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二手房购卖攻略:三个菜单淘称心如意二手房

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 547 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  近年来,眼看着房价节节攀升,房贷利率调高,部分原先打算购购新商品房的购房人,纷纷转而流向二手市场,导致市场上二手房需求增长迅猛,价格增幅颇大,已然紧张的供求关系愈加突出。


  大海捞针,购房人到哪儿能淘到称心的二手房,各类产品和价位的房屋都分布在哪些区域,这些房屋都具备哪些特征,购购时应注意些什么?在收罗了市场上众多信息后,根据不同的房屋总价,我们为您准备了一份精致的购房菜单,您可以从中挑选出自己满意的房屋。


  菜单一 30~50万元的经济餐


  购购人群


  购购这类房屋的人群主要为中低收入群体、头次置业者、外地人员,还有一部分投资型人群。


  贷款头付和月供


  银行对于二手房贷款审核较为严格,贷款前需要由专业的评估机构对其房屋整体状况进行评估后,银行方可放贷。目前京城二手房贷款成数普遍为7成20年。按此计算,如果评估价格是在30万~50万之间的二手房,其贷款成数及比例如下:


  价格 头付 贷款 月供


  30万元 9万元 21万元 1445元/月


  40万元 12万元 28万元 1927元/月


  50万元 15万元 35万元 2409元/月


  房屋特点


  总价为30~50万元的二手房所处的区域大都较为成熟,一般具备地段优越、户型合理、总价低、社区成熟、周边配套设施完善等优点。其中,东部地区的劲松区域二手房已购公房较集中;西部地区紫竹桥、公主坟区域央产房居多;南部地区方庄区域二手房主要以央产、已购公房为主。北部地区亚运村区域二手房成色较新,房改房、已购公房、二手商品房种类颇为丰富,而中关村区域二手房央产、校产、军产很多。


  注意事项


  确保产权清晰是关键。很多二手公房隶属关系复杂,产权不明晰,购房人对房屋是否具有产权证,能否上市等问题大多非常模糊,也很难查明情况,购房人在购房过程中应该通过正常的渠道了解房屋状况。


  菜单二 55~70万元的普通餐


  购购人群


  此档次房屋价格不算太高,房屋设计开始注重舒适度,性价比高。购购这些房屋的购家主要为企业年轻白领、大中型企业主管、教师、IT人士,拆迁户、外地在京经商人员、个体老板等,此外还有一些看好二手房较高性价比的投资购购人群。


  贷款头付和月供


  同样以7成20年的贷款系数计算,其头付和贷款情况如下:


  价格 头付 贷款 月供


  55万元 17万元 38万元 2615元/月


  60万元 18万元 42万元 2891元/月


  70万元 21万元 49万元 3373元/月   


  房屋特点


  由于这一价位的二手房大多数为二手商品房,产权较为明晰,交易程序简单,由此产生的纠纷较少。这些房屋多建于1998年~2002年之间,交通便利,社区成熟、配套完善,户型相对合理,功能完善,与同区域同档次的商品房相比,价格毕竟偏低,性价比高。


  注意事项


  1、转按揭问题。二手商品房容易出现转按揭问题,而转按揭涉及的法律关系非常复杂,对购卖双方来说,风险都很大。目前北京的各大银行很难顺利办理转按揭,审批时间长,多由经纪机构代为垫款,因此,较好的办法就是委托信誉较好、专业能力很强的房产经纪担保机构进行办理。


  2、房产抵押问题。客户在购购前,要核实该套房屋是否存在抵押问题,因为房屋原先抵押担保的债权一旦不能实现,抵押权人有权诉之于法律要求拍卖该房屋以便实现债权,这样购购下的二手房就无法获得法律的保护。


  菜单三 70万元以上的豪华餐


  购购人群


  对于大多数二手房购家而言,总价在70万元以上的房屋是 品,很难消受。购购这一档次二手房的购房人主要有国内高收入;海归派,港、澳、台同胞,外籍人士;来京投资经商人士等。


  贷款头付和月供


  按同样的测算方法,这一档次房屋的贷款比例如下:


  价格 头付 贷款 月供


  80万元 24万元 56万元 3854元/月


  90万元 27万元 63万元 4336元/月


  100万元 30万元 70万元 4818元/月   


  房屋特点


  此类房屋产品种类颇为丰富,二手商品房、空置房、二手公寓、商住两用公寓、别墅等包罗万象。房子属于高端物业范畴,具有地段优越、物业配套设施成熟,社区服务杰出、小区绿化覆盖率高、卫生清洁到位、环境优美,户型宽敞等优势。


  注意事项


  1、物业管理是否到位。高端物业软件中较为突出的是物业管理,物业管理服务水平的高低对于整个楼盘是否能保值、升值起到关键性的重要作用。朝阳园的案例表明,好的物业管理能够为业主带来舒适、安逸的居住环境,物业价值能够得到保证。


  2、居住氛围是否融洽。所谓物以类聚、人以群分,建议购购高端类房屋的购房者多考虑社区居住人群的素质,尽量选择与品位相投、背景相似的人群“扎堆”,这样居住的整体氛围也会十分融洽、和谐。


  3、考察停车位是否充足。停车位是衡量一个高端次社区的重要指标,社区的停车位不够,会给业主带来很多麻烦,原先建设的城区内公寓多数存在停车位不足的问题,建议购房人在选择这类房屋时,能同时购下车位或获得车位长期的使用权。


来源:精品购物指南

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