三亚宅基地能出让吗？
农村不动产确权登记的范围包括哪些？
为更好地回应社会关切，
记者采访到三亚市自然资源和规划局
确权登记局局长陈翰。

2020年8月，海南省自然资源和规划厅出台了《关于农村不动产确权登记历史 问题处理意见的通知》，对农村不动产确权登记范围和基本工作原则、依法妥善处理宅基地取得相关问题等作出明确要求。《通知》一经发布，便引起社会广泛关注。

记者：农村不动产确权登记的范围包括哪些，“一户多宅”能否登记？

陈翰：农村不动产确权登记的范围包括宅基地、集体建设用地及地上房屋等建筑物、构筑物，但不包括未建造房屋的宅基地。

农村宅基地实行“ー户一宅”。村民一户占用两处以上宅基地且总面积超过175m²的，认定为一户多宅，总面积不超过175m²，不认定为ー户多宅。对村民“一户一宅”之外的宅基地，按以下原则处理。

1、村民合法继承房屋所取得的宅基地，造成“一户多宅”的，予以确权登记。

2、村民合法购买房屋取得的宅基地，以及经农村集体组织决定规划建设新村且在2017年1月1日《海南省人民政府办公厅关于加强农村建设规划报建管理工作的通知》实施之前已建设的房屋，但原有房屋(“祖屋”)未拆除、腾退，造成“一户多宅”的，可按照宅基地有偿使用等规定处理后，予以确权登记。

3、符合分户建房规定而尚未分户的农村集体经济组织成员、其实际使用的基地合计没有超过分户后用地合计面积标准的，按照实际使用面积予以确权登记。

记者：未建房的宅基地能否登记？

陈翰：本次农村不动产确权登记范围包括宅基地、集体建设用地及土地上房屋等建构物、构筑物，不包括未建造房屋的宅基地。

如空的宅基地需要建房，符合宅基地取得条件的，可经村集体出具权属来源证明后，经乡镇人民政府审核，直接办理规划报建手续，待房子竣工后，再向不动产登记部门申请办理房地一体不动产登记。

记者：非本农村集体经济组织成员取得宅基地能不能登记？

陈翰：1、非本农村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地，并经本农村集体三分之二以上成员或村民代表同意，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋所占用宅基地使用权，予以确权登记。

2、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施之前，非本农村集体经济组织成员原有的宅基地或合法取得(含合法继承取得)房屋而占用的宅地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记；扩大使用宅地范围的，可按照宅基地有偿使用等规定处理后，予以确权登记。

3、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施之后，非本农村集体经济组织成员原有的宅基地或因合法取得(含合法继承取得)房屋而占用的宅基地，在175m²范围内确权登记。如用地面积超过175m²的，超过面积限额部分，可按照宅基地有偿使用等规定处理后，予以确权登记。

4、原集体经济组织成员户口迁离本村后，未经批准，回村另外建设房屋或购买房屋所占用的宅基地，不予确权登记。

5、1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》实施之后，城镇居民违反规定在农村购买或违法建造的房屋和宅基地，不予确权登记。

6、非本农村集体经济组织成员在农村不动产确权登记发证时，其不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏应注记“该权利人为非农村集体经济组织成员历史取得”。

记者：农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋如何确权登记？

陈翰：经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。

转让、赠与宅基地，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材办理登记。

《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定，历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

记者：因为结婚户口转入本村的，离异之后是否还能享受本村宅基地权益？

陈翰：农村妇女作为集体经济组织成员，享有平等的宅基地分配权，其基地权益应记载到不动产登记及权属证书上。

农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，但不得再主张原农村宅基地使用权。

记者：农民建房没有规划报建手续能否登记？

陈翰：1、2008年1月1日《城乡规划法》施行之前使用宅基地建房的，办理不动产确权登记时可不审查是否符合规划。

2、《城乡规划法》施行后使用宅基地建房的，符合当时实施的土地利用总体规划、村庄规划或“多规合一”总体规划之一的，可视为符合规划。

记者：村民申请不动产登记应注意哪些问题？

陈翰：1、本次农村房地一体确权登记工作不收取村民任何费用，包括调查费、登记费等全部减免，由市政府全部承担。

2、由政府组织开展，统一上门服务，不需村民专门到登记部门申请。

3、希望广村民积极配合政府和技术队伍开展指界签章、提交身份证明、结婚证明、户籍材料等，就是按材料清单要求提供材料，并履行签章手续等。

记者：同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，如何处理？

陈翰：同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，应当区分不同情形进行处理：

1、属于新型农村社区或多(高)层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。

2、属于因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经县(市)自然资源主管部门认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。

3、属于存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。

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