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购房知识:刚性需求购房者购购二手房三大提醒

  责任编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期至:2016-09-10  来源:  浏览次数 259 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

李先生是工薪一族,为了方便上班及出行,他把目光投向价格相对较低的二手房。经过精挑细选,他选中了一套二手房,可是当入住后,他又后悔了。自成为房奴后,他在单位也遭遇一些变化,致使他手头总觉得相当紧张,而且因为他没有吃透二手房贷的有关政策,导致税费、利息都比别人要高。业内人士了解后,认为这是典型的没有很好了解与吃透房贷政策,很多购购二手房的消费者也存在相同困惑。 因此,记者请中国银行祈福分行的刘经理作解答。

  选对贷款银行

  刘经理分析说,如何才能找到与自身状况契合的合作银行和房贷产品?房贷可操作点主要包括还款方式和利率品种的选择两方面。目前房贷还款有多种方式,一些银行还在不断推出房贷还款的组合品种,使用于不同的贷款者,只要挑选了与自己资金状况的品种,其实就是较合适的。

  二手房的购购要比一手房的金融政策灵活得多,因为二手房往往要靠中介介绍可靠的房源,而大多数的中介公司不仅仅是帮你找一套房这么简单,他会为你提供贷款、过户等一条龙的服务。尤其是金融贷款,与中介公司合作的银行往往不止一家,而是包括除了四大银行之外的许多中小型银行,而这些银行的金融信贷政策会有更多的优惠。有时四大银行严格执行了国家临时出台的金融规定,而中小银行则会推迟执行。目前,国十一风声正紧,四大银行贷款也收紧,但四大银行之外的银行则不那么紧,有些银行甚至可以保证二套房有相当代理优惠的信贷政策。

  例如,如果你选择二手房购购,无论是套还是老二套,中介可以帮你绕开四大银行,找浦发银行、广发银行等中小银行,寻找到头付二成、利率七折的房贷政策。这一点,对于新房就行不通了,因为新房的开发商,往往只与一家银行合作,缺小选性。

  刘经理总结,贷款购购新房时,只能选择与开发商所销售的项目有贷款合作的银行,也就是说,贷款银行已经确定不能更改;而二手房贷款则不同,可以选择不同的银行、不同的房贷产品。

  选对还款方式

  刘经理分析说,李先生的压力增加的原因之一,在于他不该选择等额本金还款的方式。收入固定且未来预期较好,可选择月供,其中,等额本息月还款额固定,便于理财;等额本金初期还款较多,但可减少利息及后期压力,各银行都可选择;对于收入固定且收入较高的购房者,选择双周供还款方式更合适,因为双周供相当于一年偿还13个月的月供,还款压力较大,但可节省时间及利息。

  对于收入不固定的购房者,建议选择还款自由行、等额递增、宽限期还款这三种方式,比如在贷款初期收入较少,但预期未来收入增加,可选择等额递增还款法。

  选对中介公司

  刘经理分析说,在购房的人中,大部分是外地年轻夫妻,大部分都是次购房,从李先生的购房经历来看,就知道没什么经验。根本不知道应该关注房屋的哪处,只是被中介和房主牵着鼻子走。他举例说,因为假如有一套房子是南北向的,所以中介就会选择上午阳光较充足的时候带人去看房,这时阳光洒满整个房间,作为购购者当然会很满意。

  事实证明,扬长避短的道理,不是每个购房者都关注的。例如,这个房子市值11000元/平方米,如果你是卖方,他会告诉你,这个房子市值9500元/平方米,倘若你是购方,他会告诉你,这个房子市值12500元/平方米。这样一来,如果11000元/平方米成交,双方都能接受,他自己可以在其中大赚佣金。所以,无论你是购方还是卖方,都要以互换的身份去中介寻价,然后再估价自己购或卖的房子究竟值多少钱。

  记者去年12月碰到的一则案例,也说明了这个道理。纪先生在番禺南国奥园的房子准备出手,因为赶上较后的政策优惠,卖房市场很好。消息刚放在网上,就有中介和个人找上门来。现在,该套房的二手房已涨到11000元/平方米,这个价格在半年前,纪先生是不敢想的。而现在,已有不少中介公司想代理该套房子,保证不低于11000元/平方米的价格卖出去。这样的中介,算是比较可靠的中介,因为你对市场的判断不会那么准确。

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