2014年上半年，中国房地产市场呈现出商品房库存高企、房价下行趋势渐显、购房者观望情绪加重等态势，楼市预期和博弈优势已悄然生变。国家统计局较新发布的“2014年1-6月份全国房地产开发和销售情况”显示，全国楼市呈量价增速双降的局面。在中国楼市进入下半场之际，新建商品住宅库存再创历史新高，加上市场成交继续低迷，楼市供需失衡的局面已经显现。

　　量价齐跌

　　1-6月份，全国商品住宅销售面积42487万平方米，同比下降7 .8%，相与去年全年下滑25.3个百分点；住宅销售额25632亿元，同比下降9.2%，降幅与去年全年相比，下滑35.8个百分点。世茂集团副总裁蔡雪梅表示，在2013年之前，房地产市场都是高歌猛进的；从今年3月份起，市场就变了，发生了一个“非常快速”的跌落，目前市场仍处于下行通道。“2013年8月之后，基本上政策因素对市场的影响效果就不显著了，这是市场自发的调节过程。现在是供求结构发生了根本性的转变，由量变到质变。”

　　住建部政策研究主任秦虹指出，今年上半年全国商品房的销售面积之所以出现负增长，主要原因有三：一是去年同期的商品房销量基数较高。“自住性需求是常数，去年卖多了，今年就卖的少。从销售总量来看，仍然是一个不低的数字。”二是近期楼市“崩盘”论、房价将“断崖式暴跌”等不对称信息让购房者的观望情绪日益加重。第三，信贷约束影响了购房行为的实现。今年以来，个人住房抵押贷款的收紧，使得购房者置业成本提高。一方面购购头套房不仅没有优惠利率，反而要在基准利率基础上上浮；另一方面，房贷额度紧张影响了刚需的置业需求。“现在市场需求主体是刚需自住型，如果没有贷款支持，他们几乎不可能购得起房子。因此，对房地产市场影响较大的还是货币政策和货币环境。”

　　在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，市场供需双方的预判转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风。在北京市大兴区的热盘保利熙悦春天，3月份开盘时500套房源超三千人但4月中旬开盘的二期，即便单价下降500元，仍然卖得不好。记者发现，一些房企再现“全民营销”，“凡推销成功人人都可提成”；个别房企高管微信群中发促销信息，“零头付”也“重出江湖”。

　　记者调查中发现，今年前5个月，20家标杆房企的销售额不足去年全年的3成。6月以来，房企降价促销的力度明显加大，这也带动了二手房价格继续下行。由于多数购家看淡市场，二手房议价尺度明显增大。

　　库存“压力山大”

　　截至6月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%。35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。6月份，35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。

　　而在5月份，该存销比数值为16 .4个月。其中，温州以45 .1的存销比居于头位，宁波以31 .4的存销比排行。半年业绩考核下，部分房企的打折促销力度加大，但很多购房者依然不购账，导致库存去化压力变大。存销比保持了震荡上行态势。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，6月份库存去化周期超过18个月，表明去化压力大，这将压制房价，预期未来几个月多数城市房价将面临下跌压力。野村证券中国房地产行业研究主管高剑锋亦表示，第三季度或将有更多开发商降价去库存，较高可能出现同比20%的降幅。也就是说，由于出现了一定程度的供求错配，中国楼市的供需格局已经生变。瑞银较新发布的《地产泡沫之忧》报告显示，根据2010年第六次全国人口普查数据，目前中国居民的自有住房占比达85%—88%，而在城镇地区该比例约为75%—78%。城镇住房建筑面积达179亿平方米，农村达206亿平方米。这表明，不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

　　克而瑞研究认为，诚然，随着收入上升，居民确实存在升级到更好、更大住房的需求。但问题在于，2013年中国的房地产建设量已显著高于该水平。换言之，中国房地产建设速度须在现有水平上“见顶回落”，才能消化库存，而稳定后的建设速度将低于目前水平。

　　政府应在制度上有所作为

　　秦虹认为，从2011年开始，我国开始抑制投资和投机性需求，把原本是住房需求的那一部分资金购房子的资金变成了供给。“中国老百姓喜欢购房子，2011年之前没有真正的抑制投资性需求，2011年开始抑制投资性需求。老百姓购房子就是为了投资。抑制投资性需求后，不能购房子了，这些钱就随着房地产企业直接融资规模的扩大，都以私募基金、房地产信托、银行的理财这种方式间接的投到房地产。过去是需求，现在变成供给。从这个角度来讲，这可以大大扭转供求关系，对抑制房价上涨的目标是有好处的。”

　　上海中原地产研究员龚敏说，在此背景下，有关部门应当破除阻力，摸清家底，在推动不动产登记制度、房产信息联网等制度的出台方面有所作为。财政部财政科学研究所所长贾康认为，我国应加快房地产税立法，以经济手段置换行政“调控”，应是楼市分化之后政府和各方互动中的重要抉择。“不宜简单化地认为，房地产税一出台就能抑制房价。实际上，房地产税本身难以改变中国未来几十年城市房价上扬曲线的大模式，但在发挥其他功能的同时，确实有利于减少一些房市泡沫，也有利于降低住房空置率，是促使房地产市场健康发展的重要制度要素之一。”贾康建议，家庭购头套房可考虑抵扣个税。他认为，优化个税制度设计，需强调“综合计征，分类扣除，年度结算”的改革方向，以利优化其调节社会成员收入的功能。还有一个值得重视的优化要领：按家庭征收，以追求更具实质意义的公平。在目前仅按个人征收个税的情况下，同样水平的收入，在家庭赡养系数不同的两个纳税人之间很容易导大的不公平。更合理的制度设计，是合并计算家庭所有收入，再考虑人均收入水平的差异，区别对待。

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