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购房知识

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 543 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
小夕

  1. 购房五大“窝心”事儿

  在购房人购房和开发商售房的关系中,市场的风险大部分由购房人承担。因为购房人对开发商的可能风险,在于不能按时付足房款,但因现在的商品房消费信贷的普及,购房人的付款风险已大大降低,开发商基本上没太大风险。但对购房者一方就大不一样了……

  购房人付款后至开发商交房及完善房屋产权经常有一段时间差。由于购房人和开发商之间的严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在,购房人承受了不少风险———

  1、开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实对外销售期房。

  一般而言,这种开发商本身的资质就差,且无诚信可言,这样在购房人付了房款之后,一般无法取得预定的房子,在合同被宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息,但是在取得判决书上的权利之前,缺乏诚信的开发商早已将房款挪作他用或携款躲避,较后判决书上的权利也无法变成现实。

  2、开发商恶意搭售商品房。

  在房价价位高时,一些开发商会通过在合同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度(一般为5%)时有权解除合同,只能按合同价补足。这样,在房价下跌时购房人即无法要求以交付时的市场价补足或造成购房人根本无能力补足而无端构成违约,更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记。对于“缩水”的商品房,一个的麻烦是预计使用的面积达不到,房屋使用受限却无法重新选择。

  3、无法摆脱合同。

  商品房的逾期交付的原因很多,但多数法院片面强调要求合同的实际履行,致使购房人无法摆脱合同而做重新选择。而且在现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任”条款中,一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合同并获得20%已付款的违约金或在获得10%的已付款的违约金后继续履行合同,而未给予在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格罚则(逾期交付从低价)应有的地位。

  4、发展商对房屋设计单方面做出重大调整。

  这本属开发商的重大违约,但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理———仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此,购房人在因设计重大调整不满意而退房时,往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到,而因这种机会成本的损失在文本合同中也无明确规定赔偿,索赔的成功率预计很低。

  5、房屋“裂”、“漏”。

  一般认为裂缝在0.3mm以内属合理安全使用范围,但若0.3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙,则下雨或平时的漏水不可避免,且整修的效果差,整修过程也烦人,此时购房人一般只能忍受。谢耿亮郑晓东

  

   2. 房子:未来的样子

  外部能源:房子的能源来自高效社区发电机组、热物质冷却池和镶嵌在大街上的太阳能收集器等。主人将可以靠体育锻炼来发动家里的电器。两脚踩一踩,洗碗机或割草机就动起来了。

  安全:轮椅将可以自由上下楼梯。为防止跌落,护栏将为气囊取代。景观:房子整体崇尚简约的同时,窗户将成为显示界面。“推”窗而望,浩瀚的沙漠、茂密的森林或是壮观的天际线马上近在眼前。

  内部空间划分:现在把房子划分为餐厅、娱乐室等的做法成为历史。每家只有一个大间,用活动隔板按要求随时分割。在保证个人独立活动区域的同时,一个非虚拟的家庭成员见面室也必不可少,因为渴望面对面的旧式交流的人时不时要来过把“现实”瘾。卧室很小,只有一个折叠床,不用的时候可以收起来放到壁橱里。人们的东西都藏在网络空间里,没什么要往壁橱里放的了。

  工作与生活:人们大部分的工作将不再是在办公室,而是在家中的工作站上完成的。一个电脑显示器加上交互式的眼镜,你就可在家中随时上班。很少再有人在家做饭,家用饮食公司将包办一切。还会有个小厨房,只用来打开食物,为正式开饭做些准备。

  垃圾处理:由一个完全独立的废品管理系统来处理家庭垃圾。不能回收的将作为堆肥,割草时撒到高架草坪里。

  天花板:天花板镶满了远程会议设备、医药和安全扫描器、通风和空气调节感应器及环境调节器等。

  家用汽车:电动小型车将成为新一代无污染交通工具。因体积娇小,同样的高速公路可以容纳更多的车子;加之体态轻盈,还能有效减少交通事故。真需要较大空间时,把两个车子并起来开就行了。扬子

  

  3. 网络时代房产六趋势

  网络经济作为一种新经济模式与旧日的传统经济相比,将为社会带来更多突破性的影响。网络在社会上所引发的种种变革,也是房地产企业无法回避的。今后,中国房地产网络化经营的发展,总的来说将呈现六大趋势:

  1、管理跨域化。由于信息网络把整个世界变成了一个“地球村”,现在地理距离相对变得越来越模糊,而立足于网络的经济活动,又成功地把空间因素的制约降到较低限度,故使整个管理的跨域化进程大大加快。

  2、经营全球化。藉着电子商务,国内和国外的差距得到较有效的减缩,而发展商在减少种种繁文缛节方面将节省大量费用。将来,我们不难发现有些发展商可能总部设在北京,采购部设在意大利或德国,市场营销部设在香港,而实际建设的项目则在上海浦东,而更重要的是发展商作为老板,还可以安坐家里监测整个企业在各地的进度。

