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二手房遇阻租赁预热 加息叠加效应或将显现

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 1424 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  时下的上海楼市正处于各项政策的消化期,相对春节后“休眠期”的一手市场,二手租售行情变化正在加剧 

  与一手成交相类似,节后的二手房市场成交也经历着因春节假期而滞后的政策消化期。而近期,相对于购卖低迷的情况,租赁市场成交似乎显得越发活跃,据本市不少二手房中介门店反映,部分房东甚至上门催促加快出租所挂房源,预计未来一些板块内售转租现象因政策效应或逐步扩大,租赁旺季提前出现的可能性大增。 

  据21世纪不动产上海区域市场统计,目前市场上涨的租金价格已渐渐被租客接受,租赁市场成交有活跃迹象出现,少数分行上门客中租售比例为7比3(租7、售3)。21世纪不动产上海锐丰宁夏分行经理曹虎透露,分行自春节营业至今上门客基本都为租赁成交,新增挂牌也多为租赁房源。而在新国八条政策及传统旺季促使下,租赁短期内应是主要成交类型。 

  二手房挂牌量价齐跌 

  目前,上海市二手房挂牌量结束了三周的连续上涨,开始回落,业内称二手房市场进入冰点期。 

  搜房网二手房数据监控统计,2011年1月31日-2月6日,上海二手房市场呈现挂牌量价齐跌现象,其中,挂牌均价为26911元/平方米,环比下跌2.38%,青浦、崇明等外郊环区域挂牌均价跌幅均超5%。全市区18个区县中,11个挂牌均价下降,其他7区县挂牌均价上涨,但是幅度都较小,总体来看,变化幅度较大的区域都集中在内环以及外环区域。 

  1月31日下午,上海市地方税务局发布了个人住房房产税征收管理细则。一直处于风口浪尖的上海市房产税终于进入落实当中,但是由于恰逢春节,上海市二手房市场进入传统冰点,故房产税对于上海市二手房市场的影响还未准确显现。部分春节期间仍在营业的中介门店反映,春节期间,进店询问的客户中,倾向于租赁的占比较多,诚意交易者甚少。 

  根据网上房地产数据显示,1月31日至2月6日,春节假期内上海市二手房住宅挂牌量减少5247套,环比减少3.54%。其中,普通住宅挂牌量为49143套,环比减少3.82%。 

  从上海市各个区县的挂牌分布可以看出,18个区县中,崇明挂牌基数小,春节期间其二手房挂牌量较上周有小幅增加,增加2.6%。其余17区挂牌量均出现下滑,降幅为长宁区,挂牌量减少6.9%,普陀、杨浦以及徐汇区二手房挂牌量均有超过4.5%降幅。春节期间较受关注度的楼盘有:圣鑫苑、莲花河畔景苑、天台家园、上海康城以及和欣国际花园。 

  2010年租金年增长5.70% 

  2010年二手房购卖市场跌宕起伏,而相对应的租房市场却一路稳步走高。从日前搜房租房网上海发布的《2010租房白皮书》数据显示,2010年12月上海二手房平均租赁价格上涨至2825元/月,比去年同期增长5.70%。其中两居室平均租金为2857元/月,三居室平均租金为3881元/月。  {$page$}

  搜房上海二手房网 分析师表示,从2010整年的租金走势分析看来,7、8、9月仍然延续了传统的租赁高峰势头,租金价格指数均在1550点以上。二手房购卖市场动荡不安、世博会的举办等因素成为租赁市场量价齐升的重要原因。 

  二手房动荡促使租赁活跃 

  浦东新区的老公房梅园新村,一套小两室的房屋2009年7月租金为2500元/月,到2010年7月租金上涨至2800元/月。 

  分析师认为,2010年上海租赁市场的活跃跟动荡不安的购卖市场有着密切的联系。 

  从4月开始的系列宏观调控,让上海二手房购卖市场变得扑朔迷离,房东和购房者同时进入观望状态,一方面房东以“已租代售”的形式等待更好的机会,为租赁市场增加了供应量;另一方面,由于对政府调控抱有过多的期待,一些原本打算购房的购房者,也纷纷选择租房过渡,致使租赁需求增加,活跃了租赁市场,并在6、7月份形成了购卖市场、租赁市场“一半冰水、一半火焰”的状态。 

  此外,2010年国家一系列房贷政策调控的出台,增加了房东压力,也致使其将成本转嫁到租客身上,促使了房屋租赁价格的上涨。 

  世博引发短租热房租翻番 

  举世瞩目的世博会在上海举行,各路游客、参展商、媒体人齐聚上海,“短租”顿时成为上海二手房市场较热门的话题。世博附近的上南花城,一套租金原为3500元/月的三房,在世博期间涨到了10000元/月,涨幅达186%。 

  在“短租暴利”的影响下,不少房东也纷纷“弃长求短”,转战“世博短租市场”。 

  据了解,围绕世博的“短租”在上海世博会开幕前就已经开始了,据21世纪不动产上海锐丰上南分行置业顾问吴迪介绍,在4月份的租赁咨询电话中,世博短租需求占了60%,这些租客大多以世博的参展商为主,租期大约在6-8个月左右,其价格则远远高出了平日的租金价格。  {$page$}

  租赁市场将坐收渔翁之利 

  对于2011年的租房市场,不少业内人士认为,在国家“新国八条”、房产税等一系列政策的影响下,二手房购卖市场将受到更严厉的“打击”,租房市场则将“坐收渔翁之利”,延续2010年的上涨势头。 

  搜房上海二手房网主编万久红分析指出,在二手房“限购”、“限贷”等众多政策的影响下,由于购房成本的增加,很大程度上打压了人们的购房欲望,之前的“潜在购房者”将延续租房状态,继续为租房市场“添砖加瓦”,活跃租房市场。 

  汉宇地产董事长施宏也表示,2011年,汉宇地产也将业务作出适当的调整,对租房的关注幅度将大幅增加。 

  100万总额30年限利息增15万 

  另外据抽样调查显示,央行实施的新一轮加息并未使得购房者对其有太大的反应。头先随着购房时头付比例的提高,交易过程中的贷款比例逐步缩小。据21世纪不动产上海区域市场对旗下300余门店于2010年促成的二手房成交房源的抽样调查显示,购房者以纯公积金贷款购房的套数约占18%,商业贷款购房的套数约占57%,一次性付款购房的套数约占25%。从成交金额角度看,商业贷款约占总成交金额的33%的比例,公积金贷款则约占5%的比例;2010年购房者的平均贷款资金需求约占购房资金的四成左右。 

  准备金率及加息在近期的多次提升造成的叠加效应已经逐步体现。单看一次加息对房贷增加的月供并不太多,但联合去年10月至今的三次加息,购房成本增加就较为明显。

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