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英国:下滑之后可望再度春天
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 505 次
此次由于美国次贷引起的全球性信贷危机,导致英国商业房地产市场不可回避地提前了市场的重新定价,并导致了整个英国房产市场有史以来幅度的下滑。
值得注意的是,英国房地产市场在整个欧洲是明晰度较高的,通常都会反映出邻国在市场循环里的未来走势。对于英国房地产市场的迅速且大幅度的重新定价,目前还没有相同幅度地影响到其他欧洲国家,但这只是时间问题。
参看早先的市场循环,欧洲大陆一般都会落后于英国一到两年。这预示着现在英国房地产市场重新纠正后的价值和其他欧洲国家相比会更有吸引力。因为当英国房地产市场趋于稳定和复苏之时,正是其他欧洲国家房地产市场衰退之日。
商业地产市值下滑
依照分析,英国整体房地产价值与2007年7月相比下滑16%,但下滑速度已经从2007年较后一季度的9.7%放缓到2008年季度的4.7%。Global Insight的头席欧洲经济师Howard Archer 认为,在未来两年里,房地产持续下滑至20%的可能性很大。
虽然评估数据显示英国总体房地产市场的租金仍然呈上升趋势,但是近期对投资市场和租户市场的研究表明,租金市场会从伦敦区开始呈下降趋势,并可能会延续至2009或2010年。
目前对于英国房地产投资市场的预计是,市场的重新定价所导致的市值下滑已经进行了一多半。对照英国房地产市场与其他地产市场相比的成熟程度和伦敦办公楼市场历史性的稳定回报,租金的紧缩与下滑对伦敦的办公楼来说是有限的。所以办公楼市场的复苏很可能会在2009年或较长延至2010年。
住宅市场的停顿与下滑
英国的住宅市场相对商业市场的反应速度有些缓慢,但可能持续的时间会超过商业市场。住宅市场在2007年大部分时间还只是增长速度放缓,而在进入2008年之后明显出现负增长。2008年季度英国平均民房价格下滑1.7%,全年的下滑预计是4%。如果信贷危机继续恶化和影响到更广泛的经济范围,则房价有可能在2008年下滑至10%。
下滑主要由两个原因造成:头先,信贷危机导致市场上很多购家没有了资金来源,银行与银行之间借贷困难,大部分银行不愿意在本身已有的债务上再大规模地增加负担。
而目前根据各大伦敦民房地产经纪公司的统计数据,伦敦及周边的很多地区的租金已经低于购房后的还款利息,由此造成大量头次购家选择短期租赁而持等待和观望的态度。
其次,由于以上因素造成了市场上突然的需求量下降,而少数有能力的购家与有意愿的卖家对房价的预期有很大差异。购家过度地期望市场价值的缩水,卖家又不愿意面对房价下跌的事实,因此导致交易量迅速下滑了35%。大多数市场成交的房产都属于被迫型,例如破产或还款人去世等。
英国英格兰中部和北部的房价2008年季度已经下降3.3%,东南部下降1.4%,伦敦地区下降1.5%。
而2008年季度伦敦平均房价在400万英镑以上的高端住宅价值持续增长了1.7%,在伦敦外围其增长是2.2%。
因此,虽然英国整体的民房市场遭受很大打击,但是高端住宅的需求量和拥有大量现金的海外购家的数量决定了它目前的增长状态。
今天的英国房地产市场与以往比较确实有了很大的不同,房价虽然还会持续下跌一段时期,但是银行银根紧缩不会持续太久,基本利率也将进一步下降,英国房地产市场可望再度春天。
(作者均为CBRE世邦魏理仕副董事)
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