引言 　　较近一段时间，地王涌现、供应紧张、投资火爆、通胀预期等因素综合下，房价几乎看不到下行空间,尽管2010年楼市调控力度，但在货币资金充裕的情况下，土地交易市场异常火爆。上海、北京土地出让金已相继突破千亿，而大连、天津亦距离千亿不远,地价涨超50%。。面对高房价，购房者不得不寄希望于非传统调控政策——物业税。物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。日前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有者作为课税前提、以财产的价值为计税依据。 　　投资推动楼市成交，投资客持有几套物业在手而不售。这一方面造成了房价不断飙升，另一方面也使住宅空置率日益提高。开征物业税的呼声日益高涨，各方都希望通过物业税增加房产投资者囤房成本，迫使其降价出售。考虑到老百姓的基本自住需求和各地区的差异性，可以从持有套房开征物业税。在10个试点省市中，上海、深圳有望是批将开征物业税提上官方日程的。据了解，此前，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连这10个省市进行了房地产模拟评税试点。据了解，国家有关部门已经就物业税开征的时间以及开征基点在学者和业界征求过意见。结合目前的经济形势，预计起征点在1%左右，不会太高。还有学者指出，可能要比1%再低一些，不过也差不了多少。国外物业税开征经验或许有一定参考。据了解，国外一般是每年交房价（房屋估值）的1%左右。如果以一套房价100万元的房产为例，一年就要缴纳1万元，70年就要缴纳70万元。 　　（一）房地产税作为财产税的基本特点 　　物业税作为一个古老的税种，是指以各类动产和不动产为课税对象的税收。数据显示，财政年度，财产税在美国州及地方政府税收总额中占到了30%以上，其中绝大部分属于地方政府收入，占地方政府税收收入的73.4%。而支出方面，在交通设施和环境及住房支出两大项内，除高速公路和自然资源保护两项由州政府负担以外，属于局部获益的建设项目，地方政府的财政支出力度要大大高于州政府。通过财产税筹集到的收入用于基础设施的建立和环境的改善有助于提升人民生活水平，并反过来影响房地产价值，形成良性循环。 　　（二）我国房地产税收政策存在的问题 　　房地产税收政必须详细剖析我国房地产税收政策存在的弊端。以下我们就从个别税种的设置入手，进而讨论税种之间的协调问题，并逐步扩展至地租、税收和收费之间的关系，以期找出房地产税收体制不顺的症结所在。 　　这种配置的消极后果是，削弱了房地产税收对房地产市场的调控作用，其本应具有的收入筹集效应和社会政策效应也得不到很好的发挥。具体表现为： 　　，土地闲置、浪费现象严重。土地保有阶段课税少、税负轻，特别是对闲置土地没有切实可行的管理办法，使得土地保有者往往只对土地进行简单的开发，以便以低成本长期持有土地，等待土地价格的上涨，不利于土地作为有限资源的合理利用。 　　，不利于发挥对房地产市场的调控作用。目前的税制设计还不能从建设、销售、购购和持有方面对房地产市行形成全面的、自发的调节。一些税种的局部调整虽然在当前的形势下有助于遏制投机行为和调节房地产市场的结构，但仍然是一种应急性质的对策。突出的表现就是，过高的交易环节综合税负在打击投机和促进商品房二级市场流通这两种不同的政策目标面前，显得有些自相矛盾。 　　第三，土地和房产向少数人集中，不利于社会财富的公平分配。房地产流转环节和保有环节税收负担的不平衡，使得纳税人倾向持有土地和房产待其自然增值。造成富者愈富，贫者愈贫的局面，不利于调节财富分配和地权的平均。 　　（三）房地产租、税、费混杂 　　在研究我国房地产税收体制问题时，不能抛开我国的土地制度。我国实行土地的社会主义公有制，以及国有土地有偿、有限期使用制度。因此，与土地私有制国家相比，我国政府不但是公共管理者身分，还代为扮演土地所有者的角色；在国家与私人部门的经济联系中，不但存在着税收，还包括地租。在我国特殊的土地制度下，虽然租、税、费都涉及到政府的参与和调节，但三者体现着不同的经济关系。它们的本质区别在于，地租是基于土地所有权的部分让渡，收费体现了房地产开发经营或使用者与行政管理部门之间的等价交换，而税收则是一种再分配过程。目前我国的房地产租、税、费混杂现象严重，具体表现在： 　　1．以税代租 　　以税代租的代表是城镇土地使用税。城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施，混淆了税收与地租的界限。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》条中明确规定，“为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理，制订本条例”。既然明确是“调节级差收入”，这显然是属于地租的范畴，应该由地租来进行调节.现行城镇土地使用税的基本规范是1988年颁布的。