从去年北京3·17新政开始，多轮楼市调控已经显效，部分一线城市和热点城市出现房价下跌，而更多的城市，则还在上涨。

在这样的背景下，7月底中央定调“坚决遏制房价上涨”，8月住建部开始约谈房价环比上涨城市，部委和地方都在积极落实调控精神。

事实上，7月份已有部分此前房价涨幅较大的城市出现下跌，比如上海、南京等城市均同比、环比下跌。

业内人士预计，下半年控房价成为各部委、各城市调控核心，限售、限价、严禁企业购房等将被普及，而地方政府的房价问责制也将从严，预计更多城市的房价将进入下跌通道。

约谈控房价

国家统计局70城市房价数据公布后，很快，住建部对涨幅冒尖的部分城市，开始了新一轮的约谈行动。

8月17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市主要负责人，要求严厉打击投机炒作，坚决遏制房价上涨。

三亚、烟台、宜昌、扬州在70城中，新房环比涨幅排前6，且同比均超过8%。三亚以3.7%的环比涨幅位居70城市之首，海口环比涨幅只有2.3%，但同比涨幅是70城里 的，达19%。

目前，三亚、海口已开始整顿楼市秩序。三亚方面表示，将从加强商品房售价备案管理、加大整治力度、提高有效供给、加强市场预期管理等5个方面，遏制房价。

据海南省政府官网消息，三亚已在近期查封3个售楼部，关闭其网签系统；检查了53家房产中介机构， 其中已有31家被取消经纪备案。

海口的举措则比三亚更为严格：建立问责机制，强化“一房一价”备案管理，对存在价格虚高备案的在售项目“回头看”，重新调整备案价格。

扬州、烟台虽未提出具体措施，但已有了相关信号。

8月19日，扬州有关方面表示，要“研究制定遏制房价上涨的具体举措”；业内也预计，被住建部约谈影响重大，烟台肯定也会大力整治市场，如果调控政策出台，市场将迅速退烧。

事实上，在7月份，还有不少城市房价上涨明显，比如济南环比上涨3.0%，昆明等环比涨幅也超过2%，杭州环比上月上涨0.8%，它们为什么不在这次约谈之列？

易居智库中心研究总监严跃进指出，没有被约谈的城市和住建部工作安排有关。昆明此前已经有过各类督查了，在原来的政策基础上已经收紧，相对约谈的几率小；而烟台、宜昌等城市，属于这一轮比较热的城市，而且代表三四线，所以是需要约谈的。

严跃进表示，预计扬州等地后续各类新的调控政策会出台。

严跃进强调，住建部的约谈不光是为了调控房价，还要落实地方政府房价调控责任制。

中原地产 分析师张大伟也认为，对于涨幅过快的城市，后续都会调整限制性政策、供应政策，继续加码调控。

更多城市或下跌？

张大伟指出，2016年8-9月房价全面上涨后，当年的9·30新政开启了持续1年半的调控；从2018年7-8月，全国又启动了一轮强度 的调控执行潮。

前面一年半的调控事实上已经发生了作用。在7月份70大中城市创下了65个、房价上涨 多城市的纪录背后，城市之间的房价其实已经出现了明显分化，房价下跌已现。

从数据上可以看出，一线城市如上海、北京等楼市已经趋冷，房价尤其是二手房出现了实质性下跌；前两年房价涨幅很高的厦门、南京等热门二线城市，也正在冷却。

如上海、南京，新房、二手房均环比下降0.1%；厦门新房价格与上月持平，二手房价格则环比下降0.4%；天津新房价格与上月持平，二手房价格环比下降0.2%。

而另外一些城市，如三亚、杭州等，则仍然表现出很强的热度。

对于三个多月前才被约谈，7月仍然明显上涨的三亚，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，三亚房价涨幅走高，主要是海南自由贸易港政策的后续效应。

严跃进则指出，类似杭州这样的城市，产业结构升级、基础设施完善吸引资金、人口不断进入，引发居住价值提升，导致房地产市场的交易活跃。

宋丁认为，由于城市本身供需关系、货币总量、经济发展与人口等差异，城市分化已是常态现象。未来全国各地政策调控应“因城施策”，政策目标将聚焦于控房价。

张大伟认为，当前房价普涨依然存在，部分城市上涨幅度较大，预计后续调控加码的可能性将加大。

多位业内人士、开发商对此已有预期，“‘五限’政策现在已是房地产市场调控标配，预计未来很多城市都将补足缺失的一项或几项，其中限制企业、公司购房，很大概率将在更多城市普及；更关键的是，限价不会取消还会在更多城市实施，我们公司对此已有准备。”华南一位大型地产商人士对21世纪经济报道记者表示。

58安居客房产研究院 分析师张波认为，从7月末中央政治局会议和8月初住建部会议传出的信息来看，房价在“金九银十”大面积上涨的趋势将会减弱，各地短期调控也将更加聚焦到对房价上涨的控制。

美联物业总监何倩茹认为，在目前的政策目标下，各城市新房数据上的平均价格下跌是可能会出现的，但不代表全部楼盘的价格均下跌。

严跃进则表示，房地产调控其实更多坚持房价稳定的导向，或者说小涨， 到这一轮调控结束，真正下跌的城市数量不会太多。

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