不动产登记若干问题 你较关心哪一个

　　就房屋登记可能出现的问题，华商报记者咨询陕西浩公律师事务所执业律师贾育厅，对公众关注的热点问题给予解答。

　　1.不少官员有多套房产，如果他们不主动登记，有什么办法监督？

　　贾育厅：《不动产登记暂行条例》（以下简称条例）是依据我国《物权法》制定的，《物权法》对不动产的登记采取的是依申请登记原则，即并不强制进行登记。虽然《条例》没有规定，但中办、国办已印发了《关于领导干部报告个人有关事项的规定》，要求副处级以上领导干部每年如实向组织报告婚姻、出国（境）、收入、房产、投资、配偶子女从业等14个方面的个人有关事项，自觉接受党组织监督。

　　另外，相信随着官员财产申报与核查制度的建立，尤其是随着不动产登记信息管理基础平台的建立，不动产审批、交易和登记信息将在有关部门间依法依规互通共享，并全国联网可依法公开查询，既然是不动产，谁也背不走，不登记在长期来看是不现实的。

　　2.不动产登记能否斩断利益链输，威慑灰色房源，避免房叔房姐的出现？

贾育厅：《条例》实施之前，社会就对不动产登记的反腐作用寄予厚望。对于拥有过多房产资源的家庭和个人来说，的确需要重新来权衡是不是需要一直拥有这么多房子，这对抑制房产投机、理性住房消费肯定是有好处的。统一登记，一定程度上可以起到斩断利益链输，避免“房叔”、“房姐”出现的作用。

　　不动产统一登记保护合法财产权，只对合法的财产进行登记，不合法的财产权不予登记，同时也会将个人房产信息曝光在管理机关的监控之下，不合法房源将无法登记或不敢登记，这将对部分灰色房源有一定的威慑作用。

　　3.是不是谁都能查询我的房产？

　　贾育厅：并不是谁都可以去查询他人的房产状况。为保护个人隐私等原因，《条例》第27条规定，仅以下人员可以查询：权利人、利害关系人可依法查询、复制不动产登记资料；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

　　4.我有一套房子，登记在妻子名下，想在不动产登记中加入我的名字，行不行？

　　贾育厅：可以，只要带上相关资料去不动产管理局申请变更登记就可以，管理部门会将房产共有情况登记在不动产登记证共有情况一栏中。

　　5.不动产登记能不能解决一房多卖现象？

　　贾育厅：不动产统一登记对消除一房多卖现象，是可以起到一定作用的。在具体的不动产交易过程中，交易双方信赖的就是权利人手中的不动产登记证和管理机构的登记簿。在证簿不统一，特别是证件不统一的情况下，就可能出现一房多卖，产生交易风险。统一登记后，一般情形下可以避免这种现象的发生。

　　6.不动产登记是否会倒逼“房产税”、“遗产税”？

　　贾育厅：《不动产登记暂行条例》的实施，对“房产税”、“遗产税”开征的可行性研究是有积极作用的，但并不会对“房产税”、“遗产税”起到倒逼作用。

　　“房产税”、“遗产税”的开征不是简单地增加一两个新税种，而是要对我国现行房地产税收制度及国家财产税收制度进行重新设计，使之更为科学合理，符合我国市场经济税收体制的改革方向。

　　7.小产权房会不会因此“转正”？

　　贾育厅：“小产权房”不会因此“转正”的。现行法律规定得很明确，“小产权房”不合法，所以“小产权房”不可能予以登记。

　　8.不动产统一登记，已经办理的房产证、土地使用证是否要重新换证，以前的证书还有效吗？

　　贾育厅：已经办理的房产证、土地使用证继续有效，也不用重新换证。这一点《条例》规定得很明确，《条例》第三十三条规定，本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

　　不动产登记坚持“不变不换”原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。各地不得强制要求当事人换证。

　　9.不动产登记信息全国联网后，能否抑制炒房，特别是异地炒房？

　　贾育厅：不动产统一登记信息全国联网后，对炒房，特别是异地炒房肯定是有抑制作用的。《条例》明确规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

　　信息共享平台建立之后，同一权利人名下在全国有多少套房子就能查得出来，对异地购房资金的流向以及购房者身份就可以一一监控和确认了，对国家的宏观调控是有好处的。

　　10.条例实施后，对房价影响有多大？能否促使房价下降？

　　贾育厅：《条例》的实施，短期来说对房价影响不大，但肯定是有影响的，至于影响有多大，这不好说，因为决定房价的因素是多方面的。

　　事实上，无论是国家统计局还是国土资源管理部门都没有公布空置房屋数据，住房空置率过高，会严重影响房价，不动产登记信息管理基础平台建立后，管理部门将会掌握比较准确的不动产情况。如果相关数据发布，潜在购房者可能就不会因为信息的不对称盲目购房了，就会对房价产生一定的影响。

　　11.我手头有多套房子，但我不去登记，有什么影响？

　　贾育厅：关于不动产的登记，我国《物权法》采取的是依申请登记原则。也就是说，登记是你的权利，你可以不去登记，《条例》也没有要求对不动产进行强制登记。但如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响，也容易发生权属纠纷。

　　12.房产证和不动产登记证有什么区别？

　　贾育厅：房产证内容规定了包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况；不动产证内容规定了包括权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格。

　　两者对比，不动产证比房产证产权内容更详细，比如，不动产证对使用年限进行了明确规定，也规定了土地使用权信息等。

　　13.如何理解不动产证“使用期限”？是否意味着“业主变房客”？

　　贾育厅：这是大家误解了“土地使用权期限与房屋所有权期限”的定义。简单来讲，目前我们国家城市居民通过购购所取得的商品房屋产权中，包含了该房屋所占土地的使用权以及该房屋的所有权。

　　因此，新版《不动产权证书》上所设置的“使用期限”实质是区分性权利，具体是指所登记土地的使用期限，而根据《物权法》可知，房屋所有权本身是没有期限的。

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