作为中国房地产的领军企业，万科企业股份有限公司（以下简称万科，000002）始终是房地产调控声中舆论关注的焦点。

4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）之后的百日间，万科的销售均价经历了从“降价”到“上涨”的“过山车”。

与此同时，万科的房子继续热卖。两相对比，投资者备感困惑。

早报记者从接近万科董事会的内部人士处获悉，“4·17”楼市新政发布后万科在房价并无明显下调情况下得以持续热销，原因主要有三点：其一，在数量上，房地产市场在二季度仍处于供给不足，而万科的库存水平偏低。其二，在结构上，受头次置业购房者青睐的小户型在市场上供应比例较低，而万科的小户型供应比例在60%左右，具备竞争优势。第三，在资金链上，万科年内销售回款能满足资金流需要，资金面较为宽裕。

被夸大的万科“降价”

从万科公布的5、6月已售房屋均价来看，万科似乎在“降价”促销。

公告显示，万科5月销售均价10900元/平方米，环比（比上月）下降11.7%；6月销售均价10233元/平方米，环比跌5.9%，较1月份下跌了15%。

这些数据让分析师和媒体连篇累牍喊出“万科已全国性降价”，但万科从未公开承认。

时点来到7月。公告显示，当月万科销售均价11135元/平方米，环比涨8.8%。面对“涨价”，却鲜有分析人士批评万科在调控之际“逆势而动”。

万科人士称，5、6月销售均价的下降，直接原因是可售资源中低价格的房源销售速度更快，但从可比房源来说，并没有一个明显的价格下调。间接原因则是，上半年房地产市场仍面临供给不足的情况，万科在5、6月份同样面临库存偏低的局面。

一方面，虽然5、6月份房地产市场整体成交下降，购房需求受政策影响大幅降低，但是市场仍没有变成供过于求的局面，因此房价没有明显下降。

另一方面，在“4·17”政策出台后，万科从5月开始处于一个存货偏低的局面，按照其1月至4月的销售速度，只有不到2个月的销售库存。

早报记者从另一家房地产巨头金地集团的一位高层人士处了解到了开发商对库存水平的态度。该人士介绍，作为开发商，不希望存货所剩无几，出现无房可卖的情况，这将无法保证公司经营的连续性以及团队的稳定性；反过来，也不希望存货过多，导致销售时面对存货压力而在销售上采取更为激进的做法。

“小户型较多能占比60%”

7月下旬，近7000名购房者参加了万科北京一郊区项目的摇号活动，该项目可售房源不足900套，开盘两日，便告售罄。

有分析人士指出，这不仅受益于万科“被降价”报道带来的促销效果，关键还是该项目主力户型为80-90平方米的小两居、小三居。

万科人士称，万科以小户型为主的产品结构受政策调控影响较小，同时也符合目前头次购房人群的主流需要，在市场上占有竞争优势。

一方面，数据显示，自“4·17”调控政策以来，万科4、5、6月份三个月的销售房源中，小户型占比均高于调控前水平，稳定在59%以上。

由于头次购房者不受调控政策的影响，在4、5、6月的万科购房客户中，头次购房者的比例均超过30%，投资性客户明显下降。

据了解，万科对所有的客户都进行过资料备案，并进行购房性质的分类，其中对于次购房的人群定义为改善需求。

另一方面，万科人士透露，目前市场上小户型比例仍偏少，截至6月，在中国房地产市场销售套数中，小户型占比大概略高于30%。

万科人士分析，尽管万科的小户型销售比例很高，但进一步大幅上升的可能性不大。从套数上来讲，较多60%的比例是小户型。未来小户型销售套数进一步明显增加的比例不会很大。

“销售回款能保证现金流”

万科人士称，今年销售回款将能支持现金流的需要，资金面较为宽裕。

其中，在支出方面，全年工程支出约300亿元；去年年末有160亿元土地款项需要支付，今年上半年约有120亿元新增土地款项。

收入方面，万科希望今年超过2009年的销售规模，再加上年初230亿元的现金，预计全年净负债率还会进一步降低。

万科人士称，今年855万平方米的开工面积目标目前不会调整。该目标虽然较2009年增加了50%，但仍是一个较为审慎的目标。

经历了2009年的市场环境，今年年初万科内部曾考虑将新开工面积定位为1000万平方米，但考虑到即使没有严厉的调控政策，2010年整个市场销售的规模会较2009年下降，万科较终将今年新开工计划定为855万平方米。

万科人士称，今年竣工资源基本上均可提供预售，达到预售条件的，尽快推出销售；并将依据不同城市不同销售情况，灵活定价。

万科人士称，“相信在未来环境的调整中，万科的市场表现能够更好，因为万科产品结构受政策调控的影响较小。未来根据不同城市、不同项目的情况，在产品结构上还将进一步增加小户型比例。”

“下半年必然调价”

万科人士指出，2010年下半年房地产市场预计会出现一个供过于求的情况。从未来市场环境来看，价格调整是必然的结果。同时，万科不会有一个统一的销售和定价策略，但是在不同城市、不同项目上会采取更加灵活的定价。

银河证券分析师丁文认为，2008年的房地产行业调整，导致商品房单月新开工面积连续11个月负增长，直至2009年6月才转负为正。而商品房累计的新开工面积到2009年10月才实现了正增长。考虑到需要9到12个月的建设期，因此，在2010年的三季度，商品房的供应将会增长。

万科人士表示，去年四季度新开工面积增加明显，这些资源需要经过一段时间的建设才能变成可售资源。

王石在8月初的一次公开演讲中也表示，今年房地产企业推盘时间大多集中在9、10、11月份。随着房源大量增加，热点城市的房价还一直坚挺下去是不现实的，“热点城市肯定有回调空间”，“开发商死守房价是在与政策对赌。”

(作者：罗晟)