全国>>

您的当前位置:海南房产网 - 搜游居 > 房产资讯 > 购房知识 > 特别的房贷给特别的你 楼市新政中理财技巧

特别的房贷给特别的你 楼市新政中理财技巧

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 515 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
张鹏飞,27岁,计划在明年“十一”期间和女友结婚,打算近期购购一套价格在150万元左右的婚房。张鹏飞目前积蓄为50万左右,双方父母可各出一部分的购房款。

  理财财产:

  1、积蓄50万元现金;2、父母双方各提供的50万元购房款。

  理财困惑:

  未婚男女如何贷款真正较划算?到底头

  付多好还是少好?贷款期限选择有什么窍门?

  本期理财师:李建学

  国内独立第三方理财机构、北京展恒理财顾问有限公司头席策略研究员。

  本期理财提示

  房贷新政出台后,不少市民都对头付金额降至贷款总额的20%这一条款不太理解。“贷的钱越多,将来还的不就越多吗?这对老百姓可算不上什么好事啊。”在购房前尽量多付头付、当了“房奴”后想方设法提前摆脱这一不雅的“头衔”,是多数贷款人心里的小九九。

  但从投资角度来看,这样做未必正确:购房贷款归根结底属于资本范畴,和股票、基金一样也有着自己的规律特征,只有将其结合贷款人本身情况加以合理运用,才能创造出化效应。换句话说,每个购房者都应该做到“特别的房贷给特别的你”。

  理财困惑

  150万全款购房?

  身为“80后”,在北京土生土长的张鹏飞一直将“购房子——娶媳妇”视为自己义不容辞的责任。所以自打参加工作以来,张鹏飞就一直攒钱准备购房。较近,存折上的金额终于成功闯过50万元“大关”,再加上父母为自己准备的50万元压箱底钱,购婚房指日可待了。

  张鹏飞和女友的预算在150万左右。这两天,女友父母放出话来,为了让闺女免于“房奴”的命运,打算拿出50万补剩下的空缺。

  能全款购房,让张鹏飞身边的朋友羡慕不已,都调侃他从此再无烦忧。可是,学经济出身的张鹏飞心底却总有点疑惑:用这150万元换来一套房子,到底值不值?都说资本运作起来才能赚钱,可购了房,手上的活钱所剩无几,还谈什么钱生钱?带着这样的疑问,他在北京晚报《财道》周刊的帮助下,详细咨询了展恒理财的李建学研究员。

  理财师分析

  年富力强适宜当房奴

  听完张鹏飞之前的讲述,李建学拿出了笔,在一张白纸的两列分别写了些字,然后拿给张鹏飞让他从中挑选一列。左边的一列只有两个字:“房子”。而右面的内容却多了很多,包括“双方父母晚年保障、优质生活质量、未来孩子的教育金”等。

  张鹏飞明白李建学的意思,如果全额购了房子,就等于放弃了白纸上右面的权利和义务。而这些,恰恰是张鹏飞更为看重的。

  “如果你无法舍弃右面的选择,为什么还要坚持全额付款购房?”李建学说出了张鹏飞心底的困惑。

  “双方家长各出50万元房款,意味着他们将自己的养老金缩减不少,而接下来的婚礼筹备金、婚房的装修、家具费用,较少也要20万元。”李建学说。

  张鹏飞盘算着:估计还是老人们出,这于心何忍?

  “如果结婚后手中没有一点积蓄,万一有了小孩怎么办?为了快点攒起钱,只能牺牲生活质量,守着这么贵的房子节衣缩食,有必要吗?”一串串的问题让张鹏飞哑口无言——这样说来自己岂不是变成了捧着金饭碗要饭的傻瓜?

  李建学认为,对于张鹏飞的情况来说,三大因素促成了他适合当“房奴”:

  “,你有必要留一部分钱以备前面所列的需求;,对于热衷于股票投资的你来说,手中有钱可在适当时机进场投资,赚取高收益;第三,收入稳定且处于上升通道的事业为每月还贷提供了有力保障。”

  提高资金利用率

  很多的购房者也想多留些钱以备不时之需,可每次用贷款计算器算过之后,又打起了退堂鼓。

  以张鹏飞所购的150万房产计算,公积金贷款的较高额104万元,期限为30年,贷款后共付款为246万元,比全额贷款多付了将近100万元。

  全额付款相当于节省了100万元,这实打实的数字让不少购房者都觉得值。可是李建学告诉张鹏飞,真正把房产当成投资的人不是这个算法。

  以购入房产的第10年计算,假设原价150万元的房产涨至300万元。若全额付款,此时支出为150万元;但以30年公积金等额本息贷款计算,共支出113.2万元(150万元-104万元+5600×12×10)。

