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楼市“入夏”众生相:开发商挖空心思谋涨价

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 758 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
开发商挖空心思谋涨价

从今年春节以来的楼市回暖,让市场的预期不断变化,"量涨"之后,发展商的"价升"欲望开始蠢蠢欲动。"五一"黄金周的市场火爆更是让发展商对楼价上升的期待膨胀。火爆的销售背后,营销部门往往带来老板"是否定价过低"的疑问。

珠江新城的楼盘销售一直是广州楼市的风向标。今年"五一"广州楼市,豪宅井喷推货的特点也在该区域浓缩。记者从业内获悉,"五一"黄金周的火暴销售,让不少楼盘的老板开始有底气"怀疑"项目的定价是否正确合理。"后悔定价偏低,挖空心思谋涨价"成为一些楼盘后期秘而不宣的指导思想。不少提价手段频频涌现:认购期间不宣布价格,"看菜吃饭"视购家的多少和接受程度,再确定价格,是典型的"水涨船高"战术;细分产品,将楼层、朝向等区别明码标价,甚至伺机升价;有些楼盘则大玩文字游戏,"××元/平方米起"之后便是无限空间。值得一提的是,豪宅通过"提高"号称的装修标准提价更显得"明目张胆":以往2500元/平方米以上的装修标准就已算是豪华装修,如今新上市的豪宅装修动不动就超过四五千元,6500元/平方米也不稀奇。甚至,近日记者听闻,珠江新城某豪宅盘的老板在热销之后,对目前楼盘对外宣称6000多元/平方米的装修标准甚为不满,认为"我们装修标准完全对外说是1万元/平方米嘛!"

节后促销力度大减

"五一"节后广州楼市各在售盘的促销力度大减,相关营销活动远没有4月频密,部分楼盘针对"五一"的折扣也随之减少或取消。与4月各开发商积极促销,积极抢闸开售冲刺"五一"的情形对比强烈。由于保利、富力、合生等开发商4月推货成交理想,上半年销售任务早已完成,相应推盘力度也就有所下降。多位专家对"五一"节后楼市走势都预测成交量将回落,量降价稳或成后市主要特征。

4月起各开发商便纷纷推出"五一"置业优惠,吸引购房者出手,如东部板块某楼盘按揭付款可打9.8折,活动期优惠打9.8折,即时交款优惠再打9.9折,团购优惠还可打9.8折,较后再加上旧业主介绍再打9.5折,算下来楼价是原价的8.8折;而"五一"后部分优惠已取消。在"五一"成交热点区域天河区,保利心语、领峰W公寓等在4月即已开售,在"五一"后所推新货已剩余不多,新开售时的折扣也随之取消。几个传统成交大盘碧桂园凤凰城、广州雅居乐花园、岭南新世界等针对"五一"所推新货也基本处于清货阶段,销售维持正常态势。

"五一"前夕万科、富力、恒大、碧桂园、合生等大开发商共同表示不涨价。其旗下各大在售楼盘大都给出93-99折不等的置业优惠。但记者在"五一"踩盘时,相当多的楼盘销售人员表示相关销售折扣将在"五一"后取消。据记者从某开发商处了解到,目前其销售理想,所推货量基本售清,已超额完成预定目标。接下来的工作将针对下半年销售计划进行,5月也随之进入休整期,不会有大的促销活动。

新盘定价往高走 市场反应大不同

相对于在售楼盘涨价的边走边看,新盘的定价无疑更考验发展商的功力。卖得好不好,开门红不红,以后价格怎么走,似乎都与开盘定价合适与否有莫大的关系。因此,一直以来发展商对新盘的定价都是谨慎而低调的,尽量用"低开高走"的策略来保证开盘的人气和销售。然而,今年以来楼市的迅速回暖,让有些发展商盲目乐观起来。楼盘还没开售,价格就玩起了"三级跳",在挑战购家承受力极限的同时,也将自己置于危险的境地。

4月28日晚,光大·水岸榕城北区较后一期"三叠景 "抢闸发售,开盘当晚短短三公里即售出超过95%单位。记者了解到,光大花园目前在售的均价为1.35万元/平方米,比起三月份的1.28万元/平方米上涨了700元/平方米。由于该盘每次调价都是新货推出时小幅微调,购家的接受程度还算认同。

但是有些楼盘由于盲目跟风,就没这么幸运了。记者了解到,海珠区某盘在开盘前几易价格,就吓跑了不少意向购家。"五一"黄金周,记者在不少新盘现场踩盘时也发现,看的人多,落定金的人少的状况并不罕见。对于市场出现的新盘新货只做登记不开售以及部分楼盘涨价的现象,购家陈先生表示:"还是看看再说吧"。陈先生属于改善型购家,面对发展商节节攀升的楼价,陈先生表示"购不起,就先观望"。

从4月的数据看来,广州楼市成交和3月相比确实出现了小幅的价升量跌现象。有市场人士也认为,尽管这个五一的确看楼的人非常多,但看的人多未必等于购的人多。购家心中都有一杆秤,若开发商在节后大幅度提价的话,有可能会吓跑一些客户。

