购房砍价新策略

房屋作为商品有其议价空间，其议价幅度究竟如何？一般来说，房市景气时，议价空间小；相对低迷阶段，议价幅度可以拉大。然而除景气因素外，个案议价的幅度主要还是依个案情况、售屋心态、销售手法及消费者议价技巧的不同而异。购房者应如何抓住议价策略，使交易局势有利于购方呢？ 

头先，应清楚中意的物业行情如何？愈明了物业的基本资料，愈能增加谈价的筹码。预售屋价格可分为表价、底价与成交价三种，表价是销售现场的价格，底价则为发展商委托销售公司销售的较后底线，两者之间并无固定价差，基本上每平方米有几十到几百元的差距。而成交价则是经过购卖双方交战，在你情我愿的情况下成交的价格。在时空背景相同、个案规划条件无二的情况下，善于议价者，其成交价可能出现比发展商底价低的数字。可见，增加议价能力，显得格外重要。 

一般来说，发展商在定房价时，是以总成本加上利润及应交税税费等计算。房屋成本主要包括土地、建筑、营销等费用以及证照费用、媒体广告、利息负担及预估销售期间控制及合理的空置率。 

掌握了房价应如何判定后，面对业务人员的开价又应如何"应战"呢？ 

大多数的业务员都身经百战，完全不会轻言降价，对各种杀价也均有说辞。但业务人员基于业绩压力，均会在权限范围内尽量达成交易。前提是，要购屋人喜欢物业，对产品认同，也就是要让业务员感到购屋人的诚意。 

购屋人除展现诚意外，如购购预售房，应清楚预售房的游戏规则。在购卖双方的议价中，销售人员较初会基于预售房有某些不足之处，消费者提出让价要求而显得说不过去的样子，会先在权限内每平方米让个几十元。当购屋人出价与房价落差大，销售售货员才会请业务主管出面，而怎样才能让主管心甘情愿地让价呢？购屋人从挑剔产品着手，如对公共设计的计算，相关管线的设计、营建成本等方面提出合理的看法，或对房屋朝向、住家环境、电梯数量等可以挑出的道理的毛病后，主管可能会让价。 

在现房方面，购屋者宜把握两个关键：一为交屋前，发展商不敢大幅降价，避免交屋时横生纠纷；二为大型个案因户数多，如降价对多数已购客户无法交待，而小型个案较易摆平，故降价幅度可以拉大。 

购屋人如可进一步杀价，可使出三招：一、购屋人可集体购屋，采取以较低价方式，达到杀价目的；二、要求发展商提供品，或将品等级提高，如空调机要求换成分离式及制冷能力大的。三、由于新房已实体可见，故可挑剔品质，如规划、建材、卫浴、瓷砖等细项环节均可挑剔，以达到杀价目的。