在举行的以“为美好而来，回归生活本质”为主题的2019年《镜度》报告发布会上，中国饭店协会公寓专业委员会与中公委租赁式公寓创新研究中心联合发布了该报告。报告显示，截至2018年年底，市场上活跃的公寓品牌超过80个，分布的城市数量达到44个，涉及1223座集中式公寓(约240052套)和135200套分散式公寓。

投资布局高度集中

报告显示，租赁式公寓投资布局高度集中。长三角、京津冀、珠三角三个城市群的租赁式公寓供给量占全国总供给量的70.4%。其中，十个热点城市的供给量占全国供给总量的81.7%。

报告把这十个热点城市分为三大类型，国家中心型城市(北京、上海)、一线价值型城市(深圳、广州、杭州)和流量枢纽型城市(南京、武汉、成都、西安、重庆)。从每亿元GDP对应的租赁式公寓数量看，部分处于经济高速发展期的一线价值型城市、流量枢纽型城市的租赁式公寓市场还有较大发展空间。

就业区域影响运营指标

报告显示，就业区域是影响租赁式公寓分布的 关键因素。第三产业越聚集的地区，特别是高端服务业发达地区对租赁式公寓需求越大且租金承受能力越强。国家中心型城市热点就业区域的平均坪效均超过6元/平方米/天，其中，中关村产业园以7.37元/平方米/天的坪效位列全国热点就业区域首位。而在流量枢纽型城市，平均坪效很难突破3.5元/平方米/天。

从租金收入水平看，国家中心型城市单套公寓年租金收入超过43000元，高于全国单套公寓年租金收入平均值的33503元。其他热点城市，除深圳(单套公寓年租金收入超30000元)外，单套公寓年租金收入都低于27000元。但从另一方面看，相对较低的租金收入并不代表较低的收益水平。城市发展存在差异性，无论对运营端还是资产管理端而言，因地制宜都是一个复杂的课题。

产品线日趋丰富但产品设计同质化高

报告显示，租赁式公寓95%的客群是20至35岁的单身青年，其中能够支撑高租金的群体多来自TMT行业(未来电信、媒体科技、信息技术的融合趋势所产生的新兴行业的简称)、金融行业和高端服务业从业人员。

客群单一直接影响到租赁式公寓产品的定位趋同，尽管产品线日趋丰富，但从产品设计角度看差异不大。“重功能、轻装修”是业内普遍的做法，因此导致产品设计同质化程度很高。

从租赁式公寓的规模和户型来看，热点城市每座集中式公寓规模均在200套上下，主流产品为套均面积30.2平方米的开间；分散式公寓主力产品户型平均面积18.1平方米左右。

客源差异化细分

报告除了对全国及十个热点城市租赁式公寓行业运营水平进行了分析，还深入剖析了了公寓品牌的运营能力。

报告从客源细分入手，解读了三个具有代表性的公寓品牌的定位及运营能力，有专注于宿舍型公寓市场的安歆公寓，有以覆盖住户全生命周期打造多元化产品结构的湾流以及深耕发展以创业及社交为主的YOU+国际青年社区。

行业诸多痛点亟待解决或规范

报告指出，目前，长租公寓行业的发展已到了关键时期，诸多行业痛点亟待解决或规范。

比如，在品牌定位层面，行业对于客源的分类缺乏统一定义，各公寓品牌理解各不相同，导致品牌的产品线定义和划分不清晰，无法有效区隔及拓展课群；在陈品设计层面，部分公寓的产品设计与客户需求脱节；在运营层面，品牌公寓获客渠道仍以线下为主，线上官网、APP、微信等更多关注展示功能，而非预定功能。此外，一些品牌公寓人才储备匮乏，员工素质参差不齐，给经营管理造成了隐患。

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