住房市场体系建设工作，着力点应当放在如何更好地发挥住房的居住功能，发挥住房在广大居民追求美好生活中的积极作用。

住房保障体系建设，无疑是“十四五”房地产问题的重中之重。市场的交给市场，政府的交给政府，充分发挥“两只手”的作用，是房地产市场步入健康有序发展轨道的关键。

中共中央政治局常委、国务院副总理 3日在住房城乡建设部召开座谈会。他指出，要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。

虽然此前也反复强调加强住房保障体系建设，建立多层次的住房保障体系，更好地满足不同层次居民的住房需求，但是工作的着力点还是放在了住房的市场化发展上。特别是地方，为了更多地从土地上拿收益、从房地产市场争利益，并没有真正重视住房保障体系建设，没有把解决中低收入阶层的住房问题放到突出位置。即便加大棚户区改造等方面的力度，也更多的是从自身利益出发。因此，住房的保障体系总体上没有得到有效建立。

住房的保障体系建设不好，中低收入阶层的住房问题不解决，要想全面推行住房市场化，显然是不切实际的，也是会带来很大问题的。给各方利益绑架的住房市场化，就会成为一种利益工具，而不是房地产市场在市场调节下走向公平的手段。为什么房地产市场的矛盾那么多、那么激烈， 根本的一点就是扭曲的住房市场体系和不完善的住房保障体系并存，且严重分裂，无法真正对房地产市场产生积极影响，导致房地产市场矛盾激化。

也正因为如此，中央提出要在“十四五”重点研究好住房市场和住房保障两个体系，是继“房子是用来住的，不是用来炒的”定位之后，落实房地产长效机制抓住的又一重点，或者说又一个牛鼻子。“房住不炒”定位，是让房子回归居住属性，而不是投资炒作。但是，居住又分购买和租赁两种形式，购买商品房是解决居住问题的重要手段，租赁住房也是解决居住问题的重要手段。如果只买不租，或者居民有租房需求，却没有租房供应，那同样不能真正落实好“房住不炒”定位，不现实的人人购房会导致房价只能居高不下，并积蓄很大的房价上涨动力，直至泡沫破裂。

住房市场体系建设，客观地讲，按照目前已经出台的政策，已能够比较好地覆盖整个市场，特别是“房住不炒”定位，已经为住房市场体系建设明确了方向，那就是住房市场体系建设必须以满足居民住房为基本目标，而不是将住房作为投资品。住房的投资功能，只能建立在居住之上，在满足居住的条件下体现投资价值。脱离居民的住房投资，就可以认为是炒房，就要严格控制和打击。因此，“十四五”期间，住房市场体系建设工作，着力点应当放在如何更好地发挥住房的居住功能，发挥住房在广大居民追求美好生活中的积极作用。居民手中多余的钱，可以用于文化、旅游等高水平、高质量生活需求，也可以用于股市等方面的投资，但决不能用于住房投资。从长效管理的角度出发，在“十四五”，对居民拥有的住房问题，应当将二套作为“分水岭”，只要居民家庭超过两套住房，就征收高额税收，且在转让和赠予时，也要加收高额税收，遏制居民过度投资商品房，也避免商品房出现供需之间的严重不协调、不对称，造成资源的巨大浪费。未来的城市住房，土地供应是一个大问题，必须把存量房用好。

住房保障体系建设，无疑是“十四五”房地产问题的重中之重。市场的交给市场，政府的交给政府，充分发挥“两只手”的作用，是房地产市场步入健康有序发展轨道的关键。住房保障体系怎么建设，在于两大方面。一是稳定房价，让中产阶层能够通过自身努力购买住房，即便当“房奴”，也要当得不十分痛苦。这就要求决不能让房价继续上涨，且能在目前的价格基础上，有所下降，从而给中产阶层更多买房的机会。当然，这只能是允许少部分中产阶层购买，而不是所有的中产都能轻松买房。如果这样，房价上涨的内在动力就压不下去；二是加快住房租赁市场发展步伐，建立覆盖全员的、多层次的住房租赁市场，让不同层次的居民，尤其是中低收入阶层、新市民等能够通过住房租赁市场，租赁到自己满意的住房。如果新租住房能够满足年轻人结婚、生孩等方面的需要，相信会有更多的人加入到租房的队伍中来。显然，需要政府和社会投资者都能进入房地产租赁市场，都能提供居民需要的租房，而不只是社会投资者从事住房租赁业务，政府不参与。要想确保低收入人群和新市民的住房需要，政府必须进入。否则，租房市场会有缺陷。

总之，“十四五”期间的房地产市场，会按照中央提出的两个体系建设，更好地落实“房住不炒”定位，切实解决广大居民的住房问题，推动房地产市场健康有序发展。

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