自3月9日本报开通房屋投诉热线之后，已接到近百个电话，反映的问题主要集中在产权、合同签订、房屋质量、交房等问题。在此，本报将这些问题分类，挑选出较具典型性的案例，由吉林良智律师事务所邱刚律师，中国验房师管理协会吉林省代表处、全国房师付（长春）验房连锁机构总经理邓彬，帮您解决购房中遇到的实际问题。

　　集体产权的房子能不能购？

　　关注焦点一

　　产权

　　范先生：我看中了绿园区一套房子，但是这套房子是集体产权，在短时间内都不能办理产权，这样的房子我能不能购？如果购购，都要注意些什么？

　　邱刚：集体产权的情况有几种，一是，农村集体土地上的建房；二是，整个房屋的产权归属某个单位，如房改房；三是，某单位集资建房，目前产权尚未分割到户。

　　范先生如果想购购该房屋，应该进一步明确其产权归属，如果该房屋属于农村集体土地上的建房，要视情况而定。如果范先生也是农业户口，那么经过村民代表大会会议通过允许范先生购房的，范先生可以购购；但是如果范先生是城市户口，由于相关法律法规的限制性规定，范先生不能购购。

　　如果该房屋属于单位的福利分房，那么范先生如果想要购购该房，应该与该房屋产权单位的房产处取得联系，在经过单位房产处同意后，直接在房产处办理房屋更名手续；如果房产处不予更名，那么范先生需要等原房主先进行房改，待房改取得个人产权后范先生再购购。

　　如果该房屋属于单位集资建房，需要原房主与开发商进行协商，如果开发商同意范先生购购，并由范先生直接签署购房合同，那么范先生可以放心购购；但是如果开发商不同意，范先生应该等到原房主办理完私人产权后再办理购房事宜。

　　煤气初装费现在怎么交？

　　关注焦点二

　　交房

　　路先生：我2009年购购了一套房子，但是今年1月25日才办理的入住。我了解到，2010年1月8日出台了相关政策，取消煤气初装费，我想知道像我这样的情况，需不需要交煤气初装费？

　　邱刚：长春市政府第四批清理整顿行政事业及经营性收费结果新闻发布会上公布，2010年1月8日起，将燃气安装费、防盗门和对讲门收费并入房价成本，不再单独向购房者收取。指的是2010年1月8日后，购房者与开发商签订购房合同时，房屋价格当中应包含了煤气初装费、防盗门和对讲门收费，开发商交房时不得单独收取。路先生是2009年购房，当时房价中尚不包含煤气初装费，因此路先生需要单独交纳。

　　房屋的公摊面积要怎么算？

　　关注焦点三

　　面积

　　李先生：我在朝阳区购购了一处房子，签订的合同表明建筑面积是106.86平方米，套内面积是75.7平方米，我的房子是高层，公摊系数是31.16，我想知道这样是否在合理的范围内？

　　邓彬：根据国家质量技术监督局2000年2月发布的GB/T17986.1-2000《房产测量规范》规定，可分摊的内容包括本幢楼的：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变（配）电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。公摊面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

　　不应计入的公用建筑面积有：独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室。目前国家对公摊系数还没有明确规定，下面的系数只是经验数据，每个小区每栋楼系数都不一样的多层住宅楼，公摊系数在10％~15％之间；小高层住宅，公摊系数在15％~20％之间；高层住宅，公摊系数在20%~25％左右。这样对比一下，李先生房子的公摊系数就大了。售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。李先生可以查看购房合同是否都有，如果没有，应找开发商写明。

　　合同条款前后不一致，如何解约？

　　关注焦点四

　　合同

　　高女士：我年前购了一套房子，已经付了一半的房款，但是没有签合同。现在合同出来后，我觉得上面的水电费、交房等细节与之前洽谈的不一样，所以提出要求退房，当时销售经理也同意了，但是因为临近年关，销售处承诺年后再给办理。结果，过完年回来后，地产商反悔，拒绝退房，我该如何维护自己的权利？

　　邱刚：头先，签订正式《商品房购卖合同》时，开发商擅自更改条款，已经构成违约，在开发商违约的情况下，高女士提出退房，双方也已经达成了共识，合同已经解除。但是开发商又出尔反尔，不履行解除合同的手续。此种情况下，高女士只要举证证明，双方已经达成一致意见同意解除合同，那么高女士就可以直接到房屋所在地的法院起诉开发商，要求开发商返还购房款就可以了。由于是口头约定，高女士难以取得证据，建议高女士拍摄视频取证。

　　不满意房屋质量 可以不收房吗？

　　关注焦点五

　　质量

　　王先生：我购购的房子正在办理交房手续，但当我去看房时，发现地面不平整，还有很多管子，整栋楼都是这样，我与开发商沟通得知，这种状况即使在收房后也处理不了。开发商表示，再不来收房就要收取滞纳金。我想问这样的房子是否够收房标准？我应该怎么办？

　　邓彬：王先生购购的房子所遇到的问题是目前毛坯房收房中常遇到的问题，王先生没有说明房内地面上的管子是什么管，如果有电线管露在地面上，明铺是不允许的，必须做暗埋。如果是采暖管或是给水管，可以明设，但是应设管沟，管路不应高出地面。地面平整度不合格和地面管路问题，应向开发商提出维修，维修不了但不影响使用安全的情况下，可以提出索赔，在问题没解决之前，是可以不收房的，在这种情况下要收取滞纳金是不合法的，质量问题没解决是不够收房标准的。如果王先生与开发商协商不了，可以用法律手段维护自己的利益。

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