我国虽然从1987年开始实行土地有偿转让试点，但之后一段时间的许多房产所占用的土地仍是无偿划拨的。直到1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》，土地的有偿使用才开始全面推行。而出现在先的城镇土地使用税并没有调整，并保留了下来，具有地租的性质，但又达不到地租的水平。 　　2．以费代税 　　以费代税的代表是市政公用设施建设费（大市政费）和土地闲置费。 　　（1）市政公用设施建设费（大市政配套费）。我国房地产业发展初期，在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的体制下，房地产开发公司以“实物地租”的形式，如为城市配套各种公共建筑、道路、上下水管网等，向城市提供各类市政基础设施和公建配套，以取得房地产开发权。 　　1990年代中期，随着我国土地使用制度改革的深化。“实物地租”的形式也发生了变化。熟地出让价格之中包含了城市政府对各种实物配套的投入，这时的“实物地租”变成了对新土地使用者的一种实实在在的租金，土地使用者不再交纳配套费。而对占绝大多数的划拨土地或生地出让的土地则收取各种城市建设配套费，如市政设施综合配套费，水、气、热管网建设费，绿化建设费等等，配套费标准的高低则与地段差别和配套程度相关. 　　城市市政公用设施配套费的征收，较大幅度地增加了城市建设资金来源，有效地解决了城市建设多年“欠账”的难题。但随着社会主义市场经济的建立，这项收费的问题也逐步暴露出来。一是收费与配套不对称的问题。如许多城市对开发项目收取配套费后，仍由开发企业进行自行配套，而将大市政配套费用于全社会的城市市政公用设施建设。这种以配套费的形式筹措全社会城建资金的做法，由于混淆了产权与权益相对称的关系，打乱了企业投资盈利性与城建投资公益性的界限，所以在理论上站不住脚。二是有些城市市政公用设施配套费存在着名目过多、标准混乱、管理失控、弹性较大的情况。在实践中由于人为因素而使配套费支出偏高和偏低（通过各种途径争取免交、少交或缓交）的现象十分普遍。三是在配套费的名义下，各地还搭乘了许多其它配套收费，如电力、消防、邮电、商业、防洪等，使配套费的内容更加庞大、管理更加混乱、负面影响也较为强烈。 　　（2）土地闲置费。《中华人民共和国城市房地产管理法》十五条规定“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”。 然而，这一规定的执行情况不容乐观，在房地产开发热潮日益高涨的形势下，开发商大肆囤积土地，而每年征收的闲置费却。原因是有些开发商只在出让的土地上进行简单开发，从而轻易地避开了被征收闲置费或收回土地使用权的危险。 　　因此，征收土地闲置费的初衷是好的，但不应作为一项收费，而应该并入到房地产持有税当中，只要是持有就应交税。这样就可以避免上述执行受阻的尴尬局面。而且在我国土地资源短缺的条件下，对于闲置土地，更应该加大征收力度，即作为一种罚税。 　　3．以费挤税 　　目前，我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多。由于各种收费属于地方行为，因此对收费项目难以进行准确的统计，但通过对某些城市的粗略调查，可知房地产相关的收费项目总数远多于税收总数。不良状况造成的影响有：一是导致房地产的高成本和高价格，直接加重了消费者的负担；二是抑制了真正意义上税收的培育和成长，“费大于税”的状况使得国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用；三是收费权力属于基层部门，较为分散，且缺少约束，容易形成一种竞争收费的态势，违背了收费的性质，变成了部门创收，更容易孽生腐败。 　　据有关部门统计，国际社会一般的商品房价格构成为：土地费用和税费占20%，建筑和安装工程费用占72% ，其他费用占8% 。而我国商品房价格平均构成为：土地费用和税费占45% ，建筑和安装工程费用占40%，其他费用占15%。在某些大城市中，建筑和安装工程费用占房价的比重甚至不足30%[1]。对企业的抽样调查结果表明，企业税外负担占税负的比重一般在20-30%之间，但抽样调查的4家房地产开发企业，收费负担占税的比重为111%；太原市某住宅小区,税外费占销售收入的35.78%，占经营成本及费用的70.22%，占房价的35.78%,为利润的851.97%，费税比达到4:1[1]。 　　可见，名目繁多的收费大部分是由消费者来承担的。产生这种局面的原因一方面是由于房地产税收体系不完善，所筹集的税收收入过少，使地方财政捉襟见肘，而由于税收管理权限的过于集中，地方政府通过调整税收制度来增加收入几乎没有可能；另一方面政府通过基金、收费等形式筹集收入又是被允许的，自主的余地是比较大的。因此，在这样一“硬”一“软”的约束下，本应由税收筹集的收入转而披上了费的外衣，较终形成了收费泛滥、以费挤税的状况。所以

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