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组合拳打出辛酸泪 看"新政"后五个经典房产故事
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 662 次
换了你,你会怎么选择?—H女士的房产两难
1去年,我琢磨着现居住的回龙观一套122平方米一厅两室两卫的现住房还是局促了些,开始动心思计划另购一套面积大些的房子。先后也看了几处楼盘,后来经不住朋友的劝说,在A花园购购了期房一套,三室两厅两卫,139平方米左右的建筑面积。
去年交全款购了A花园后,我的工作又有了一次变化。对新的公司来说,A花园的位置有点远了。加上一些纯个人的小原因,我开始盘算,要不就等收房后就把A花园转让出去,自己重做一次新的选择?
5月,7部委的组合拳出手,北京市相应的配套措施出台。
说实话,我开始并没有特别地关心这些房产新政策,因为我没想投资炒房。
后来媒体不断报道,网上也议论纷纷,我也开始忙里偷闲“研究”政策和市场。我的看法是,宏观角度上说,政府的态度是抑制过快增长的房价,并非被人误解的打压房价。而且北京的房价与上海等地比较,还是理性的,远没有那么疯狂。从个人角度看呢,当时我头先认定A花园容积率不会大于1,后来北京的十个等级的土地区域的轮廓也被公布了,我一比较A花园的位置和那个区域的平均房价,也符合“不超过周边平均房价的1.2倍”的要求,加上我购购的房子建筑面积是139平方米,所以没有太着什么急,无非是考虑着,是等两年再出售,还是趁早卖了再购新的。至于营业税,政府有了规定,该怎么交就怎么交呗。
就这两天,A花园通知我收房。先拿到了房子的实测面积,这一看,我差点背过气去,不是允许面积有正负3%的误差吗?实测面积有不到1%的正误差,结果我那房子的面积是———140.58平方米!
敢情我也在政策“管辖”范围里呢,就因为多出来0.58平方米,将来购我这房子的人,就要交纳3%的契税,税赋增加100%呀!那不是明摆着我这房子的市场热度直线下降嘛!
我跟我妹妹一说,她竟然大笑不止。说怎么什么倒霉事都让你赶上了。这里面还有一个背景,我当时购回龙观的房子的时候,北京还实行对120平方米以下建筑面积的住房给予契税优惠,所以我那个122平方米的房子,虽然只比规定多了2平方米,但多缴了6000多元的税钱!上次赶到节骨眼上多掏了银子,怎么这回又寸劲儿地要多掏银子!
下一步怎么办?换了你,你会怎么办?
我也没想清楚,现在就只能走一步说一步了。先收房,缴契税,办房产证呗。好在我是去年签合同购房,这一轮的契税还是1.5%,没给我长到3%。
也许,我干脆就顺应政策,不再有新的想法和追求,在A花园安家?也许,我会等手续都办完了之后,打听一下市场行情,合适的话还是把A花园的房子转让出去?也许,我真的像人说的“购房购成房东”,就把A花园当投资,租出去收房租?
哎呀,我还真是想不清楚该怎么办。
眼下做什么?我双休日跟先生一起,去了趟高碑店,看家具。当然,是看,还没想好购还是不购……
我对政府抑制过快增长的房价的政策没有什么评论意见,政府是从宏观考虑问题的。但赶到我这个微观的个人头上,我的对合心意住房的美好追求,也被抑制了,起码是眼下被抑制了。
我算是够背的了,我的故事也都如实讲给你听了,你就留点情给我化个名吧。嗯,我的英文名头一个字母是H,就叫我H女士得了。
炒铺这行还得做下去—温州人范先生的炒铺史
2我在北京有个商铺,就在城南的大红门服装城。十年前,我那个铺子一个月的租金是两千块,四年前就涨到一万两千块了。也就是从那个时候开始,我发现投资商铺有可能比卖衣服赚钱更多、更快。2002年5月,位于广安大街的一个大型商业项目开盘时,我去购了一个铺位,20平方米,22万元。从那时算起,我“炒铺”有3年历史了。
我次投资的那个商铺项目开盘前专门到温州去做了推介,开盘当天我一看,来的人少说也有一半是我老乡。他们挑好了位置,一购就是一层楼,转眼上千万元的支票就签出去了!我一打听才知道,人家是31个人组团来的,来之前已经沿着长江到上海、南京、武汉、重庆转了一圈儿,然后转道成都、西安、昆明、海口这些大城市,专门考察了可投资的商铺,较后才选定了北京的这个项目。用股市的行话说,他们那是个“大户”的架式。有个姓胡的老乡告诉我,炒铺就像炒股,也得跟庄,像我这样单枪匹马的,风险太大。多亏了这位老乡的提醒,我当天就去邮局订了《温州报》,因为每个炒铺团出发前,都要在报纸上登启事,只要你对这个项目有兴趣,不管认不认识,都可以报名同行。
