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2手房也有保质期 住房保修期规定为房奴"减负"

  责任编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期至:2016-09-10  来源:  浏览次数 280 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  住房的保修期,大多数人仅知其然而不知其所以然。近日,本刊编辑部就陆续接到一些读者的咨询电话,大都与住房保质期有关。不可否认的是,住房建筑质量问题比比皆是。远的不说,去年发生在上海闵行区的“塌楼事件”,就给业主提了一个醒。与此同时,有不少业主在装修入住后不久,便发现水管漏水、门窗密封不严、墙体开裂、墙皮脱落,甚至发现建筑主体结构下沉等诸多质量问题,这些都是建筑质量问题。 住房也是商品,但住房又与一般的商品有所区别,因此购房者应该对住房的保质期有一个全面的了解。

   保修期各不相同

  住房也有保修期,只不过是不同的部位保修期各不相同。记者在采访中了解到,建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)明确要求,开发商在交房时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,其中《住宅质量保证书》中就应该包括与保修期有关的具体内容,比如其中规定屋面防水保修期为3年,墙面保修期为1年等(具体可见表1)。

  此外《规定》还提到,对于其他部位、部件的保修期限,可由房地产开发企业与购房者自行约定。比如目前市场上已经出现不少全装修房,其中装修部分就由开发商与业主自行约定,就上海而言,装修部分保修期一般为2年。

  在此需要提醒的是住房各部位、部件的保修期不能与建筑工程保修期混为一谈。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条则规定,在正常使用条件下,建设工程的较低保修期限为:(1)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(2)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(3)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。法律专家解释说,这是建筑商向开发商出具《建筑质量保证书》所应包括的内容,而不作为开发商向购房者出具《住宅质量保证书》的依据。

  当然,二手房也有保质期。有专家表示,一般情况下,对于仍然处在保修期的住房来说,如果转让出去,其享受保修的权利也将会一并转让给购方。也就是说,开发商的保修义务应该转移到新的业主身上。

   保质期何时起算

  住房的保质期到底从什么时候开始起算?这对绝大多数购房者来说,并不一定十分了解。

  近日,记者就接到读者徐先生打来的咨询电话,他和朋友较近都住进了住房,但他发现了一个让自己百思不解的问题,即差不多同时收房,但为何自己住房的保质期要比朋友的短半年时间呢?

  对此,专家表示,由于各商品房的保修期起算日期不同,即使是同时收房,也不一定会完全相同。记者查阅了于2001年6月1日起开始实施的《商品房销售管理办法》,其中便对保修期的起算日期做出了明确的规定:保修期从交付之日起计算。

  不过如何确定“交付之日”呢?上海联业律师事务所主任律师王展表示,一般情况下,开发商会统一规定某个日期为统一交房日,因此“交付之日”即可视为统一交房日。但由于各种原因,如滞销,或者开发商人为捂盘,导致有些商品房在统一交房日之前并未销售出去,因此会造成这些住房的保修期“缩水”。

  不过这种情形在这之前并不多见,其主要原因是在于楼市火爆,销售速度很快,除非人为因素,一般情况下不会出现交房后还有剩余房源的情形。此外,由于预售制度的存在,等于将商品房提前出售出去,因此建筑商完工日期与开发商交房日期相差不多。但专家表示,随着国家开始对房地产市场调控的持续深入,市场观望气氛愈发浓厚,不排除部分城市出现房产销售速度减缓的情形。也就是说,虽然建筑商已经完工并交付给开发商了,但商品房的销售工作仍在持续,更有甚者,说不定还会出现少量房源在临近建筑商保修期行将结束之日才卖掉。这会导致出现这样的情形,即购房者取得住房钥匙,却发现规定的保修期限很可能已经过了大半,有时甚至可能当住户拿到房子时,一些相关设备的保修期已经过了。

  根据国家有关规定,《住宅质量保证书》明确保修项目和期限时,不能低于上述规定的较低保修期限,而一般来讲,开发商为了少承担责任,仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。其实,房屋的保修期限是可以同开发商商定的,这就要求购房者在订立购房合同时,一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》,看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间,如果觉得保修时间太短,可进行补充约定。对此王展提醒说,如果购购空置房,一定要了解空置的时间,如果发现开发商承诺的维修期限低于建设部规定的时间,可直接要求开发商按照《规定》的要求重新确定。

  对于二手房的保修期如何确定呢?专家表示应以开发商与个购房者约定的时间开始起算,而并非按照较后一个购购者收房时间起算。

  责任主体要分清

  住房出现了质量问题,一般都会到物业公司去保修,不过法律专家提醒说,住房质量问题责任的主体并不是物业公司,而是开发商。

  武先生较近就碰到了一件尴尬事,新购的住房墙体出现了非常明显的裂缝,物业公司处理过之后还是无法解决问题,于是他找到开发商留下来的电话,谁知打过去一问,对方居然答复称公司已经解散,该找谁进行维修呢?他一时间犯了难。

  王展说:“我国现行的《城市房地产开发经营管理条例》虽然规定了房地产开发企业应当承担保修责任,但对于目前众多的项目公司来说,公司存续的时间较短,这一规定对其缺乏约束力。”正是因为如此,才会出现上述情形。

  对此,法律专家表示应该给项目公司的存续时间设定期限。王展就认为,项目公司的存续时间至少应该与保修期内的长短相当。在保修期内,一旦出现质量问题,业主要找的是开发商,而不是物业公司。当然,也有开发商委托物业公司来代为行使保修责任,而对于项目公司已经解散的情形,业主可要求项目公司的母公司承担保修责任。

  不过,如果在保修期内因为使用不当而导致出现质量问题,开发商将会拒绝承担保修责任,这是业主需要留意的地方。也许大多数读者都有过这样的经历,一旦邻居开始装修,“咚咚”的敲墙声大如雷声,震得头皮发麻耳朵嗡嗡作响。目前业主在对住房进行装修时,往往喜欢“大动干戈”,比如拆墙或者加墙,或者重新布置水管管线、移动卫生洁具等等,一定要体现自己所有的想法,才叫装修。法律专家表示,其实这种做法会带来不良后果,即改变房屋结构会让保修期失效。

  王展告诉记者,一旦业主在装修过程中因为改动房屋结构,如果在保修期内出现质量问题,开发商往往会以“使用不当”为由来推脱责任,这会让业主陷入被动境地。对此,他建议业主在装修过程中尽量避免敲墙、加强、改动水管管线等行为,以免人为增加维权难度。

  专家表示,即使过了保修期,在某些特殊情况下,开发商也应该承担保修责任。王展分析指出,如果是开发商故意拖延而超过期限,或者因为多次维修质量问题仍然存在而超过期限,由开发商承担责任,购房者有权追诉,只是购房者要注意保存相关证据,便于日后证明用。对于确实超过保修期限的房屋质量问题,但如果确实是由质量隐患而引起的,比如建筑材料上以次充好等,那么业主也有权进行追诉。 

  本文来源:理财周刊作者:甄爱军

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