《华夏时报》记者获悉，历时4年的农村“三块地”（农用地、集体经营性建设用地和宅基地）改革试点今年年底收官，改革所得的相关经验，将被充实到正在修改的《土地管理法》中。

“‘三块地’改革试点即将收官。”自然资源部综合司司长程利伟近日透露。据悉，“三块地”改革始于2015年，当时在全国选择了33个地方开展试点。

记者注意到，提及“三块地”时，全国政协经济委员会副主任杨伟民近日称，这个改革试点取得了不少成效，通过所有权与使用权分开的产权制度改革，实现与国有土地同等入市，同权同价， 终实现城乡建设用地市场的统一。

原本2017年结束的“三块地”试点，2017年11月全国人大决定，延长至2018年12月31日。为何延期1年，自然资源部政策法规司司长魏莉华解释称，农村土地制度改革关系重大，需要在试点中凝聚共识，统一思想。

“土地法修改会把‘三块地’的改革试点纳入进去，因为这是渐进式的改革路线，或政府主导型改革决定了的。”12月5日，长期从事土地研究的北京市京鼎律师事务所律师杜兆勇告诉《华夏时报》记者，三块地仍然是使用权的松动，不是所有权的放开。“未来仍然会沿着使用权放松的路线走”。

逐步落实农民地权

“既然设立了农业农村部，就要通盘解决三农问题， 主要的就是解放生产力，就是要落实农民的地权问题。”杜兆勇对记者说，这是回避不了的问题，做多就是个迟早的问题。

“只有让农民土地或能转化为其他资源，才能稳定农民，才能发展农村，才能缩小农村中的差别，才能解决征地拆迁没有足额补偿的问题，这些问题都非常普遍，也是全国性的。”杜兆勇说，要使资源得到 的利用，就要突出农民的主体地位，让农民自己当家做主。“这样，农民才能成长起来，才能更好维权，才能理直气壮与各种非法占地现象斗争到底，广大农民才能得到更多的财产性收入。”杜兆勇说。

“站在新的时代起点上，要把握好新时代农村土地制度改革的方向，为乡村振兴提供强大动力。”记者注意到，12月4日在农业农村部第73期每月讲坛活动上农业农村部部长韩长赋强调，今年是我国农村改革40周年，也是实施乡村振兴战略的开局之年。

韩长赋指出，40年来我国农村土地制度改革先后经历了确立、完善、深化三个阶段，展现出广泛适应性和巨大包容性，始终坚持尊重农民主体地位和首创精神，坚持市场化改革方向，坚持渐进性改革方式，坚持因地制宜。

土地制度作为农村 基本的制度，必须适应新的形势变化，这是新时代赋予的新使命。“要加大对农民的土地权益保护，强化土地制度供给。”韩长赋说，当下，要把握好新时代农村土地制度改革的方向，即产权关系明晰化、农地权能完整化、流转交易市场化、产权保护平等化和农地管理法制化。

自然资源部副部长赵龙也表示，通过改革，征地补偿的方式趋于多元化，对被征地农民的保障力度加大。截至今年6月底，集体经营性建设用地入市地块970宗、2万余亩，总价款约193亿元，收取土地增值收益调节金15亿元。

与此同时，各地积极配合开展农民住房财产权抵押贷款试点。 的数据显示，截至今年6月底，办理农房抵押贷款4.9万宗、98亿元。“各试点地区积极探索农房抵押、出租、合作开发等途径，不断显化宅基地财产权益。”赵龙称，此项改革也增加了农民财产性收入。

不过，外界对于“三块地”改革的期望更高。

“拿出一小部分农村控制的宅基地，转为城市居住用地，可以大幅度降低地价，允许农村进城落户的人在全国范围内出售宅基地的使用权。同时允许城市人下乡购买农民宅基地的使用权。”杨伟民称。

但这还不现实。因为，按照当前政策规定，宅基地使用权转让尚设定在集体组织内部成员之间，并未对城市居民放开。“城里人到农村买宅基地，这不现实，严格禁止下乡买地建别墅院、私人会馆等。”中国土地学会的一位副会长说。

改革经验或入法

记者在采访时获知，推动农村三块地改革试点，也为土地管理法的修改提供支撑。“此轮土地管理法修改聚焦在农村土地制度改革，涉及到农村‘三块地’等内容，而这些内容正是‘三块地’改革的目标所在”。前不久，全国人大土地管理法修改专题调研组指出，将对农村‘三块地’的改革试点中的经验、问题以及意见、建议，进行详细梳理研究，而土地管理法也将根据这些经验、发现的问题进行修改。

全国人大常委会法工委主任沈春耀曾透露，“一旦‘三块地’的相关改革经验正式进入土地管理法相关条款，意味着农民的利益才能得到法律的保护。

“农村土地不搞改革，农民就没有土地自主权，也就没人敢去农村投资搞产业，乡村振兴就沦为一纸空文。”杜兆勇说。他建议，宅基地买卖逐步放开，先同村的可以买卖，再到同乡镇的、同县市的、同地市的、同省市的， 放开到全国各地都可以依法自由买卖。

“农村土地的产权不清晰，是过去三农问题不断加剧的重要原因。”上海市房产经济学会副会长严荣称，土地权属不清,是农民利益受损的关键。

相比国有土地，“三块地”的情况更为复杂。国有土地已经形成了非常成熟的运行机制，而农村土地改革还是一片空白，更需要谨慎。

记者采访了解到，按照《乡村振兴战略规划（2018-2022年）》的要求，完善农村土地利用管理政策体系，盘活存量，用好流量，辅以增量，激活农村土地资源资产。

“在土地流转的同时，要严格实行土地用途管制，比如农业用地只能用于农业，住房用地只能用于住房，商业用地只能用于商业，这样符合乡村振兴用地的需要。”中国社科院宏观经济研究室主任李国祥表示，要从总量和质量上严守18亿亩耕地红线。

同时，一个更大的背景是，中央明确提出到“2020年要解决1亿农业转移人口市民化问题”。据中国社科院测算，要推进1亿农业转移人口市民化，教育、社保、住房等各项成本合计需要13.1万亿元。据国家开发银行测算，未来3年我国城镇化建设资金量将达到25万亿元，年均8万多亿元，约占全国每年近40万亿元固定资产投资的五分之一。

照过去的做法，就很简单，靠征地、出让、抵押贷款，融资主要以银行贷款为主， 终还款靠土地出让收入还款，但风险极大。“随着拆迁征地成本的增加，原来的低价补偿，已跟不上时代的需要了。”中国土地协会的一位专家告诉记者，在拓宽融资渠道时，可以通过发行市政债券、或以PPP等方式合作，弥补资金缺口。

就此，有专家还突出，还需要由原来的土地出让一次性获取收益，转变为对持有环节征税，特别是针对集体经营性建设用地直接入市，国家要以增值调节金等方式，提取一定比例的增值收益，用于建设乡村振兴。

“所有的这些，如果没有健全的法律提供保障，很多棘手的问题就不会迎刃而解，而乡村振兴更是纸上谈兵。”杜兆勇说，此次土地管理法的修改被赋予了更多的任务。

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