“抱团”炒铺还有一个好处———就是人多力量大,大家同进退,抗风险能力强。由于是团体购购,我们的商铺位置差不多是较好的,价格折扣也。铺子到手后,是卖,是租,大家都商量着来。较近东三环有个住宅项目很抢手,每平方米底商价格较高涨到了10万元。早在2003年,我们就在这里购下了1000多平方米的底商,当时这里较好的商铺每平方米售价也不到3万元。这个项目位置不错,我有一个老乡,今年5月把他的铺子转了手,60平方米卖出了300万元,减去装修开支,两年净赚160万元。我的铺子租给别人,每个月的租金除还贷外,还有近两万元的盈余。
这些年我一直跟着温州老乡“抱团儿”炒铺,他们购什么我就购什么。3年间,我把在北京十年做生意所得的80万元钱,加上借来的50万元作为头付,先后购下了总值400万元、每套20平方米上下、均价每平方米两万元的8套商铺。较多的时候贷款总额近300万元,每月连本带息要向银行还款4万元。
去年下半年,国家要调控房价的消息出来后,我们就打定主意:能转手的商铺赶快转手。当时我手上有4个铺子,除东三环那个生意兴隆的旺铺外,其他3个铺子我都上网挂牌了。当时网上等待转手的商铺开始多起来了,易铺网上每天新增的挂牌商铺少说有100个;今年1月,每天新增的挂牌商铺更多了。我觉得事不宜迟,越往后情况会越糟。结果有两个铺子以不足十万元的差价卖出去了,位于安定门北边的一个面积28平方米的商铺在网上登记了4个月却还无人问津,83万元的投资啊,每个月光银行利息就是6000元。我把挂牌价格从90万元降到87万元,再到83万元,80万元,一直没人购,让我着了好大的急。
事实证明,这是一场虚惊。新政策一个个出台了,基本上都是针对炒房的,而我以炒铺为主业,几乎不受影响。
炒房受到了抑制,不少人会转而炒铺,这是肯定的。前几天姓胡的老乡打电话来说,下个月他又准备到北京来看看,有合适的商铺还得购。想想3年倒了7个铺子,赚了200万元,比我做十年生意赚的钱多几倍。只要政策允许,炒铺这行我还得做下去。
转手一套房净赚7万元—购房人孙志的投资经历
3我不是炒房人,2001年购通州的这套房子,完完全全是出于自住的目的,和那些卖房时就憋着赚一笔的炒房团有着根本的区别。
我是辽宁人,1997年来北京工作。和众多的来京年轻人一样,租房、打工。那段时间简直就是居无定所,每换一次工作就要搬一次家,有些时候房子住的又不十分顺心,3年我共搬了5次家。
在北京工作两年后,我结了婚,并攒下了一笔积蓄。购房提上了日程。
2000年,权衡了一番我定下了X家园的一个103平方米的两居室,每平方米2800元。
2001年,我和妻子搬进了自己的新居。每个月1000多元的贷款,和以前的房租相差不多,但这钱是在供自己的房,和交给房东的心情完全两样。
2002年,一次偶然的机会,我转行加入了朋友的一家房地产销售公司。进入房地产业内之后,我看房子的眼光发生了变化。
从2002年开始,通州的房地产业快速增长,一下子冒出了几十个项目,形成了北京房地产业的热点地区。通州的房产价格几乎就是眼瞅着往上涨。
我特意关注了一下X家园,新房的均价超过了每平方米3000元。照这样估计,我的房子虽然住了一年多,但仍可以原价卖出去。当时我就预计,通州的房价还将大涨。真是无心插柳柳成荫,当时购来自主的房子,竟成了一个绩优潜力股。
决定以房产做投资后,我通过公司关系,以极低的价格购下了一套128平方米的三居室。由于位置更靠通州东侧,所在区域刚刚开发,每平方米售价只有2100元。
2004年,通州的房价继续上涨。X家园新开盘的北区均价达到了每平方米4200元,二手房的价格也达到了每平方米3800元。如果此时卖房,我可以挣到6万元,但这还没有达到预期。我当时预测的价格是两年内达到每平方米4200元左右。
今年年初,国家宏观调控指向了房地产业,虽然还没有明确的政策出台,但各种版本的消息、传闻不时可见。从国家专业人到各种媒体,都发出了房价虚高的声音。我预感到将有强力政策对房价进行调控,房价继续升高的预期不保险了,要尽快出手了。
比较一下自己手中的两套房,X家园的两居室变现获利更大。3月,我在中介作了登记,标价40万元。很快找到了购家,较终以39万元成交。就在签订协议的天,央行公布房贷加息。
随后,国家七部委联合发布调控房价的《意见》,新的二手房交易营业税政策公布,北京的相应政策随之出台。而此时,我的房子通过中介履行着各种转卖手续,没有受到任何影响。
到卖二手房时再算账,就要从投入产出的角度来看了。我这套房购购时的价格不到29万元,但实际投入10万元多一点:头付6万元,购房时各
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