样板间能透露重要信息

　　“榜样的力量是无穷的，”实际上，样板间从某种意义上已成为一个住宅项目的形象代言人。

　　每位开发商在准备推出一个新住宅项目时，都会花费很多心机，花费一大笔钱，请专业人士设计，请施工公司建造，请装修公司装饰，搭建出一个与众不同的样板间来。几乎每个开发商都很看中样板间，有些开发商甚至会几易其稿，不断调整样板间的设计品位和装修风格，因为，在房子还没有建出来之前，样板间实际上就是这个项目。

　　从一个项目的样板间可以看出两个比较重要的信息：定位和定价。这两个信息是一个项目安身立命的根本：这个房子是卖给谁的？这个购购人群是否会认可这个房子？如果“定位”准确，这个房子的购购人群是客观存在的，如果“定价”也是准确的，这个购购人群有这个价位上的购购能力，那么，一个项目的开发是正确的，是成功的。如果其中一个不准确，都会使这个项目开发不畅，调整是必然的。调整得如何，就是经过另一个时间段的考验才知道的事情了。

　　样板间还能够“透露”出这个项目的开发商的一些“底细”。实际上，开发商是各种资源的整合者，土地、银行、设计、建筑材料、工程施工、销售、物业管理，等等，每一个环节都是开发商选择和决定的。

　　那么从样板间，一个购房者应该了解到开发商什么呢？比如：这是一个什么样的开发商？开发商的组成结构是怎样的？是股份公司，是国有公司，是民营公司，还是什么性质的公司？是次开发项目吗？是否有过开发经验？开发商以前的开发能力如何？等等。

　　另外，还要看这个开发商的“整合”能力，他找了哪一家规划设计公司，他找了哪一家银行做住房按揭贷款，哪一家工程公司建房子，销售人员的素质怎样，物业管理公司是哪一家，等等。

　　一个小小的样板间，能看出的问题实在不少。当房子还在大坑里、房子还是半截、房子还无法进去实勘的阶段，样板间是一个精明的购房者了解房子的先进途径。所以，样板间是重要的。

　　样板间能看出什么“门道”

　　俗话说：“外行看热闹，内行看门道。”在五光十色的样板间里，一个购房者应该怎样从“热闹”中看出“门道”来呢？如果以后的住宅在交房时，必须是精装修，那么，一个购房者要从精装修的样板间里看出什么“门道”呢？

　　头先，要摆正“心态”，不要全信样板间展示的内容，也不要完全怀疑样板间的展示内容，要心存辩证的、科学的、挑剔的、理解的“心态”看样板间。

　　样板间是一个住宅项目的脸面，所以任何一个开发商都会把样板间修饰得漂亮，这是可以理解的，但是如果开发商把样板间修饰得掩盖了房子原本的面目，甚或是误导购房者，那就要用挑剔的眼光来看“样板间”了。

　　样板间从构造上说有两种，一种是建在售楼现场的临时搭建的“虚拟”样板间，一种是建在现房里的“实体”样板间。从样板间的形式上分有三种，一种是毛坯房，没有任何的装修，购房者看到的是实实在在的户型、墙体以及管道、地面等等；一种是交房样板房，按照交房标准进行了一些简单的装修和装饰，并且会标明哪些装修和装饰是交房时就有的，哪些是交房时没有的，一般这样的样板间没有很复杂的家具、灯饰和墙面修饰；一种是豪华装修的样板房，也叫创意样板房，一般配有精美的家具、漂亮的灯饰、华丽的洁具等等，告诉购房者，你要是有钱，可以把房间装饰成这样。

　　如果以后商品住宅都要装修后再交房，那么，种毛坯房样板间就会成为历史，而种和第三种将会同时出现在一个项目的样板间里，开发商将会不仅仅只提供其中的一种，而是提供样板间套餐：交房标准装修和创意装修。

　　在许多关于如何购房的“教科书”里，几乎都会告诉购房者怎么看样板间。

　　业内一位购房专家告诉我，如果购房者看的是实体样板间，一般可以肯定其面积、层高、阳台大小等都不会有问题。但要注意其他几个问题，比如：看采光是否充足，阳台、窗户与邻家是否会产生对视。看户内的各种管道是否会影响家具的摆放。厨卫、洗衣间、跃层住户的平台是否安装了地漏。如果是高层建筑，还要看看电梯的核心筒是否对所选户型产生噪声影响。确定一下防火通道的具体位置，等等。总之，看得越细越好，细节是购房的关键。如果购房者看的是临时搭建的样板间，购房者也应将上述问题问清楚，而且较好自带一把卷尺，丈量一下各房间的面积和层高，因为往往临时搭建的样板间其内墙隔断比实体样板间要薄，户内面积会有所增大，给购房者造成错觉。

　　这位专家还说，如果购房者看的是豪华精装修的样板间，还要留意：精装样板间里，为了弥补采光不足的缺点，特别是一些进深较大的户型，多采用亮色调的装修、家具及窗帘，房间里的壁柜、大门的玄关以及厨房、卫生间等较小空间的屋顶往往装有多盏射灯，在视觉上给人十分宽敞明亮的感觉。购房人可以让售楼人员关闭户内的射灯及顶灯，体会一下房间里各部分自然光线及阳光是否充分，小空间的面积是否合用。另外，还要问清楚，哪些东西是交房时应该有的，哪些是没有的；哪些是发展商随房的，哪些是房价中包括的。问清户内的洁具、地砖、地板、暖器、空调、燃气炉、对讲机、开关、五金件、塑钢窗及户门的品牌，确定其是否与将来的交房标准相同，等等。

　　在看精装修样板间时一定要有一颗“客观”的心，因为漂亮的样板间是要花很多钱的，有的样板间的装修费可能和总房价款差不多，如果你有这个经济实力，精装修的样板间可以给你一种装修建议；如果你没有这个经济实力，就只当是进家具店里欣赏精美的家具和装饰。

　　样板间不具有法律效力

　　虽然样板间对一个住宅产品做了种种美好的说明，但是，有一个问题，这些说明是开发商的承诺吗？开发商必须兑现吗？也可以说，样板间具有法律约束效力吗？

　　记者在采访中了解到，一旦发生法律纠纷，样板间里的种种说明可能是不能或不足以作为证据，它的“承诺”不属于合同的一部分，它只能被理解为一种宣传手段，不具有法律强制力，不能保证这些“承诺”一定实现。

　　在北京市房屋土地管理局统一颁发的《商品房预售契约》第15条中规定：“本契约未尽事宜，双方可签订补充协议，本契约的附件和双方签订的补充协议为本契约不可分割的组成部分，具有同等法律效力。”如果补充条款或附件中对装修设备标准、配套设施等做了明确规定，在商品房交付时，必须按照规定处理。如果在附件中没有对装修设备标准、配套设施等做出规定，或约定不明确时，根据《合同法》第61条的有关规定，可以将样板间、楼书，以及其他售楼材料中所做的承诺作为确定装修设备标准的参考依据，这些可能对开发商有一定的约束力，但对购房人的保障作用并不充分。

　　换句话说，如果样板间里的一切说明都是具有法律约束力的，开发商就不会在自己的售楼处安一个陷阱，自己往下跳了，所以，购房者在签订《商品房预售契约》时，一定要将开发商所承诺的条件逐一明确，具体地写入正式合同中，并约定双方违约责任及责任的承担方法。

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