安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。现如今住房租赁已成为解决城镇居民居住问题的重要渠道，由于大多数外来务工人员、新就业大学生收入不高，购房支付能力不足，只能靠租房解决住房问题，所以如果他们的住房问题得不到有效解决，无疑会影响到人才的引进和使用。民建海口市委员会在5月25日召开的政协海口市第十四届委员会第五次会议上建议，培育和发展海口市住房租赁市场。

民建海口市委员会分析认为，目前海口市住房租赁前景可观，一方面海南是典型的“季节城市”，每年10月份左右就会有大批外地人老人来到海南避寒或旅游度假，另一方面海南自贸区（港）建设将展开许多商业建设和开发，不出所料会有很多劳工和人才涌入海南，这些人的住房需求也会在很大程度上扩大海南的租赁市场。但目前海口市住房租赁仍存在三大问题。一是缺房源。一方面供给少，住宅租赁市场规模远不及住宅销售。另一方面专业的供给更少，租赁房源普遍呈现“小而散”的特征，缺乏大规模供应且专业化运营的机构。

同时，缺稳定。租赁关系问题是困扰租房市场发展的一大痛点，由于出租人一贯处于强势地位，承租人时常面临被“东驱西赶”、住无安宁的窘境，且有“黑中介”、“假房东”、“霸王条款”等乱象丛生，有甚者还存在房东不及时退押金，导致房客与房主出现矛盾的现象。

此外，缺服务。目前的中介服务只停留于居间介绍、撮合交易的层次，租赁房屋的维修保养、税收缴纳等后续服务，中介公司一概不管。对于出租人而言，要随着租赁期限的结束不断地寻找新的租客，又要根据不同租客的需要配备不同的家具设备，还要负责房屋水电煤物业费的结算、租赁税的缴纳和房屋及其家具设备的维修保养。

“能否培育起规范有序的住房租赁市场，重点看政策落实、提高对资本的吸引力和直接有效地约束出租人行为。”民建海口市委员会建议，一是补供给。应鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，并可享受土地供应、税收减免、金融支持等优惠政策。若能从源头上解决租赁房源的规模化供应，提供高品质、规范化的服务，将极大地拉动租房需求。

二是补制约，制定相关法律制度约束出租人行为，形成和强化契约精神的软环境往往需要法律法规和相关系统配套的硬约束。德国《租房法》对租金涨幅作出规定，要求3年内房租涨幅不得超过20%，否则就属于违法行为；若房东要求的房租超出“合理房租”的20%就会受到巨额罚款，超出50%则构成犯罪。此外房东的违法行为还会在个人信用记录中留下污点并在找工作、办理信用卡等各方面受到限制。建立健全社会信用体系，将租房行为纳入个人征信系统等，也是值得参照的。

三是补创新，鼓励中介机构创新服务内容，增加租房一条龙服务。中介租房机构的服务应不仅止于给房屋找到合适的承租人，还应配合出租人完成相应出租服务，例如承租人需要家电维修时可直接与中介对接、房屋出租合同时限到期后中介继续跟进是否续租或出租给他人。中介一条龙服务将有利于把房东从繁琐的出租后续服务中解脱出来，有利于“候鸟”型房东选择出租房屋而不是长期空置而造成社会资源的浪费。

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