市场酝酿和期盼已久的住房租赁资产证券化，有望进入发展快车道。

4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》称，支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

据了解，这是住房租赁资产证券化领域的首份政策落地文件。据财经日报报道，一位了解政策制定的相关人士称，此前市场已经试点发行了多单住房租赁类资产证券化产品，这次发文是对前期试点情况的规范，通过文件明确相关程序标准。

此外，据中国证券报记者获悉，监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。同时，对于已经发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业，在从事承接相关地方住房租赁项目时监管层将会给予优先考虑，通过正向激励手段，鼓励相关企业通过资产证券化的手段继续发行各类住房租赁产品。此外，对于这类企业承接其他住房租赁项目，后续监管层还将出台一系列激励细则。

此次新政有何重要意义？

1、住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；

2、有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；

3、可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。

明确发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件：

一是，物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；

二是，物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；

三是，发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，近2年无重大违法违规行为。

优先和支持领域：

1，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

2，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。

3，支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。

推广难度较高

北大光华REITs课题组撰文指出，中国住房市场尤其是一线城市已进入存量时代。全国存量市场已达180万亿元规模。不过，租赁市场份额偏低，全国租赁成交占比仅6%，与西方成熟国家相比仍有很大增长空间。

测算显示，中国租赁住房REITs（不动产信托投资基金）的市值规模将在5200亿至1.56万亿元之间，远景巨大。中国公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长，这是一个相对保守的估计。

事实上，自去年下半年以来，中行、建行、中信等银行接连在住房租赁市场展开布局。彼时便有业内人士预计，未来住房租赁市场将成为蓝海，包括租赁住房资产证券化等在内的金融创新产品值得期待。金融业 观察人士、金乐函数分析师廖鹤凯分析称，此次监管发布鼓励政策，且明确相应标准，使相关链条更加完整，有助于租赁市场平稳度和成熟度的提升，能进一步吸引更多的资金进入市场。

中原地产分析师张大伟也认为，住房租赁市场的资产证券化政策出台，肯定有利于租赁企业投资租赁的积极性。但他对后续是否会有更多资金被吸引过来抱观察态度。

“现在租赁市场的难题是任何租赁模式都不能成功盈利”，张大伟分析称，原因主要就是租金回报率低于资金成本。“租赁行业的核心问题是租售比悬殊，按照市场目前的资产价格与租金价格看，租赁行业盈利的可能性很小。

廖鹤凯表示，海外类似的资产托管模式已经相对成熟，资产证券化能够有效起到盘活存量的作用，但我国租赁市场主要以散租形式为主，很不稳定。照此情况看来，对通知中提到的雄安新区意义或许更大，其他已经形成分散租赁模式的城市，推广这一政策可能会相对难一些。

有望成房企重要融资方式

有业内人士分析指出，此前企业发行证券化产品面临法律法规不健全、税收政策缺失、监管不明确、市场准入门槛高等问题。此次证监会和住建部联合发布《通知》明确了租赁住房作为首批标准REITS产品的基础资产类别之一，为资产证券化在实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚分析，之前由于房地企融资相对容易，所以资产证券化虽然在提，但不是。“9·30新政”出台后，从去年到今年这段时间，整个商业银行体系都在去杠杆的过程中，给地产业的资金支持开始减少。由此，资产证券化开始逐渐成为房地产企业的融资方向。从这次证监会和住建部联合出台的文件可以判断，未来资产证券化将会成为房产企业的重要融资方式，同时资产证券化也将会有更多的形式。

一家大型品牌房企相关人士表示，资产证券化可以给企业提供创新融资渠道，甚至包括企业退出的路径。这使企业投资经营风险变得可控，让企业更有信心投资租赁住房领域的开发，从而为租购并举的住房制度提供有力支持和保障。

一位行业人士介绍，租赁住房政策的影响已经从土地开发传导到融资层面，为解决企业在发展租赁住房方面的资金难题，此前政府有意放开并加快国内住房租赁类证券化产品的发展，近来众多长租公寓的经营主体已开始试水租赁住房资产证券化。

据不完全统计，包括万科、碧桂园、保利等房企在内，不少开发商均选择将与银行机构合作作为获取租赁住房发展资金的主要方式，国内接连有多笔租赁住房相关的大额类REITS产品获批发行。