  3、产品直销化。由于网络经济中房地产企业架构的中间层次作用减弱,行政结构逐渐趋向扁平化,购房者与发展商在网络端点的两头会见可以直接沟通,因而发展商日后将更需要实时的掌握客户的思维、喜好和他们对价格的承受能力。

  4、信息透明化。将来现实世界的每宗交易都会在电脑网络中全面记录下来,而互联网则是在数字化虚拟世界中将千家万户串连起来的桥梁。这样,整个社会将变得更信息化、更透明化,竞争也更公平化。

  5、资产虚拟化。一方面,现实空间的价值大不如前;另一方面,虚拟空间的价值,却有超越实质资产的趋势。例如AOL美国在线上一则不到五平方厘米的黄金位置广告,竟然价值1600万美元,是远远超越占地万米的豪宅大院的价值。所以,近日来发展商纷纷宣布进军高科技产业,开拓虚拟资产,也不无道理。

  6、服务个性化。“个人”对房子的要求绝不会妥协于廉价的、标准化的商品房,而应该是根据他们个别的特点来专门设计,量体制造的个性化精品,将来他们更需要的是全程的售前和售后服务,而且发展商要提供的服务应该是长远的,专家顾问式的。肖易

  

  4. 京城房贷又出新招

  申办银行贷款已成为大多数购房人必不可少的一道程序,个人购房贷款也在近两年迅猛发展,不仅在贷款规模上突飞猛进,而且在贷款手续上不断简化。较近,在还款方式上也有了新的突破。

  据《市场报》报道,目前,购房人比较熟悉、也是各大银行通行的按揭贷款还款方法是等额还款法。所谓等额还款法是指购房人在银行按一定年限和成数申办了购房贷款后,自还款之日起,每月向银行偿还的贷款额都是相同的。现在,这种情况已经有了改变,出现了新型还款方式———入住还款法和递增还款法。这种还款方式是招商银行北京分行的创新。它们家客户是乐于接受新事物的SOHO现代城。

  现在北京在售的大部分项目都是期房,对于许多次购房的人来说,在入住新房之前有相当长的一段时间要租房住。按等额还款法在获得贷款一个月后就得开始偿还贷款本息。这样租房住的购房人就要负担房租和还贷两笔费用,无疑会增加购房人的压力,而此次招商银行北京分行推出的入住还款法就是考虑到这部分人的实际困难后创出的新型还款方式。即贷款人在新购住房尚未竣工验收合格、交付使用前,只需按月支付相应的贷款利息,而无需立即开始偿还本金,自所购住房验收合格交付使用之日起,再根据等额还款法按月还本付息。

  此外,针对目前收入不是很高,但未来的预期收入增加较快的购房人,招商银行北京分行推出了另一个新型还款方式是递增还款法,即借款人在贷款期限内每年按固定比例递增偿还贷款本息。

  住宅消费离不开金融支持,同时住房成为中国人宗消费,住房信贷已经成为多家银行发展的业务,市场竞争也日益激烈,较初的竞争是在贷款的期限和成数上,在两年前较多能贷到7成20年的贷款,而现在较多可贷款8成30年,在贷款的对象和用途上也不断放宽,以前能得到银行贷款多是事业有成人士,现如今只要有正常的职业和一定的稳定收入,普通职工也可贷款。

  

  5. 给居室添装置背景

  传统的“围圈式”护墙板由于过于机械、严谨,已被越来越多的家庭所舍弃,近来,一种全新的墙面装饰概念———装饰背景在居室装饰中被推广。装饰背景是用来烘托居室功能及装饰氛围的一种装饰面,它没有很多的实用功能,但在居室装饰效果上有举足轻重的作用。

  在居室装饰中,电视柜、沙发、餐桌、床的沿墙部位都适合布置装饰背景。装饰背景材质多种多样,有文化石墙面,有玻璃墙面,也有用木材或竹子全部包起来,有的则是以金属装饰板来装饰,非常具有现代感。

  其实,装饰背景较早是运用在公共建筑装饰中,许多办公室在装修中,主要空间如门厅、主管办公室中都有一面墙来反映企业形象和风格。在一些主管的办公室里,也常看到体现办公室主人个性的书法、绘画等装饰品。这种概念运用到家庭装饰中,是一种创新。

  电视柜的装饰背景是较常见的,它是客厅的聚焦点,能强化人的视觉效果。通过它设计师能制造出豪华或轻松或简洁的客厅气氛。常用的材料为大理石、文化石、木饰或玻璃,甚至金属材料。

  沙发的装饰背景,往往也是较引人注目的。设计师为客厅配合木移窗设计的沙发背景,以方形、直线的有机组合表现业主的大方和豪爽,而为了避免整墙木面装饰的呆板。以一整块进口爵士臼云石为间隔,有效把握了木面装

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