  从投资的角度来算,前者投入150万元,收益为150万元(300万元-150万元),后者投入113.2万元,收益为186.8万元。哪种投资效益高立见分晓。

  李建学说,此种计算的前提是对房地产业长期升值的趋势预测。“房价随着工资的涨跌同向运行。城镇居民工资水平的提高和中国城市化进程的发展,使得核心城市房价上升的长期趋势无法扭转。”

  CPI缓解未来还款压力

  李建学说,在之前的计算中,还忽略了一项很重要的参考因素,那就是时间成本。“30年前有1万元钱叫万元户,满大街没几个人能担得起这样的称号;可到了现在,百万千万的富翁成堆论。可见通货膨胀的力量有多强大。”

  李建学告诉张鹏飞,CPI在未来体现在生活中的两个方面,“一个是你的工资越来越高了,当然,这不排除升迁加薪,但也有很大程度来源于CPI的刺激;二是现金购购力下降。100元钱到几十年后也许只够购个烧饼。这两点都为今后的按揭还款缓冲了压力,在十年后,每月6000多元的还款额也许还不到你一个人薪水的十分之一,也就顶得上几顿饭钱。”

  分期贷款30年的还款总额虽比全额付款要多付100多万元,倘若平均通胀率高于当期的贷款利率,则实际购购能力将低于全额付款支付方式。

  从另一角度讲,如果今天贷款人能够找到一种平均收益超过4.86%的理财产品进行长期投资,就相当于拿银行的钱为自己做投资,赚取收益差额。而且从二三十年的长期跨度来看,5%的平均收益率并非像想象中那么难以达到,比如股票型基金,如果经济大环境保持向好趋势,完全可以反映到股价的长期走势中。

  延伸探讨

  适合的房贷才是较好的

  李建学说,尽管很多年轻人适合前面低头付、期限长的房贷方式,但仍有些人并不适用。例如,中老年购房者,面临收入下降的处境,不宜为退休生活增加负担,适宜选择高头付的等额本金还款方式。

  至于那些保守和缺乏其他投资途径的购房者,这些人有钱就放在银行,所收获的低存款利率显然抵不上贷款利率,还不如早早还清贷款落个心里踏实。

  总之,购房人要根据自身情况,选择较适合自己的购房策略。争取达到购房理财两手抓、两手都要硬的较高境界。(编辑:紫伊86) (责任编辑:JN040)

扫一扫或者搜索微信号:Lcy18876761354

海南房产网微信

长按识别二维码

免费看房热线(0898-66691855

QQ号:点击这里给我发消息

远离城市雾霾,带上您最爱的人一起享受海岛阳光!

免责声明:凡注明为其他媒体来源的信息,均为转载自其他媒体,其目的在于促进信息交流,并不代表本网赞同其观点或对其内容真实性 负责。本站转载时会标明出处,版权归原载媒体和作者所有。如所载内容涉及侵权,请及时和本站联系删除。

更多大家关注的楼盘

  • 鲁能山海天

    鲁能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮湾|海南省文昌市龙楼铜鼓岭国际生态旅游区内

  • 博鳌海御

    博鳌海御

    0元/平方米

    琼海-博鳌海景|琼海博鳌滨海大道

  • 官塘学院小镇

    官塘学院小镇

    14000元/平方米

    琼海-官塘温泉|海南省琼海市官塘白石岭风景区

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-滨海新区|儋州市白马井滨海新区

  • 石梅山庄

    石梅山庄

    23000元/平方米

    万宁-兴隆|万宁市兴隆石梅湾兴梅大道1号

  • 天来泉二期

    天来泉二期

    12000元/平方米

    琼海-官塘温泉|琼海市官塘温泉旅游开发区天来泉大道

  • 中国海南·海花岛

    中国海南·海花岛

    21000元/平方米

    儋州-滨海新区|海南儋州滨海新区滨海大道中国海南海花岛展示中心

  • 富力湾

    富力湾

    19000元/平方米

    陵水-香水湾|陵水县香水湾旅游度假区B区南段

  • 龙憩园中园

    龙憩园中园

    0元/平方米

    万宁-兴隆|海南省兴隆旅游度假区兴梅大道中段西侧

  • 龙栖湾新半岛

    龙栖湾新半岛

    33000元/平方米

    乐东 - 乐东县|乐东县九所龙栖湾

客服电话(24小时无假日)

0898-66691633

服务热线:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省琼海市爱华东路部队车库旁 | 公司全称:海南中信宜居投资管理有限公司

海南房产网版权所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 琼ICP备10000445号