郊区盘价格优势依然明显

尽管4、5月城区新盘供应量和成交双双出现大幅增长,但以东部板块和华南板块为代表的郊区盘成交量仍然保持亮丽。根据新浪乐居统计的阳光家缘4月30日至5月10日广州楼市网签数据可发现,保利香雪山、碧桂园凤凰城、广州雅居乐花园、万科城新里程、星河湾6号、盈丽美居等郊区盘占据近日广州楼市成交前列。与城区盘相比,郊区在价格上依然拥有明显优势,消化了不少自住客购房需求。

"五一"期间东部板块并没有全新的楼盘推出,依然是以在售楼盘推新货为主。凤凰城、合生湖山国际、恒大山水城、金地·荔湖城、锦绣新天地、新塘新世界等楼盘都持续有新货推出,而且,大部分楼盘的单价都围绕在"5字头"上下,令该板块成为低价盘的主力区域之一。

目前番禺以及南沙售价在四字头、五字头的楼盘极多。庄士·映蝶蓝湾洋房单价只有4000多元/平方米,祈福水城、锦绣半岛等盘单价为5000元/平方米左右。在40-100万元的区间,购家选择极为广泛。而南沙在售的洋房单价都只在4500-5500元/平方米区间。

属于华南板块成交热点的广州雅居乐花园,"五一"热推的"一尺山居"三期三天共出货150多套,轻松拿下近1.5亿元销量。目前总价不高、而且居住板块方便、社区成熟的产品其实不多,"一尺山居"小户型总价仅60-80万元之间,受到追捧在情理之中。

从价格走势来看,花都、从化这一北部板块部分楼盘价格还出现大幅下调。如美林湖国际社区推出"金色溪谷"组团,联排别墅价格为毛坯3800元/平方米起,比花都不少洋房的价格还要低。

购家对后市看法分歧严重

尽管"五一"前后广州楼市掀起了又一轮销售热潮,但多家机构的调查显示,购房者面对当前楼市回暖的心态分歧却愈发严重。在改善型换房需求和部分投资客纷纷看好后市的同时,仍有相当一部分潜在购家处于观望状态。

经纬行研究在"五一"期间的街头访问调查显示,受访者中近期有购房需求的占约4成,比2008年"十一"期间增加了10个百分点,表明现阶段的潜在客户的购房意向更为明确,消费态度较去年"十一"期间更为积极乐观。其中,认为楼价会上涨的受访者占19.47%,比去年"十一"期间增加5个百分点;认为楼价会下跌受访者占47.7%,比2008年"十一"期间下降5个百分点。

该调查还显示,当前投资者对于楼市前景较为乐观:投资型购家认为楼价偏高的比重比自住型购家低15个百分点;投资型购家认为楼价适中的比重比自住型购家高12个百分点。

但另一方面,仍有很大一部分购房者对市场状况并不认可。IRI网络口碑研究咨询机构发布报告称:一季度房地产行业网络口碑状况呈现"整体评价低、关注程度高、对立情绪高"的特征。购房者一方面对楼市振兴信心不足,另一方面则是对现有房价表现出强烈的不满情绪,特别是网民购房意愿已达近年较低水平。

"五一"前《南方日报》联合新浪乐居频道进行的"五一置业趋向"调查也表明,市民对房价的预期与当前市场的房价水平有着明显的分歧。有50.2%的人称其可承受的房价为"4000元以下",只有10%多一点的选择了8000元以上。能够承受两万元以上的更是微乎其微。

二手市场涨价已现疲态

相比发展商拥有完全定价权的一手房市场,二手房价格和成交量的波动更为真实。记者了解到,进入4月份以来二手房业主愈演愈烈的升价、反价情况已经令购家不堪重负,导致近期成交量开始出现下滑。

满堂红、中原等中介公司表示,二手楼市成交量在4月份后出现下滑趋势,一个重要原因就是二手房业主"反价"、惜售心态导致成交难度增加。中原地产方面表示,"五一"期间二手房购家看楼量与平日周六日相若,个别分行出现客流减少的情况。二手业主反价情况进入5月后继续延续,极个别业主甚至多次反价后再封盘惜售。

原本打算在天河区购套二手房的小刘告诉记者,他近期看过的多个二手房单位都因为业主提价5-10万元而告吹。他表示,目前二手房业主卖方市场心态尽显,几个卖主都要求由购家承担交易过程中的一切税费,综合费用计算下来比一手房便宜不了多少。

中原白云区主管称区域内业主反价情况普遍,甚至个别业主以反价试探市场反映,待购家多次追价后认为市场还有后接力,因而封盘惜售。某中介公司天河区负责人表示,目前成交的物业的成交价基本上大于放盘价,大概10宗才有1宗的成交价低于放盘价。

满堂红成交数据显示,4月份二手楼市呈现"量减价升"的状态,交易宗数环比3月份减少了一成左右。满堂红研究部经理肖文晓表示,目前二手房购卖双方的价格分歧有增大的趋势,购卖双方将就此开始新一轮的博弈。他认为未来经济大环境的变化以及一手楼市的表现对置业者心理预期的影响至关重要。

(作者:王昊 李广军 关丽)

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