“2010海南秋季房博会”于昨日落下帷幕，虽处于传统“金九银十”和“十一长假”的重要节点，但与往年相比，参展单位和人流量却有所下降，效果不甚理想。综观海南楼市，众多三亚楼盘纷纷出走上海参展，琼海文昌项目纷纷外拓渠道，也有不少项目瞄准“新海南人”大作文章，很明显大家都不愿意输在传统意义上的旺季上，沉默谨慎了三个季度的海南楼市，必将在第四季度有所动作。 　　从国家统计局发布的《2010年1-8月全国房地产市场运行情况》上来看，虽然2010年调控不断，但房地产整体开发投资仍旧保持在快速增长的势态，趋势并无太大变化。在9月13日召开的达沃斯夏季论坛， 总理还专门给地产定调，他表示要进一步规范市场秩序，抑制投资、驱除投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设以满足多层次的住房需求。从这个层面上来看，如果之前调控不能达到预期的效果，新一轮调控政策的出台在所难免。 　　历来上有政策，下有对策，房贷收紧，开发商对购房者实行分期付款、甚至垫付头付；需要本地社保，开发商承诺代缴...开发商将点子营销简直运用到了有效。随着第四季度的到来，政府与开发商历经数月的政策博弈和心理博弈都将从“暗战”进入实战。未来三个月开发商的营销动作、购楼者的接盘能力、政策的风向无疑将决定接下来一年的楼价走势。 　　笔者认为，海南地产项目如欲在第四季度有所作为，有两条通路会比较合适，用比较通俗的扑克牌玩法来说，就是“跑得快”和“打升级”： 　　跑得快：降虚火、快速走量回收资金 　　在本次十一房展会现场，众多 业内人士指出，目前海南楼市仍处于“虚火过旺”的状态，要想使购房者真正心动，必须“适当降低价格预期，让量先起来。” 　　一方面是开发商的谨慎上市，另一方面严厉的调控政策和购房者的理性判断，这种三方心理博弈从日前流行的《楼市叁字经》视频里可以窥见一斑——“立秋至，人心凉，越盼降，越断肠。大趋势，渐明朗，鬼房价，还要涨。” 《楼市叁字经》受追捧，道出了百姓的无奈与辛酸的同时，也反映出了刚需人群巨大的购购欲望。从这个角度上来说，笔者认为——不管大的市场环境如何变化，只要楼盘能够理性思考，合理定价，一定能获得购房者的认可。 　　打升级：炼内功、理性提升品质结构 　　据中原数据监控，2010年下半年，仅海口就将有20多个项目集中放量或推出新品，如此巨大的市场放量，加上严峻的政策环境，让传统意义上的第四季度“海南楼市旺季”蒙上了一层未知数； 　　随着房贷政策的缩紧和房产税试点的实行，“全民海南炒房”的时代将不复存在，海南楼市的准入门槛将大幅提升。这就要求开发商必须努力提升产品价值、勤练内功，找准市场定位和目标人群，理性的提升项目品质结构，稳扎稳打，一步一个脚印，才能在持续在市场上拥有一席之地。

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