想必读者对电影《功夫》中“包租婆”扯着大嗓门催缴房租的场景不会感到陌生：“包租婆”对猪笼寨里那些拖欠租金的居民非常不满，甚至以停水相逼。由此看来，似乎当房东是一件非常麻烦的事情。

　　但在朱礼义看来，当个“包租婆”并没有这么麻烦。朱礼义是江苏扬州人，来上海经商已二十多年。一次偶然的机会接触到房产投资之后，便一发而不可收拾。目前他已购购了7套住宅，一套自住，其余6套全部用来出租。虽然平时要忙于生意，但打理房产并未给他带来什么麻烦，用他自己的话说就是他这个“包租公”越当越开心。

　　那么，朱礼义是如何做到的呢？记者通过对他的一些做法进行剖析，希望从中能总结出有益的经验。

　　顺势而为不迷茫

　　君子谋时而动，顺势而为。朱礼义在生意场上如此，在投资房产时亦是如此。他在投资房产的过程中，尤其在宏观方面如房地产市场走势的把握，更是舍得花精力去研究。

　　2000年初，朱礼义发现上海的租金回报可达10%左右，而这跟当时的银行存款利率相比，要高出不少，他觉得这就是投资机会。于是他开始投资房产。此后房价一路走高，但他并未将自己所有资金全部押在房产上，而是根据自己的资金实力，稳步推进。正是如此，才让他在2005年初遭遇宏观调控而毫发无损。

　　他对市场的判断从不随波逐流，几乎所有投资者都已离场观望时，他并没有抛售手中的房产，却反其道而行之果断“建仓”，尤其让人叫绝。虽然在2006年前后市场观望气氛很浓，但朱礼义看到外地房价仍然在上涨，而此时他也敏感地感觉到人民币升值将会给房产投资带来新的机会，于是他仍然坚持在古北购置房产进行投资。而当现在有人开始重新回头审视房产投资时，朱礼义在古北购置的房产，价格已上涨已超过60%。

　　当然，朱礼义在选择投资区域时，也是经过仔细考虑之后才决定下来的。当有不少人认为外环线附近的物业价格较低，认为其投资机会很大的时候，他考虑到在这周边的租赁市场改善难度不小，于是坚决放弃。他所购购的所有物业基本上都位于中环线以内，主要是考虑到日后出租方便。而实践证明他的做法不无道理，因为外环线以外区域的租金水平涨幅远不如中环线以内的区域。

　　当然，投资不是一中孤立的行为，必须关注政策的变化，并由此做出调整。此前不久，央行宣布提高套住房头付款比例，同时提高贷款利率，因为投资成本已经大大增加，再加上由于银行贷款利率的不断提高，租金回报率不断下降，这对房产投资极为不利。对此，朱礼义表示更要坚持长期投资理念，当然还须根据自己的实际情况来决定。

　　准确定位不盲目

　　商品要适销对路，住宅出租也是同样的道理。上海的“阿玛尼”专卖店只会开在外滩3号这样的高端地段，这讲究的就是准确定位，朱礼义深知这个道理。因此他在对物业进行定位时，总会力求与租赁市场相适应。如一套位于斜土路上的老工房，他只是对其进行中等装修，家用电器全部是国产品牌；而对于古北的一套新房，他则是不惜耗费巨资，仅液晶电视就购了三台。为何要这样？朱礼义表示，斜土路上的老工房为小白领租住，月租金较高不到3500元，如果装修成本过高，等于浪费；而古北的房子则大多为外企高管租住，月租金可以超过20000元，当然在装修上得精益求精了。

　　因此，朱礼义手中的6套房产的装修标准并不一样，如位于静安寺、古北附近的房产，是境外人士喜欢居住的区域，所以他对这两套房产都进行豪华装修；而对于徐家汇、田林附近的老工房，受众对象为小白领，因此他只是进行中等程度的装修；而对其他租客层次不高的区域，则只是进行简单装修。

