全国>>

您的当前位置:海南房产网 - 搜游居 > 房产资讯 > 房产新闻 > 资金压力致房企拿地保守 4月多城现土地流拍

资金压力致房企拿地保守 4月多城现土地流拍

  编辑:小陆   发布日期:2018-05-13 09:07:00  有效期:发布当天  来源:经济观察报  阅读 1100 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

4月以来,北京、杭州、成都等地土地出现流拍,其中北京市今年土地流拍数量更是累计达到6宗。

据我爱我家(9.060, -0.09, -0.98%)集团市场研究院统计,2018年4月,包括居住类用地、商服金融类用地、工业用地、综合用地等土地类型在内,北京全市并无新增土地供应。

4月24日,北京市还有两块住宅用地流拍,分别是北京市房山区青龙湖镇区01-0010、0021地块,北京市门头沟区永定镇曹各庄桥户营村MC00-0016-061地块,两宗地均为限价房用地。

根据各地土拍政策,当地块溢价率达到一定比例后才转入竞报自持比例。而近北京的两块住宅土地直接流拍,并未进入自持比例竞报。

某研究院智库研究总监严跃进告诉经济观察报,总体上说,企业的资金面方面的压力是在增大的,这也容易带来很多问题,比如说企业拿地方面的策略会趋于保守等。从这个角度看,房地产市场的流拍自然也容易带来很多问题,尤其是类似企业经营困难压力增大、市场预期悲观等。另外部分土地性价比不高,高估了企业拿地的预期,所以也会造成出让环节受损。

两年来,政府出台各项政策鼓励房屋租赁市场发展,房屋租赁土地市场也开始活跃。但从市场来看,拿地热情和高成本带来的盈利难问题如影随形。例如作为全国企业自持租赁住房项目,万科翡翠书院在开启预租时,“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的价位引起热议。

中原地产分析师张大伟接受经济观察报记者采访时认为,4月份北京土地流拍的原因一个是开发商资金出现问题,另一个是地块本身位置等因素较差。而即使到了竞持比例阶段,100%的自持率是无法盈利的,企业自持住房模式是一个阶段性产物,未来很可能会趋于消失。

土地市场降温

刚刚过去的4月份,全国多地土地流拍。除北京外,“五一”前杭州临安两宗土地流拍,成为杭州今年土地流拍,而当天出让的其他地块也均遇冷,溢价率均未超过10%。中原地产报告显示,今年一季度杭州土地成交额高达923亿元,成为全国土地出让金额多的城市。杭州一季度土地出让近千亿元的规模,比北京573亿元的出让金还多了350亿元。

而在5月8日,成都市公共资源交易挂牌出让两宗商用地块,根据出让结果,其中一宗48亩教育用地以约6072万元总价成功拍出,另一宗262亩商用地宣告流拍。

在土地出让金方面,4月份全国出现冷热不均的态势。杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地出让金额突破百亿元,创同期土地出让纪录。但与此相比,北京、上海等城市4月土地拍卖市场趋冷。

但根据中原地产研究日前发布的报告显示,4月份全国50大城市土地收入2842.2亿元,大部分城市土地成交溢价率却明显下行。

限房价、限地价是目前多地土拍市场的限制条件。在这样的背景下,拿地成本的提高让很多人感慨,开发商逐渐成了弱势群体。

2016年的北京“930新政”后,北京开始力推限房价、竞地价、竞自持比例的土地拍卖模式,并于2016年底在海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块共4宗地的拍卖中拍出了100%自持的比例,轰动一时。

我爱我家集团副总裁胡景晖认为,企业自持租赁的模式是存在盈利困难的。当前住房租赁的租金与房屋价格之间存在严重背离,北京的年租金率甚至仅有百分之一点多,即使动用REITs,企业融资或推出也很困难。所以,如果不能解决盈利困境,很多房企是不敢尝试自持的。虽然2017年至今的土拍自持比例基本都控制在50%以下,但自持运营、限价销售还是让很多企业算不过账,所以进入2018年后,流拍现象明显增多,这也导致北京在土地的新增供应上有所拘束。

企业自持竞争下的盈利难

企业自持租赁住房源于2016年北京“9?30”房地产调控新政策。当年10月,北京市规划国土委发布公告,4宗地块全部试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。

上述4宗地块终以开发商自持100%面积落幕,其中位于永丰地区的两个地块打造成如今的翡翠书院项目。万科自持租赁房项目翡翠书院长租期10年。90平方米三居室的月租金为1.5万元至1.8万元,如果一次性签订10年的租期合同,租金180万元起,180平方米以上的复式四居室月租金为3万元至4万元,10年租金480万元。

