由于房产税属于地方税，地方政府将有充足动力去探索研究解决目前房产税开征面临的问题。与之伴随的是，地方政府财政收入支柱的转换，土地财政状况将得到一定的缓解，过去依靠卖地获取土地出让金，未来将通过对存量房产征收房产税。

从建设房地产长效机制来看，房产税的研究制定必不可少；从财税体制改革来看，房产税的研究制定同样是非常重要的内容。房产税属于个人类税种，是一系列税制改革中的重要一环。目前我国个税主要是个人所得税，单一的个税导致针对工薪阶层的工薪所得进行严格征税，而针对富人的投资所得税、房产税、遗产税、财产赠与税等存在缺失，制度漏损比较大。未来随着税制改革的推进，房产税也将成为个人类综合性税目的重要税种。

房地产税未能开征的缘由

从2013年开始提出加快房地产税立法，直到现在仍进展缓慢，今年房地产税法也没有纳入全国人大的立法计划中，明年是否纳入也存在不确定性。房地产税涉及很多法律、政策、经济和社会问题，需要解决的问题太多。目前来看，存在两方面短期内难以根本解决的问题。

一是房产信息统一联网公开透明问题。全国住房信息统一公开透明是开征房产税的客观基础，目前来看一两年内实现的难度较大。我国迄今为止没有进行过一次全国性住房普查，住房基础信息薄弱。从技术上讲，全国个人住房信息联网完全不是问题，问题肯定存在于非技术领域。原定于2013年实现县级以上城市全国住房信息系统联网，直到现在还难以实现。

现在有希望实现的是不动产统一登记全国联网，为解决这个问题带来曙光。不动产包括房产但不限于房产，还包括土地、海域、林木等不能移动的产权和使用权。但对已有的房产证并未强行转为不动产权证，不主动转为不动产权证就不会联网登记。因此，在征收房产税之前应采取更为有效的措施把所有人的房产信息统一登记，但短期内难以实现。如果这个问题不解决，征税对象就不明晰，盲目征收房地产税将缺乏公平性与公正性。

二是房地产税的法律可行性问题。房地产税是以房屋为征税对象，按房屋产权所有人征收的一种财产税。要向个人征税房地产税，那么房地产必须是以个人私有为前提。房地产税是对房产和地产进行征税，其实是两种税。先来看地产税。作为土地公有制的国家，私人对土地没有所有权，只有使用权。并且政府收取了大量土地出让金，出租时间是30—70年不等，相当于已经收取了租金。在没有获得土地所有权，并且已交土地出让金的情况下，对私人征收地产税的法律条件并不成立。再来看看房产税。土地上的房屋作为私人所有，的确具备征税的客观条件。所谓的房地产税在我国目前的条件下其实指的是房产税，是针对房屋所有权征收的税。但仍存有疑问，目前在推行两证合一，即房产证和土地证合为不动产权证，将在司法上带来难以充分解释的难题。不动产权证包括了房屋产权和土地使用权，但不包括土地所有权，那么按照不动产权证征收房地产税在理论上也不具备充分的基础条件。从权属问题来看，不动产权证属于个人，但是融入了国有属性的土地使用权。

当年《物权法》的立法过程也遇到类似的权属问题。从1993年开始起草，由于权属问题经过近15年的修改讨论，直到2007年才通过。这可以为房地产税立法提供经验。《物权法》明确了保护物权所有者的权利，私人对合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其中涉及房屋所有权，这为征收房产税提供了粗略条件。但由于历史原因，我国个人房屋获得有很多复杂原因，房产税法仍须明确界定个人拥有的房屋权属问题，这需要花大量精力和时间才能完成。

我国的房屋产权五花八门，短时间内制定公平合理的征税方案有较大困难，由此短期内全面实施房产税的可能性较小。按房屋产权性质划分，存在私有产权房、单位产权房、集体所有房、军队产权房以及其他经济组织产权房；按房屋取得属性划分，有商品房、房改房、经适房、限价房、 私房、共有产权房以及大量难以确权的小产权房。五花八门的房产，如果要统一征收房地产税，难度可想而知。不同房屋产权应该如何征税、对哪类房产征税、是否设定免税条件、税率如何设定等需要详细摸底，才能制定合理的税收方案。例如，小产权房难以确权，不具备有效的产权证，那么就不应该对其征税；但如果不征税，很多大量使用中的类似产权的房屋又会涉嫌逃税，甚至可能为了避税而出现更多的小产权房。

地方债务压力成为房产税开征的重要推力

随着经济结构转型和政策的调整，促使房产税开征的动力可能来自于地方债务压力。我国经历了城市化高速扩张，地方政府靠卖地和土地开发获取了大量收入，再将地方政府收入投入到经济建设中。这几年，地方债务压力逐渐加大，通过出让土地的方式获得的资金难以弥补债务负担。随着经济结构转型，经济增长方式逐渐从过去依赖投资拉动向今后依靠消费带动，城市化扩张速度将逐渐放缓。再加上地方融资平台风险加大，对地方政府融资的规范化管理力度有增无减，导致存量债务压力难以充分释放。在此情况下，从房地产存量中获取税收收入的动力增加，成为房产税开征的重要推力。

一方面，目前经济下行压力增大需要财政政策持续稳增长和调结构，然而地方政府融资平台清理整顿后债务压力加大制约了财政支出，急需寻找新的财政收入来源。另一方面，房地产税迟迟未开征存在诸多问题，更重要的是缺乏解决这些问题的动力和压力。在此背景下，地方债务压力正好成为驱动房产税开征的动力。由于房产税属于地方税，地方政府将有充足动力去探索研究解决目前房产税开征面临的问题。与之伴随的是，地方政府财政收入支柱的转换，土地财政状况将得到一定的缓解，过去依靠卖地获取土地出让金，未来将通过对存量房产征收房产税。

根据党的十九大报告，房地产税要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，逐步建立完善的现代房地产税制度。立法先行，就是在房地产税开始征收之前必须先立法。这是2015实施的《税收征管法》的具体要求，在2020年之前全面落实税收法定原则。充分授权，就是让地方根据实际情况具体实施方案。一方面，我国地区差异极大，不同地区征收标准难以完全统一；另一方面，房地产税属于地方税，地方政府应当拥有一定的自主权利，以调动其积极性。分步推进，意味着未来开征房地产税不会全面推开。根据我国近些年新税征收实施过程，分批次、分步骤试点实施推广的可能性较大。

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