延迟办证怎么办？较好在合同中约定清楚

　　案例：一位业主购房时没交房屋维修基金，开发商迟迟没给他办下证来。开发商说是因为没交维修基金，导致不能办证。业主则说，交不交维修基金与办证没关系，维修基金是用于房屋大修的，不交损害的是其他交了维修基金的业主的利益，不影响开发商办证。双方为此争执不下，打起了官司。

　　王明华法官说，遇到迟延办证问题，头先要看开发商有没有办证义务。判断的标准是，如果有购房合同，看合同中是否约定由开发商来负责办理房产证。如果有约定，要看是什么理由导致开发商迟延办证。如果是由于开发商手续不全、没有交土地出纳金、没有规划等导致的，就应由开发商承担迟延办证的责任。如果是购房者没有交清房款、没有提供购房合同和身份证明等原因，则要由购房者承担责任。

　　合同可以约定开发商办证的期限为一年甚至两年，如果没有约定具体期限，按法律规定，开发商应从交房之日起90日内办完，否则从第91日起每天要付万分之二点五的违约金。

　　王法官说，如果合同没约定，那在开发商办下“大证”后，办“小证”是购房者的义务，但开发商应把已办理“大证”的消息告知购房者，让购房者知道可以开始办证了。有一个案子就是开发商办完“大证”后没有通知业主，使业主一直没有办证。“通知是个法定义务，不通知，开发商要承担责任。”

　　面积误差怎么补？超过3%部分由开发商承担

　　案例：一个购房者与某房地产公司签订了购房合同，购购一套180多平方米的商住房，每平方米售价3800元。购房者按合同约定分期交付了房款。可建好的房屋面积增加到近250平方米，比原来约定的多了60多平方米。开发商说，政府规划变更导致设计变更，房屋不得不增加面积，购房者要补交多出的面积的房款，可以按当时购房的价格结算。购房者则称较高法院有司法解释：“房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的房屋价款按约定的价格补足，面积误差比超出3%的房屋价款由出卖人承担，所有权归购受人。”据此，购房者只补交3%的房款，超出3%的部分由开发商承担。

　　法律确实如此规定，该不该支持该购房者？王法官说，这就涉及到如何理解3%的误差了。较高法院的司法解释规定的面积误差比，应当理解为在依原设计规划正常实施的情况下，交付的商品房出现误差的处理办法。并非该案中由于改变设计而导致的面积大幅增加。如果支持了购房者的请求，明显有违公平。法院较后判决双方解除合同，开发商返回已收取的房款，支付相应利息，还要赔偿这套房屋现在的房价和当初的房价之间的差价。

　　售楼广告能全信吗？关键看内容是否具体明确

　　案例：许多人都是从接触售楼广告而决定购房的。为了激起你的购购欲望，开发商的广告雾里看花，极尽渲染。某开发商在售楼广告中说的是飘窗设计，业主交钱购了房，但收房后发现是普通窗户，于是将开发商告上了法庭。

　　王明华法官就售楼广告问题指出，有不少案件是购购者发现实际情况与广告承诺不符，要求开发商兑现、承担责任的。其实，关键要看广告内容是否具体明确，是否足以影响购房者的选择。如果我愿意购这套房，它的飘窗设计是我看重的一点，那这个广告就构成法律上所说的“要约”，开发商必须兑现。如果只是“要约邀请”，不一定要兑现。

　　比如，“高尚社区、人文气息，居家置业头选，春天般享受”，这些煽动性的不明确的语言，对开发商就没有法律约束力。“将建立小学、医院、超市等设施”，这种未来环境对购购决定和价格有很大影响，就应当将该广告内容视为合同内容。至于更明确的描述，比如“小区绿化率达８０％、楼间距２０米”等，就更是合同内容，必须兑现了。

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