在房企之外，其他长租公寓的经营者也在寻求资产证券化的支持。资料显示，今年3月，建行与新派公寓发起20亿元公寓资产证券化专项并购基金。

据相关机构统计，截至2月下旬，深交所已挂牌发行的类REITS证券化产品数量为30只，总发行规模达664.48亿元。而2017年底，上述数字仅为16只。

各方评述

十九大报告提出加快建立租售并举的住房制度，REITs是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。

业内人士分析指出，房地产资产证券化经过近16年的发展已经初具规模，但市场上还未出现标准REITs。目前，国内发行标准REITs遭遇的主要瓶颈有法律法规不健全、税收政策缺失、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低等问题。此次证监会和住建部联合发布通知推进住房租赁资产证券化相关工作，明确了租赁住房作为首批标准REITs产品的基础资产类别之一，为资产证券化在实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

国内Reits发展历程（资料来源：民生证券研究院）

中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇表示，推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。何亮宇认为，推出住房租赁资产证券化业务，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

戴德梁行董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰认为，以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。特别是对今后公募REITs推出时个人投资者可以不用买卖实物资产，投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益和。尤其在当前频出政策利好的背景下更是让租赁住房物业与金融工具资产证券化一拍即合。胡峰表示，一方面，政策带动下租赁住房市场的发展为租赁住房资产证券化提供了大量可选择的基础资产；另一方面，资产证券化的融资模式可以帮助公寓运营企业快速回笼资金，用于投入下一阶段房源建设，为企业寻求融资与退出途径。

易居研究院智库研究总监严跃进认为：

租赁市场的发展需要三个基石：一是信用租房、二是租购同权、三是资产证券化，这三个是缺一不可的，现在这三方面现在都在推进。近期万科自持租赁房高价租金引发争议背景之下，企业也陷入了资金回笼难的焦虑，而资产证券化的鼓励政策出台无疑为企业打了一针“强心剂”。住房租赁资产证券化可以打消企业对资金回笼的顾虑，使得资金渠道打通，这有利于后续企业长期的参与到租赁市场中来，对租赁市场的发展来讲有积极的推动作用。

北京鼎诺投资管理有限公司总经理许余洁认为，发展REITs市场有利于金融体系落实对于房地产长效机制的建设要求，服务于城市的长期建设和运营。通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。同时，REITs以优质成熟的长租公寓等典型商业地产为主要载体，从建设、融资、管理、运营等多个环节引导资金进入地产的建设运营阶段，可以避免地产投资过于侧重住宅地产造成的过热现象。

思源地产市场发展部副总经理郭毅表示，此前住房租赁资产证券化一直难以落地的主要原因在于过高的租售比导致收益率过低，而雄安新区全新住房体系的建立，以及农村集体经营性建设用地的土地成本较低，这让住房租赁资产证券化的产品得以搭建，而用资产证券化的方式，也有利于开发商尽快回收成本，提高资金使用效率，有助促进更多企业参与租赁型住房的开发建设，让市场尽快进入良性运行状态。

上海易居研究院研究员王梦雯表示，考虑到住房租赁投资需要长期占用投资资金，金融体系能否为住房租赁投资经营者提供资金成本合理的长期资金，是影响租赁住房市场供给的关键。对于住房租赁市场整体而言，仍需要更加全面、系统的长期资金融通渠道。从长期来看，应加快房地产投资信托（REITs）立法，建立中国的房地产投资信托市场。

58安居客房产研究院分析师张波表示，总的来看，《通知》本身有四大亮点值得关注：一是推进租赁市场规模化。《通知》对住房租赁资产证券化基本条件进行了明确，我国资产证券化方式的发展规模和美国、英国等发达国家相比，还有很大差距，目前证券化的规模还有极大的发展空间，所以明确基本条件就可以更好地为资产证券化发展打好基础；二是推进集体用地有效进入租赁市场。全国13个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点正在进行中，资产证券化可以助力其更快速开展；三是推进租赁需求集中区域的租赁房源供给，《通知》明确资产证券化会优先支持大中城市、雄安新区，这些区域也是当下和未来租赁需求的集中地，资产证券化落地可以更好保障这些租赁需求区域；《通知》对于资产证券化的监管也作出了要求，这可以推进资产证券化更有效进行，并在资产证券化快速推进的同时让其更加安全和有效。

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