经济适用房的发展历程

　　酝酿时期：1991年

　　经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。

　　启动、开建时期：1998年

　　1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。

　　高速发展时期：1999年-2005年

　　从1998 年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。

　　质疑时期：2005年-2006年

　　1、经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”，已售经济适用房呈现“高租售率”。

　　2、经济适用房都这么难购！凌晨4点排队老大爷购不到经济适用房。

　　3、经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。

　　转型时期：2006年8月

　　建设部称，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。

　　购购经济适用房的优惠政策

　　免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%～3%，市场利润被限在3%以下。

　　经济适用房价格构成

　　住房建设的征地和拆迁补偿安置费；勘探设计和前期工程费；住宅小区基础设施建设费；建设安装工程费；

　　以上4项之和为基础的1%～3%的管理费、贷款利息、税金、3%以下利润、规费（各地有优惠政策）。商品房除以上8项外，土地出让金，利润不受限制，由市场决定。

　　经济适用房与商品房不同之处

　　获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；

　　成本结构不同；

　　租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购购条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购购对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购购对象和条件不受限制；

　　价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购购的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。

　　购购经济适用房的人群条件

　　《经济适用住房管理办法》十条规定，符合下列条件的家庭可以申请购购或承租一套经济适用住房：

　　(一)有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；

　　(二)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；

　　(三)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；

　　(四)市、县人民政府规定的其他条件。

　　按20条第2款规定，不能再申请经济适用房。

　　购购经济适用住房的税费

　　▲1、在交易过程中：

　　①契税：购方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交2%。

　　②购卖手续费：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。

　　③印花税：购方房价款的0.5‰。

　　④公共维修基金：购房款的2%。

　　▲2、在申办产权证过程中：

　　①登记费：每建筑平方米0.3元。

　　②房屋所有权工本费：每证收费4元。

　　③印花税：每件5元。

　　购购经济适用房注意事项

　　由于经济适用房在项目位置、建筑规划设计等方面存在这样或那样的差别，所以在购购时应该注意以下一些问题，

　　▲ 一、位置

　　虽然经济适用房的价位人们能接受，但人们不能接受的是它的位置。因为位置即代表着长期的交通。

　　经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区。

　　有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少，几年后的事至少无法让购房者牺牲现在的工作或事业。

　　▲二、户型

　　购购经济适用房时，同样要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型。购购时不追求大的同时也增加房价、物业管理等费用，应更注重居室功能。在有条件进行户型选择时，应尽量以专业衡量标准去做选择。现时流行的居室八大功能即包括起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。

　　▲三、合同及补充合同

　　按新《合同法》规定，实行约定优先原则，所以在合同或补充合同中的条款必须签订全面。购房者应在充分了解和考察预售许可证、项目施工情况、产权问题有些经济适用房项目是某些单位自建房或联建房，购购前一定要问清销售许可证和产权等重要情况、物业管理等基础上，仔细研究清楚合同的每一项，并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定，并注明开发商在每项违约时的惩罚办法，必要时请专业律师，考虑清楚了再签才比较妥当。不要偏信广告宣传或是售楼人员的口头承诺，否则后悔莫及。

　　▲ 四、交房

　　房建好后，通过相关主管部门的竣工验收和装修装饰等程序后便可入住了，在开发商交房时别忘了向开发商要“使用说明书”和“质量保证书”两书。这过程的许多问题较好都一一搞清楚为佳。

　　由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》头次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。《办法》还规定，此前已经购购和签订购卖合同或协议的经济适用住房，仍按当地原有规定执行。

　　购购经济适用房的具体步骤

　　因每地都不一样，所以我们以北京为例：根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在较高限价以内调整不同楼层和 朝向房屋的价格。具体的程序是：

　　（1）居民购购经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭 年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。

　　（2）需要贷款的，由购购人凭登记后的经济适用住房预售（购卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。

　　（3）购卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目 所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购购本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。

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