主管部门多次强调房子是用来住的、不是用来炒的定位,提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

北京市住建委等部门去年4月曾发通知,要求企业自持租赁房年限与土地出让年限一致,在此期间“租赁”这一性质不会改变。北京市对于“以租代售”的方式明令禁止,并严格查处。去年,北京住建委对万科、中铁建的类似做法进行了约谈告诫,并禁止相关宣传。

严跃进认为,自持的模式,其实是租赁市场从旧模式向新模式转变,即从个人自持转变为开发商自持,这是发展租赁业务的新手段。总体上说,开发商盈利难的痛点,也充分说明了一点,即未来政策层面需要关注开发商的利益诉求,在财政补贴、税收优惠、金融证券化等方面给予扶持。

政府层面似乎也在探索为企业自持运营寻找盈利空间,4月25日,中国证监会和住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。通知中称,推进住房租赁资产证券化,将有助于盘活住房租赁存量资产,提高资金使用效率,促进住房租赁市场发展。

但是张大伟的观点是,此举虽然能够帮助开发商回笼资金,但是却无法从根本上解决盈利问题。他认为,目前市场上的自持租赁模式热情下降,正是开发商意识到盈利的难题。此前诸如100%自持拿地的做法,是企业自认为实际操作中可以将租赁转为销售。

自持模式会不会消失呢?至少目前政策层面还是存在的。严跃进接受经济观察报采访时认为,租赁业务要实现盈利,需要积极的财政补贴和税费政策改革,是让租赁企业健康成长的关键所在,尤其是前期,通过此类财政补贴和政策的积极引导,能够降低经营的成本,这也有助于实现更好的发展,防范租赁企业自己去试错,进而增加成功的概率。其次,通过有序的产业规划,让租赁企业更容易看到未来发展的逻辑和思路,这样能够压缩开发环境和招租环节,进而降低运营成本。

严跃进说:“此外,还需要通过系统的租客分类,能够让不同的租客在短时间内租到房子,也乐意交付租金,这有助于租金提高和相关社区经营收入的增加。第四、积极参与资产证券化模式,把未来潜在的租金收益给予贴现,这样可以在当前就实现较好的资金回笼和盈利;大力推进信用租房和租售同权概念,如果后续有类似积分落户等利好福利,那么租赁产品的收益率可以很快超过住宅领域。”

扫一扫或者搜索微信号:Lcy18876761354

海南房产网微信

长按识别二维码

免费看房热线(0898-66691855

QQ号:点击这里给我发消息

远离城市雾霾,带上您最爱的人一起享受海岛阳光!

免责声明:凡注明为其他媒体来源的信息,均为转载自其他媒体,其目的在于促进信息交流,并不代表本网赞同其观点或对其内容真实性 负责。本站转载时会标明出处,版权归原载媒体和作者所有。如所载内容涉及侵权,请及时和本站联系删除。

更多大家关注的楼盘

  • 鲁能山海天

    鲁能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮湾|海南省文昌市龙楼铜鼓岭国际生态旅游区内

  • 博鳌海御

    博鳌海御

    0元/平方米

    琼海-博鳌海景|琼海博鳌滨海大道

  • 官塘学院小镇

    官塘学院小镇

    14000元/平方米

    琼海-官塘温泉|海南省琼海市官塘白石岭风景区

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-滨海新区|儋州市白马井滨海新区

  • 石梅山庄

    石梅山庄

    23000元/平方米

    万宁-兴隆|万宁市兴隆石梅湾兴梅大道1号

  • 天来泉二期

    天来泉二期

    12000元/平方米

    琼海-官塘温泉|琼海市官塘温泉旅游开发区天来泉大道

  • 中国海南·海花岛

    中国海南·海花岛

    21000元/平方米

    儋州-滨海新区|海南儋州滨海新区滨海大道中国海南海花岛展示中心

  • 富力湾

    富力湾

    19000元/平方米

    陵水-香水湾|陵水县香水湾旅游度假区B区南段

  • 龙憩园中园

    龙憩园中园

    0元/平方米

    万宁-兴隆|海南省兴隆旅游度假区兴梅大道中段西侧

  • 龙栖湾新半岛

    龙栖湾新半岛

    33000元/平方米

    乐东 - 乐东县|乐东县九所龙栖湾

客服电话(24小时无假日)

0898-66691633

服务热线:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省琼海市爱华东路部队车库旁 | 公司全称:海南中信宜居投资管理有限公司

海南房产网版权所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 琼ICP备10000445号