无论房价暴涨，还是低迷，限价房不可避免地成为市场各方矛盾的集中冲突点。就在广州头个限价房保利西子湾全面交楼的同时，小区162户一期业主却以房屋质量问题、逾期交房为名，起诉开发商保利地产，此案将于4月8日在广州白云区法院正式开庭审理。曾被看作一件“大好事”的限价房，如今却成为购房者和开发商共同的心病。

从到弃楼

2008年初，国内头个限价房保利西子湾以一口价6500元/平方米，正式对外销售，头批843套房源吸引来将近3790位购房者的申请，经过严格的抽签有1400多位中签者获准选房，在开盘当日就有700多套限价房被一空。

但一年之后的今天，一些曾经满心欢喜的购楼者却以各种理由较终选择了拒绝收楼，并将开发商告上了法庭。

造成这一结局的,显然是过去一年中暴跌的房价。保利西子湾所在的广州金沙洲房价在2007年10月达到较高点，超过12000元/平方米，但到今年年初，房价已暴跌至6000元左右。当初有幸抽中限价房的购房者，现在是欲哭无泪。

按照广州限价房销售政策，限价房交楼后五年内不能流通，同时在5年到期后转手，购楼者还需要弥补地价差额。补偿额是按转手时评估价格与限价房开盘销售时价格差额的70%征收。也就是说，限价房基本上剥夺了房价升值给购房者带来的收益。遭受了跌价损失，将来升值了，大头还要给政府，限价房瞬时间由“香饽饽”变成“弃儿”。

事实上，不 价房，由于房价的暴跌造成购房者与开发商对簿公堂的案件，从去年下半年起就明显上升，特别是在房价下降幅度较大的广州花都区、白云区、黄埔区等，而这些案件大多涉及购房者拒绝收房。而在几年前，当地法院的房地产庭受理的案件，大多是开发商拖延交楼。

无奈的开发商

购房者痛苦，卖房的亦显无奈。“我们也是为政府打工，只不过是大业主，房子怎么卖，卖给谁，都要政府说了算！”负责西子湾项目的保利地产副总经理余英向中国证券报记者大倒苦水。

限价房较初是作为政府解决社会“夹心”人士的购房需求而设计的，在销售对象上设置了严格的界限，在广州有条件购购限价房的必须具有广州市户口、无房产、且年收入不超过12万元。

由于限价房用地同样采用招拍挂的方式出让，对于房地产开发商来说，定了销售价格的限价房，考验的主要是经营管理能力。当时房地产商大多作为一个“代工”的心态来参与限价房建设。

另外一个风险,房地产开发商在当时却不曾预见，那就是房价的暴跌。由于当时开发商普遍预测房价将持续上涨，限价房用地拍卖时，开发商大多按照限价房的销售上限价格来测定土地竞拍价格，因此在限价房的价格上,房地产商并没有太多回旋的余地。就是被哄抢一空，无任何营销费用的西子湾项目，据保利地产总经理宋广菊透露,利润率是3%。

据了解，广州10宗限价房用地中，已经推售产品的有5块，动工但未上市的有2块，3块分别位于花都、番禺和金沙洲的地块尚未启动开发。广州目前批准预售5300多套限价房,但部分限价房楼盘较低认购率仅有51%，而广州10宗限价房总供应量为3万多套。没有保利地产的“好运”，未抢夺先机的万科新里程、中海金沙洲限价房项目目前不得不大打广告，而受制于限价房的种种限制，其成效似乎并不大。

“如果政府再不放开限价房的相关限制，除了已经卖完的保利西子湾，其余的限价房都将成为房地产开发商沉重的包袱。”一位业内人士担忧地向记者说。

广州限价房项目可以说将部分开发商逼到了死角，“价格降不下去，一降就亏。如果短期卖不掉，开发商还是亏。大量的现房，无疑会占用开发商巨额资金，造成财务费用激增，较终吞噬掉本来就不多的利润。”该人士分析说。

难破困局

面对限价房困局，广州市房管局房地产市场管理处处长陈大旺日前在保利西子湾全面交楼新闻发布会上表示，广州市政府今年将不再推出限价房用地，而已推出的限价房用地尚未动工的地块可能被收回，可能转化为保障性住房用地或者作为拆迁安置房用地，同时也不排除将其转化为商品房用地。除此之外，广州还将扩大限价房申购对象，城市扩建改建中的拆迁户和海外归国高层次人才将有望可以申购限价房。

“除非房价重拾升势，远远高于限价房价格，否则这些政策根本没有任何意义！”某限价房项目负责人无力地向记者说道，“无升值预期收益、无流通权、无价格优势，放再多的人来，也不会有人购！”

一位开发商表示，没卖掉的限价房要开发商来承担损失，购了限价房的购房者也只能自己来承担跌价带来的痛苦了。毕竟限价房不是“保价”房，在尊重契约精神的市场经济条件下，任何人较终都需要为自己的经济行为负责。

限价房在发源地广州遭受困局的时候，其他地区对限价房的热情依然不减。4月1日，北京规划委还公示了位于朝阳区，总用地面积6.85万平方米的限价房项目。

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