然而，作为一个销售手段，预售制度在房地产业发展过程中起到了重要的作用，它使众多楼盘得以迅速销售，使国家的经济、税收有了强有力的保障。“因噎废食”是一些开发商对取消期房建议的强烈言辞。那么，期房预售制度存在着哪些问题？它的取消与否跟房地产业的发展存在着怎样的联系？通过辨别取消与保留这两种声音，我们试图寻找一种适合的答案……

　　●纠纷多抬房价 期房预售已成楼市“罪魁”

　　位于北京东部一个刚刚开盘的项目，开盘价格为12500元/平方米，一共400多套房，通过排号他们发现，有将近2000位购房人在等待，于是，该项目开发商马上将价格上调至13000元/平方米……联想到90年代初，一个十几万平方米的项目启动资金200万就能操作，靠的就是先拿这部分钱跑手续，项目立项后马上进行销售，通过预售迅速回笼资金，补交土地出让金，较终完成数亿的成交额。可以说，期房预售是开发商发家致富的一大“法宝”。

　　众所周知，房价能炒上去，一个重要原因就是，在期房预售的条件下，房产商具有操纵资源和价格的先决条件，捂盘惜售、囤积居奇是常有的事情。由于近两年土地市场供应量严重不足，而消费者的购房需求却在急剧增加，供不应求的市场状态导致了楼盘尚在挖坑就开始销售，好一些的楼盘甚至会被一空，价格自然在这种恐慌性购购下不断飙升。

　　除了导致房价上涨，质量风险亦是期房预售制度的“原罪”。赛德天勤律师事务所吴将律师说，90年代中期，货不对板、虚假广告、承诺不兑现等预售制度带来的弊病严重地影响着房地产业，而且使房地产开发商成为人们心目中的“奸商”。即使到了2007年，北京知名楼盘逸翠园也由于工程质量问题损害了消费者的利益。由此可以看出，期房预售“剥夺”了消费者的知情权，使消费者承担了诸多未知的风险。

　　据有关专家介绍，当初设立商品房预售制度的条件如今都已经不复存在。从融资渠道来看，房地产开发企业获取银行贷款的难度已经大为降低；而且经过十几年的快速发展，房地产开发企业的自有资金比例在逐渐提升，对预售房制度的依赖性逐渐减弱。更重要的是，当初建立商品房预售制度是因为房地产业发展不景气。而现在，房地产投资过热，房价大幅度攀升。从某种程度上来看，商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶。

　　媒体评论员陈一舟说，在市场经济条件下，购卖双方应该是平等的，但房产商与消费者地位却极不平等。而一旦禁售期房，这种不对等、不公正的游戏规则就会被打破，房产消费者的权利就能限度地得到保障。

　　现房交易让购房者有了选择权和评价权，对于房产的质量、构造、价格、配套设施等，满意就购，不满意就不购，开发商也不能再通过虚假浮夸来误导消费者。这必然会促动房产商重新进行合理的价格定位，更加注重房产质量。

　　●取消预售 开发商大者洗牌小者淘汰

取消期房预售的建议一出,立刻遭至开发商的一致反对。曾有人认为，现在的开发商已经具备了雄厚的资金，否则怎么会在土地拍卖市场上动辄十几甚至90多个亿出手呢？一位不愿透露姓名的大型项目开发商对记者解释说：开发商对银行的依赖是普遍的，特别是大开发商，多个项目一齐上马，没有银行支持和加快预售款流转，资金链条肯定会断。

　　“如果取消预售制度，势必会造成一大批小开发商被淘汰。”北京万达副总经理卢明在接受记者采访时说，但是剩下的有实力的开发商很可能垄断了土地，土地掌握在少数开发商手里，囤积居奇的可能性更加增大，房价上涨是必然的。

　　开发商马先生告诉记者，当前一般房地产项目投资里开发商自有资金准备为总投资的30%~40%，尤其是土地使用权拍卖使地价几乎占到了总投资的50%，且项目开发贷款在银根紧缩政策下难以实现，预售收入几乎成了后续投入的主要来源。如果没有预售收入，那就意味着项目总投资将无法实现，房子盖不起来，这样，相当一部分的房地产投资会选择退出，直接导致商品房供应量锐减，在购房需求持续坚挺的当前，房价将更快速地上涨。再加上信贷紧缩，从出地面到结构封顶的8~10个月内，项目资金链将十分紧张，工程进度充满变数。

　　北京新松集团的一位负责人告诉记者，一旦取消期房预售，开发商会另辟蹊径保证利润的化，有关部门希望看到的房价平抑几乎不可能。由于现房销售占用的资金量大，投入成本和产生的利息都很高，因此，在现房后势必要把价格提高。而怎样定价也不是难事，只要看看周边在销的项目价格，比照自己的项目，仍然能定出自己满意的价格。

　　●禁售期房时机尚未成熟

　　“将期房预售改为现房销售，从长期来看是一个必然的趋势，但就目前来看，废止预售制度的较佳时机还远未到来，盲目做出改变反而会适得其反，引发更多矛盾。”中国人民大学土地资源管理系副教授郑华在接受记者采访时直言。

　　郑华告诉记者，当初建立起期房预售制度，目的一是加大供应量，以解决当时城市居民改善居住条件的迫切需求；二是降低房地产开发企业的门槛，拓宽开发商的融资渠道，从根本上也是为了刺激生产、加速供给。郑华认为，十多年以来，供需矛盾非但没有减弱，相反是在各类需求的释放下，越来越突出地体现出来。在她看来，正是基于这个原因，预售制度仍然是中国房地产目前应当坚持的销售模式。

　　“一旦取消预售，只能意味着住宅产品供应减缓，反而使得房价在短时间内迅速上涨，又回到过去紧缩供给这个并不成功的调控老路上。”北京成业行投资顾问有限公司总经理邵念强这样解释道。

　　邵念强指出，作为政府，应该通过各种方式，打击违法违规行为，促进产品入市，而非有病乱投医，取消预售这个现在看来依然利大于弊的销售模式。

　　“随着供求关系平衡，房地产成为了购方市场，老百姓有充分的余地去选择购哪里的房子、购什么样的房子，到那时，现房自然会成为市场的选择，预售制不用强制也会自行退出舞台，这一定是未来的大趋势。”郑华如是说。 (责任编辑：JN040)

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