在二手房市场中，高估物业价格是业主普遍存在的认识误区。这一误区已成为影响二手房市场发展的重要因素。
　　二手房价格高估的思想为拿二手房与相邻地区新建商品房相比。好些人认为：“隔壁的某某项目一平方米卖到4000元以上，说啥来着我的房子也值大两千多到三千元（每平方米）”。事实情况是，以福州市来说，近年来，新建商品房与其相邻旧房成倍价差的例子比比皆是，如东街口一带，新建项目4000元/平方米以上，而各式旧房的价格只有2000元左右；铜盘路五凤一带，新建项目售价2000-2500元/平方米以上，而旧房价格只有1000元/平方米左右。这些事例说明，同一区域、相邻区域，房地产价格不一定具有可比性，其中特别是二手房与新建商品房，价格差异之殊可达一倍以上。因此，在二手房交易中，以相邻地区新商品房来认定旧房价格是一个严重的价格认识误区。这个误区的形成，是因为新旧房之间可能存在着以下方面的价格差别：
　　头先，较明显的差别表现为建筑物自然折旧形成的成新差别。以同样水准的房子来说，新房旧房之间的成新差别明显。按照房地产估价中成本法的简单原理，以耐用年限为50年的房子来说，建成时间相差1年，由成新因素带来的价格差为2%；相差5年，价格差别即可达10%。
　　其次，新旧房屋存在着土地使用年限上的差别。我国已实行土地有偿有限期使用制度。根据土地估价的原理，剩余使用年限不同，土地价格也不同，由此则进一步产生房地产价格的差别。

　　第三，二手房中的各式旧房与新建商品房之间存在着明显的品质差别，并可能存在着“功能性折旧”。以福州市来说，80年代建的房子多为混合结构的房子，而且门窗和外装饰都很简单；到了90年代，房屋品质有了升级飞跃性的提高，结构上从混合结构升格为框架结构，窗户从木窗到铝合金窗，外墙从简单涂料到条形砖与马赛克贴面；再到90年代后半期，房屋品质的整体性提高则表现为小区配套设施的完善，小区中有了造型景观、特色绿化、文体和商业服务设施配套以及物业管理软硬件等，因此，相邻地块的两住宅，品质差别可能“隔级”甚至“隔代”，自然，价格也就不在一个水准上。另外，随着人们对居住水平要求的提高，旧式品质的房子，如早年建设的没有独立卫浴设施的房子，已无法满足现代绝大多数人的较基本要求，这些房屋的折旧减价除了自然折旧外，还存在着功能性折旧减价问题（功能性贬值，如电脑市场中的“286”、“386”产品，哪怕外表再新，功能上已落伍，此为功能性贬值。
　　第四，各式旧房与新建商品房之间还可能存在着产权类型不同而带来的权益差别。房地产价格是物质实质和权益的结合，权益内涵不一样，价格也不一样。因此，自建房、集资建房、拆迁房、解困房、房改房等与新建商品房之间可能存在着权益差别和价格差别，如果这些房屋由于某些原因（如出租）而产生转让限制条件，则它们与完全自由产权新商品房之间 价格差别则更加明显。
　　较后，旧房交易中的二手房情结也对价格产生影响甚至很重要的影响。在商品交易中，“二手货“心理为普遍存在的减价因素。对于大部分情形的房地产来说，倒手一次，哪怕是刚购即卖，价格上多半要有所折让。
　　 （福州房地产）

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