　　当然，朱礼义也会对租赁市场进行细致入微的观察，并适时做出调整。每次他去收房租时，总会观察一下社区周边的变化，如周边店铺跟三个月以前相比有无变化，有无新的专卖店开进来，周边交通状况是否已经改善等等，不一而足。当然，适当的时候向周边的房产中介打听一下行情，也是必不可少的。“我之所以要了解这些内容，主要是要掌握市场变化情况，这样才能做到稳更加准确定位。”他如是说。较近他就准备对虹梅路上的房屋进行中等装修，因为他发现随着中环线的建成通常，附近租赁市场已有所改善，租金价格上涨。

　　精通技巧不被动

　　因为专业，所以在行。如在某一个领域能够做到很在行，那么在应付各种问题时才能做到游刃有余。

　　“如果让我去做一个房产经纪人，我完全胜任。”朱礼义对自己的租房技巧相对自信。他对于租赁各个环节的了解，让记者感到有些吃惊，因为对于一个非专业人士来说，能做到这个程度已是相当不易了。

　　为了当好房东，朱礼义曾做了不少功课。他把所有关于租赁的东西都学习了一遍，如如何签订合同、如何备案、如何缴税等等，并把摘抄下来，不断温习强化。基本功做扎实了，在处理租赁过程中出现的问题时，则能从容以对。套用正在热播的电视剧《结婚进行曲》中的男主角姚翔喜欢说的一句话就是“一切尽在掌握中”。

　　对于租赁技巧，朱礼义更是非常精通。如有不少房东与租客之间关系很冷淡，平时并无来往，这在朱礼义看来其实并非一种恰当的处理方式。他几乎每年都会组织租客联谊会，把所有的租客召集到一起，轻松娱乐一下。为什么要这样做呢？他解释说：“其实我跟租客之间就等于商家跟消费者之间的关系，消费者满意了，他们会更加愿意接受你，更加愿意跟你合作，同时会带来很多意想不到的收获。”

　　与租客之间处理好关系，甚至交上朋友，让朱礼义省心不少。有不少租客到期之后，即使自己不再续租，也会帮他推荐自己的熟人前来租住，而且成功率极高，在省下一笔中介佣金的同时，也减少了房屋的闲置时间；同时，他的租客在租住期间，大都非常爱惜房屋的内部设施，这样也降低了房屋的损耗；此外是房屋内某些设施老化需要更换，租客们都自己解决而不麻烦他。

　　他说：“有不少租过我房子的人，在很长一段时间内都会跟我联系，他们不是我生命中的过客，而是朋友。”以广交朋友的心态去当房东，还怕当不好？

　　安全为上不大意

　　做一个安全的房东，要具备风险意识，对租房过程中可能出现的各种风险进行预估，这样，即使出现了问题，也能不慌不忙地进行处理。

　　近十年来，朱礼义跟各种各样的房客打交道，让他积累了丰富的经验。有一次，他发现一套位于闵行虹梅路附近房产被一家纺织品公司当成仓库使用，里面堆积了不少易燃物品，如窗帘等，而且他还发现有人在里面抽烟。虽然这家公司给他的租金并不低，但他还是果断地终止了租赁合同，以免发生不测。有朋友对此表示不解，认为他过于小心谨慎，但朱礼义认为如果不注重安全，可能会面临更大的损失。

　　安全为上，这是他认为做一个合格房东必须要坚持的理念。他总结认为在房屋租赁过程中，可能会面临的风险主要集中在纠纷、房屋空置、装修折旧、诈骗等方面，在房屋出租过程中要特别注意。

　　当然，对付这些风险要在事先做好防范，而不是事后弥补。在他看来，事先防范能否将损失将为零，而时候弥补的损失则大得多。防范风险是一件颇费心思的事情，是不是要象踩钢丝般的小心翼翼呢？朱礼义认为其实也没有必要如此紧张，只需平时多一个心眼，能及时发现风险所在，并在尚未发生之前做出应对措施即可。

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