独立经济学家马光远表示，都市圈是构建国内国际双循环战略的核心，而城镇化是双循环战略的 抓手。他认为，未来中国的城镇化就是大城市化，因此一线和部分热点城市的楼市仍有机会。

5月14日，中共中央政治局常委会会议 提出“深化供给侧结构性改革，充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力， 构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”，之后国内国际双循环新发展格局在多次重要会议中被提及。

马光远认为，就国内而言，至少要实现五个大循环。首先是消费大循环，但这个问题的本质不是为了让大家花钱，而是让大家有钱；其次是制造业大循环，解决大而不强的问题；第三是技术大循环；第四是城乡大循环，要完成城镇化；第五是让中国的产业能在全球具有良好的发展势头。

“在这五大循环里面， 核心的循环是城乡大循环，”马光远说，中国是目前全球 一个完成工业化但没有完成城镇化的国家，中国未来的城镇化就是大城市化。

他进一步指出，在此大格局下，房地产未来的增量空间在都市圈，“十四五”期间（2021年-2025年）中国房地产行业将进入都市圈时代，一线和15个以上的热点城市房价都会反弹。

12月初，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布的报告《中国住房大数据分析报告(2020)》称，房价只涨不跌的时代已经过去。报告指出，同历史峰值比较，一些城市房价下跌的幅度更为明显，其中不乏一线城市和热点城市。比如，目前的北京房价同2017年4月时相比下降了15.8%，青岛房价相比2018年7月下降了22.8%，天津房价相比2017年3月下跌了21.8%。

上周召开的中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为明年经济工作的一大重点任务。会议强调“住房问题关系民生福祉”，重申“房住不炒”的定位，并花了大段篇幅来讲保障性租赁住房建设。

马光远表示，未来五年，在“房住不炒”的基础上，房地产调控会逐步退出。一个原因是人口数量 下滑和人口老龄化将导致房地产的增量需求下降。

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