款公司等机构相继参与“头付贷”、高杠杆放贷，放大金融风险的现状，研究如何进一步防范金融风险。要求对深圳地区的P2P、小贷公司涉及购房、“头付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查，并梳理相关企业的名单、数量、产品模式等。

“头付贷”的资金来源及方式

一是地产中介的自营平台，譬如世联行“家圆云贷”、搜房网“天下贷”、链家“家多宝”等，放贷范围以旗下合作楼盘居多，此类产品由地产中介自营平台与开发商合作，由中介、售楼处向客户推荐。而中介提供头付贷又有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，可直接提供金融消费服务；另一种则是中介仅为业主提供中间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行、链家属于前者，中原等属于后者。

二是互联网金融平台、小贷公司等发起的“头付贷”产品，包括信用贷款和抵押贷款。此类产品由平台、小贷公司与地产中介、开发商等合作，与地产中介自营模式类似，但资金来源及风控由互金平台、小贷公司把握。当然，也有少数P2P平台并不限定具体楼盘，直接提供贷款，这对其风控的要求更高。其“头付贷”产品的运作方式大多是，购房者向公司申请头付贷，这些机构再寻找投资人投标，较终三方获益，其中双方收益，一方付息。这类“头付贷”产品一般不会为客户提供全部头付额度贷款，而是总房款的5-10%不等；且多为指定的合作楼盘；贷款时间一般不会太长，多为三年以内。

其三则是从银行获得的个人消费信贷，在经过倒手之后较终成为头付款。这与此前从银行流出的贷款进入股市颇为类似。

“头付贷”存高杠杆风险

可以看到，无论“头付贷”的资金来源是哪种方式，其目的就是一个，让购购住房者头付贷款尽量降低甚至是零头付。在这种情况下，住房投机炒作的融资杠杆自然会放大，甚至于会无穷放大。

比如一套住房300万，头付30%，那么个人就得头付90万，按揭贷款210万，其杠杆3.3倍；现在通过头付贷，个人头付5%，支付15万，25%头付由头付贷获得，其杠杆就放大20倍；如果个人头付3万，27万的头付通过头付贷获得，那么杠杆就放大到100倍，3万可以获得一套300万的住房。

此外，当房价疯狂飚升时，投机炒作者赚钱动机会更是强烈或被激发，投机炒作者会希望以更高的融资杠杆进入市场。而投机炒作加杠杆的效应自然会落在头付款上，在这种情况下，各种“头付贷”也就应运而生。而“头付贷”的出现自然可以让投机炒作的融资杠杆无限放大。比如投机炒作者头付完全通过头付贷获得，其杠杆就可以无穷大。即住房投机炒作可以不用花自己一分钱涌入房地产市场。在这种情况下，只要房价在上涨特别是在疯狂飚升，住房投机炒作者根本不在乎房价高低，也不在乎市场投机风险高低，一定会涌房地产市场，这就是为何会出现抢房并把房价进一步疯狂推高的原因所在。因为，这些投机炒作者有收益时可以归自己，有风险时可以逃之夭夭。

总结：当前的头付贷当然是杠杆，而且还可能是无限高的杠杆（零头付），在当前房价疯狂飚升时，风险藏而不漏，但只要房价出现明显下跌，则可能出现资金“踩踏”，所有的问题及风险都暴露无遗，其危害比股市场外配资更严重。

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