中国社科院财经战略研究院

中国社科院城市与竞争力研究中心

中国住房市场发展月度分析报告

十九大报告指出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2018年7月31日中共中央政治局会议提出要“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组在2018年8月大数据房价指数（BHPI）的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2018年9月《中国住房市场发展月度分析报告》。

一、发展现状与存在问题

1．一线城市房价稳中略升，但潜在供求矛盾难以短期缓

。2018年初以来，北京房价开始回升，上海继续回落，深圳小幅上涨，广州较快上涨。2018年8月，在中央严控房价上涨的政策背景下，北京房价回升节奏被中断。与2018年7月相比，一线城市房价环比上涨0.27%，比上月仅扩大0.01个百分点。其中8月广州环比上涨1.49%，深圳环比上涨0.85%，北京环比下跌0.02%，上海环比下跌1.24%。与上年同月相比，2018年8月一线城市房价同比上涨4.1%，年度房价涨幅也在相对合理的范围内。其中广州同比上涨18.19%，北京同比上涨0.09%，上海同比下跌8.37%。

从市场基本面看，一线城市作为中国高端服务业中心、 人才吸引力的城市群体，居民收入高、人口规模庞大。一线城市住房市场具有供给增长潜力小、需求增长潜力大的特征，住房供求矛盾长期存在。在严厉的限购限贷政策作用下，虽然当前房价上涨得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等，就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面。“资本公寓”利用金融杠杆争夺房源，又进一步加剧了房源紧缺与租金上涨。

2．准一线及二线城市房价涨速显著下降，但房价预期具有较高的不稳定性

8月西安、重庆、长沙、青岛、杭州、武汉、济南等多个热点城市房价微跌或止涨，成都房价出现较快下跌。在政府严控房价上涨、棚改货币化政策调整、市场短周期接近见顶等因素的综合作用下，准一线及二线城市房价退热。与上年同期上比，准一线及二线城市仍累积了较高的房价涨幅。2018年8月，准一线城市房价同比上涨16.09%，二线城市同比上涨16.75%。其中西安同比上涨104.95%，居二线城市之首；厦门同比下跌10.78%，居二线城市末位。但与上月相比，2018年8月准一线城市房价环比微涨0.16%，涨幅比上月回落1.13个百分点；二线城市房价环比微涨0.01%，涨幅比上月回落0.57个百分点。前期热点城市中，杭州、西安环比分别微涨0.59%及0.12%；武汉、青岛、长沙、济南、厦门、重庆环比分别下跌0.04%、0.06%、0.13%、0.19%、0.51%和0.7%；成都环比下跌达3.23%。

由于准一线及二线城市在中国城市体系中承上启下的特殊地位，准一线及二线城市的房价预期在时间上也存在较高的不稳定性。众多的准一线及部分二线城市以一线城市作为发展目标。当市场向好时，对房价的预期往往过于乐观。而当市场有所下行时，对房价的预期又会偏于悲观。这导致准一线及二线城市房价在2017-2018年迅速上扬。如果市场下行，房价的下跌速度也将很快。天津房价在2018年出现了快速下跌，成都房价近期也有较快下跌。西安等热点二线城市一旦进入房价下跌通道，将有望复制天津、成都的房价走势。

3．三四线城市房价涨速回落，但低库存与高空置同时并存

三四线城市房价仍惯性上涨，但总体涨速有所回落。从2018年以来累计涨幅看，三四线城市平均累计上涨10.45%，其中海口、咸阳、防城港累计涨幅在30%以上，另有贵阳、安庆、宜昌等14个城市累计涨幅在20%~30%之间，廊坊累计下跌8.9%。在房地产市场调控向三四线城市延伸、货币化棚改政策调整的背景下，三四线城市房价涨速有所回落。2018年8月，三四线城市环比上涨0.45%，涨速比7月回落0.69个百分点。安阳、南阳、常州、烟台等城市房价涨幅较仍较高，三亚、廊坊等住房投资属性较高的城市房价下跌，其中三亚环比下跌2.31%，廊坊环比大跌5.59%。

2016年以来，在货币化棚改等强力去库存政策的作用下，三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，这是目前三四线城市房价持续快速上涨的主要原因。另一方面，虽然商品住房实现了快速出售去库存，但是由于就业机会相对较少、公共服务水平相对较低、人才吸引力偏小等原因，存量住房的利用率并不高。存量住房空置现象较为严重，抑制了三四线城市住房市场的长期发展。

注：城市数据一般不包括下辖县级市及县；由于每月都将根据 数据对所有指数进行重算与修订，不同版本的指数可能会有细微差异，以 版本为准；廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块数据编制。

二、形势分析与预测

从外部环境看，国际经济形势复杂多变，美联储进入加息周期，市场不确定性显著增加，短期内将增强市场观望情绪。从长期看，中美贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。

