近年来，伴随房地产市场高速发展和市区域房价飞涨，一种新的房屋租赁形态逐步成型并呈蔓延之势，那就是所谓的“群租”。一些“二房东”将租来的大户型住宅分隔成若干小间，分别以每月500元至800元的价格出租给10多人甚至20多人，从中赚取差价，获利不薄。

　　成套商品房住宅本用于数口之家，现在一下拥入二三十人，免不了带来各种问题。拥挤之外，室内卫生设施紧张、拉电用气隐患、电梯使用负担、小区出入混杂，直到生活垃圾处置和进出楼道喧哗，给住户自己、邻里乃至整个小区都带来了消极影响。群租现象较多的商品房小区，原来良好的居住环境与群租带来的问题更形成强烈反差，不但影响了其他业主的生活质量，甚至导致物业贬值，明显损害了多数业主的利益。较近部分房地产业的律师联名提出整治群租现象的立法建议，从一个侧面反映出群租问题的严重。

　　从依法管理的角度提出建议，体现了理性冷静的思考。但法律能否解决问题，本身还是一个问题。不把事情搞清楚，立法容易放空，执法难以落实。说到底，群租是一个经济问题，也是一个社会问题，梳理出群租背后的生活逻辑，才能认识群租现象，找到问题治理的有效思路。

　　从经济上说，群租头先产生于房价与房租的巨大背离。市区域不少住房已经成为投资品甚至投机品，不少住房的售价相当于30年的房租，一般的房屋租金回收，满足不了巨额投资所要求的合理回报。在这种情况下，通过群租化整为零来提升租金获得收益，很自然地就成为市场的一种选择。

　　群租现象还产生于高端需求不足与中低端供应不足的矛盾。由于开发商在市区域主要根据富裕者需求设计房型，投资者占有多套住宅，既不用于自住，也找不到那么多的高端租赁户，房租自然低迷。同时，一些市民出于多方面的考虑，希望居住在城区，但无力支付高房租，不可能单独租赁大户型。有大户型的出租资源，没有大户型的租赁需求；有低房租的租赁需求，没有低房租的出租资源。既然资源与需求如此背离，应运而生的就是改造现有的出租房屋资源来适应租赁需求。仅从资源有效利用的角度衡量，不能不说将本来面向独个高端租户的大户型，转变为面向成群的低端租户的“群租房”，未尝不是一个合理而且有效的解决方案。至于群租房内居住质量低下，不宜简单看作群租现象带来的恶果，因为说白了，居住质量不下降，房租就不可能下降，低收入人员也不可能居住在市。

　　中低收入人员不惜牺牲生活质量也要居住在市虽然让有的人为之侧目，但又是有其道理的。世界各国的大都市都经历过“空心化”过程，市商业的繁荣与居住人口属性的下降几乎是一对孪生儿，低收入者居住市而富裕移居郊外，在许多国家都是通例。就业岗位集中在市，低收入者居住在市不但方便利用公共设施，还可省去交通费用和路途时间。这不仅有利于降低低收入者的生活成本，而且有利于城市压缩商务成本、减少能源资源消耗。相反，富裕无需担心交通费用，居住郊区不但可以远离喧嚣、拥挤和污染，而且还方便使用个性化交通工具，有利于汽车消费的需求实现。不同国家共同存在的这种居住格局是否就体现了一种生活的逻辑？

　　反观国内，不少城市集中开发市，众多房地产商倾力打造豪宅。用意很清楚，但结果却不理想。从理论上说，对高房价，低收入者将敬而远之，可现实却让人们体验到一些吊诡，那就是群租现象在市的出现。群租带来的居住格局变化和生活质量下降，是否意味着城市再怎么开发炒作，仍以让人啼笑皆非的方式还给了低收入者呢？

　　当然，我们可以像律师建议的那样，通过立法抬高房屋出租的门槛，通过规定租户人均享用面积来给群租制造困难。但真要这么做，公共管理机构将面临法律公正性的瓶颈：在老城区仍然有许多困难人群蜗居一室的情况下，大幅度提高租户人均占有面积的标准，是否意味着政府将同样大幅度提高作为社会福利的市民居住水平？否则如何解释居住在公共房屋中的市民远比群租在商品住宅中的人员更为困窘的居住状况？

　　更何况从社会生态的角度考虑，虽然同住一个小区的富裕居民，肯定会因为群租现象的存在，而受到不利影响。但从富裕需要低廉的劳务服务，高低收入人群必须在一定的空间范围内“共生”来看，群租现象倒是有助于避免城市完全成为富人世界之后的尴尬：没有了服务人员的立足之地，富裕要么自我服务，要么让他们住进自己的豪宅。无论哪一种解决方案，给富人带来的不便，可能都要大于小区内群租现象。

　　一句话，针对群租现象采取一定的整治措施是必要的，但简单的法律规定和人为的经济门槛是否足以解决符合生活逻辑的群租现象，是大可怀疑的。人类可以创造生活，但不能任意创造生活。无视生活逻辑，出于某些狭窄目标随意扭曲生活逻辑，有可能导致人类需求及其满足发生困难，社会出现功能性失调，公共管理面临难题。所以，城市要让生活更美好，必须尊重生活，尊重生活的内在逻辑。

　　中国正高速推进城市化和城市再造，我们必须认真研究各国城市发展的过程，从殊途同归的轨迹中，找出共同的生活逻辑。群租这样一种具有复杂内涵的社会现象，需要我们设计出同样复杂的社会政策和公共管理机制来加以处置。其中头先需要解决的是城市开发如何确立以人为本的理念，城市区域的功能定位如何兼顾不同的需要，住房制度设计如何平衡效率与公平，作为公民基本权利的居住权利如何得到切实的保障，等等。“纲举目张”，只有城市人的正常需求得到满足，城市居住格局才能改善，社会关系才能和谐，公共管理才能减负，群租问题的综合治理也才能见效。（作者为上海大学教授，上海高校社会学E-研究院特约研究员）

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