[现实案例]

　　佛山市南海区大沥镇平地华村村民梁某将其在新区四巷10号的农村宅基地转让给陈某，在1999年签订了协议，约定转让价为6.5万元。陈某在签订协议后几个月内将转让费付清，梁某将该地的使用权交付给陈某，陈某至今仍未在该土地上建房。2003年，梁某按照村的统一要求，办理了该土地使用权证。双方签订的土地使用权转让合同应为无效合同，因此原告梁某将被告陈某诉诸南海法院，请求确认两人所签订的土地使用权转让《协议书》无效，陈某退还土地予梁某，而梁某返还转让费65000元予陈某。

　　南海法院审理后认为，农村和城市郊区的土地，除由于法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。原告梁某虽然经过国土部门核发土地使用权证而取得讼争土地的使用权，但原告向被告转让的土地是农民集体所有的土地。而农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故此两人签订的协议书应确认为无效。

　　[律师解案]

　　王秀珍称，宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权，即权利人有权自主利用该土地建造住房及其附属设施以及将房屋连同宅基地一同转让、出租。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　宅基地转让出租是有限制的：宅基地转让、出租的，不得再申请宅基地；权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员；转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。宅基地以及住宅房屋，不仅可以用于居住，也可以用于从事家庭生产和经营活动。《物权法》生效前，审理此类案件，主要依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。10月1日起生效的《物权法》第152条至第155条专门对宅基地使用权的问题做出了规定，它明确：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”需要指出的是，《物权法》生效后，集体所有土地、农村宅基地依然适用土地管理法等法律。

　　生活中存在着很多此类情况，在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格对外销售。这些房子一般俗称“小产权房”。国家建设部表示，非集体经济组织成员购购此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

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