从一线城看，北京等一线城市住房租金的快速上涨，将增加房价上涨的压力。与2017年12月相比，北京住房租金累计上涨7.46%（整租，不含资本公寓，下同），单套住房月租金中位数达到6600元/套。借助国家对长租公寓的融资政策优惠，大量资本进入以转租为主业的“二房东”市场。这些资本公寓进而利用资产证券化手段，撬动更大的资本来争夺房源，客观上对部分城市住房租金上涨起到推动作用。除了资本公寓对住房租金的推动外，在房价上涨受到政策抑制条件下，租金上涨也是住房供求矛盾增强的另一种表现形式。由于租房市场与住房市场的替代效应，租金上涨将迫使一部分租房家庭考虑购房，从而又会反过来使房价上涨压力增加。

从二线城看，二线城市住房限价有所放松，短期供应紧张局面有所缓解。2018年上半年，由于部分地方政府对新建商品进行限价，导致一、二手房价格倒挂。西安、杭州等多个城市新房一房难求，购房摇号中签概率堪比中大奖。2018年下半年，二线城市住房限价有放松的态势，这将促使被捂盘惜售的新房重新进入市场。虽然新房价格会出现暂时上调，但短期供应紧张局面将有所缓解。

从三四线城市看，棚改货币化政策淡出，调控政策由一二线城市向三四线城市深入，对三四线在市房价涨势形成较强抑制作用。棚改货币化政策起到短期内迅速扩大住房需求及缩减供给的作用，对三四线城市住房市场具有较强的剌激效应。棚改货币化政策淡出，将对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的功效。另一方面，多个热点三四线城市被住建部约谈，调控政策由一二线城市向三四线城市延伸，将使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。

中央定调坚决抑制房价上涨，对房价上涨预期有较大影响。中共中央政治局7月31日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，提出要坚决遏制房价上涨。这是中央层面 将房价调控目标由抑制房价过快上涨转变为遏制房价上涨。这不仅将影响市场房价预期，也将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处。

基于以上因素综合推测，短期看一线、准一线及二线城市“金九银十”落空，房价稳中有降。三四线城市房价涨速继续下降。

三、对策与建议

一是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力。一、二线城市继续抑制投资投机，维持现有的限购、限贷等房地产调控政策力度不放松。部分快速上涨的三四线城市，督促其出台或加码购房需求控制政策。清理不合时宜的住房去库存政策。切实落实好地方政府稳定房价的主体责任，对稳定房价不力的城市兑现问责。坚持“因城施策”，避免系统性风险。

二是分步推进住房预期制度改革。住房预售制度以政府信用为房地产企业融资背书，增加了行业杠杆，一旦房价下跌将引发诸多的经济社会问题。另一方面，如果地方政府过度使用住房预售许可权力，将显著影响住房市场效率。在“房住不炒”、清理行政审批权的大背景下，推进住房预期制度改革，是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。建议推动有条件的城市取消期房预售行政许可，同时加强事前、事中及事后监管；对于暂不具备条件的城市，逐步提高期房预售门槛，降低市场风险，保护消费者权益。

三是规范住房租赁市场发展，多渠道扩大重点城市租赁房源。规范住房租赁市场发展，包括严控不具备自有住房产权的、轻资产住房租赁企业的证券融资，避免利用金融杠杆争抢房源；禁止诱导、哄骗租客将租金转为贷款分期；加快推进住房租赁立法，在发生经济纠纷时优先保护租户权益等。多渠道扩大重点城市租赁房源，包括加快对集体土地建设租赁住房试点的推广；对利用工商业闲置建筑改造为长租公寓，给予更多的规划、土地利用、税收政策支持；出台可行性细则，支持企业单位利用闲置土地建设租赁型职工宿舍等。

四是加大公共服务区域一体化力度。公共服务的一体化，有利于盘活存量房源，调节不同区域供求余缺，改善住房供求结构。加强对基本公共服务均等化的统筹协调力度，对于原来主要由地方政府兴办的基础教育等公共服务，在更高层面促进其区域一体化。

大数据房价指数（BHPI）由住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组根据 的存量住房价格数据，利用 大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。通过新技术的应用，BHPI力求更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。BHPI为月度存量房价格指数，指数样本目前覆盖了约142个主要城市和数十个重点城市的主要城区。根据重复交易指数模型的技术特性，BHPI仅监测存量住房价格变动，新建商品住房价格变动不计入BHPI。BHPI为大数据挖掘研究前沿成果，数据仅作为市场研究参考，住房市场评价以政府统计部门数据为准。

报告执笔人：

邹琳华 住房大数据项目组组长，中国社科院竞争力模拟实验室副主任

吕风勇 中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编

住房大数据项目组主要成员：

王业强 吕风勇 姜雪梅 王先柱 赵奉军 王杉 张淑娟 李言 吕有金 雷红 何倩 李想

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