“公司目前有若干大型项目接近洽谈尾声，这些项目启动需要大量资金，才有了这次融资举动。”10月20日，建业地产财务总监胡冰接受记者电话采访，解释了本次发债的动机。

胡冰表示，公司未来有意增加更多土地储备，并逐步增持商业物业。

备战项目扩充

建业地产票据发售的少有全球协调人德意志银行内部人士向记者介绍说：“建业此次票据发行，是今年同类评级房地产企业中，票息较低，认购倍数较高的一笔。”发行前，建业地产获标准普尔BB-/B+评级、穆迪（Moody）Ba3/B1的评级。公司原定发行规模为2亿～3亿美元，原定利率区间为12.25%～12.75%。

建业地产全球路演10月8日自香港开始，原计划经新加坡、伦敦、纽约、波士顿四地。由于迅速获得6倍认购，路演团队取消了波士顿行程。较终以3亿美元高限确定发行规模，以12.25%低位完成定价。

建业地产估计，票据所得款项净额为2.905亿美元。计划将其中2.5亿美元用于新物业项目，3500万美元则用于偿还现有债务，其余用于一般企业用途。

建业地产表示，用于新物业项目的2.5亿美元将注入建业住宅集团（中国）有限公司，并成为其资本金(专题 论坛)。其中大部分将用于郑州等市场的土地购置，增加土地库存。另一方面，由于资本金增加，预计可并由此撬动国内更多商业贷款。

3500万美元是否是“发新偿旧”？胡冰对此做出否认。他解释道，建业此前有部分境外银行贷款，以公司股权作为抵押。发行优先票据需要以偿还上述贷款、释放这部分被抵押股权为前提，这是公司做出该项安排的原因。

续调债务结构

初步估算，年息12.25%的3亿美元票据在未来5年内将给建业地产带来约2亿元的利息开支。上述德银人士表示：“以建业地产的现金流来看，承担这样的财务成本不成问题。”不过短期内，上述利息开支会给建业地产的利润增长和净资产负债率两项财务指标带来变化。胡冰表示，建业地产制定了一个年利润率增长20%的计划，并且都有相应的项目作为支撑。未来1~2年内，2亿元利息开支可能会使利润的增长速度减缓。不过，随着本次融资取得的核心土地储备届时进入销售期，利润将随之获得大幅增长。

胡冰表示，预计年底到明年年初，随着本次融得的资金用于购购土地，短时间内建业地产的净负债比率会有大幅增长。不过随着销售回款回笼，又会快速下降。除了这个预期内的波动外，负债比率保持在50%是公司长期控制负债水平的标准。

短期财务波动外，本次5年期债券发行对建业地产更为重要的影响在于对债务结构的调整。

“本次发债以及去年发行的可换股债券，是对公司财务结构的延续性调整，将使公司的债务结构更加合理，有利于进一步降低债务风险。”胡冰说。

就建业地产而言，由于未来5年内既定的扩张战略，更多的融资渠道仍在探索中。胡冰透露，针对持有类商业物业的经营性贷款，目前正是该公司的新课题。

票据融资窗口又启

建业地产优先票据发行完成次日，恒盛地产（0845.HK）即宣布发行5年期本金额3亿美元的13厘优先票据。此外，8月下旬至今，加入发债行列的港股地产类公司还有宝龙地产（2亿美元）、人和商业（3亿美元）和合景泰富（2.5亿美元）。

上述德银人士表示，在9月份港股市值“冲上去”后，高息票据市场又一次开启了窗口。

据悉，目前有多家地产公司正在寻求发行优先票据的机会。胡冰认为主要原因是由于股市估值偏低，用股权融资可能损害老股东的利益。

因为需求量增加，投资银行对于交易对象的选择更为苛刻。上述德银人士介绍说，目前投行感兴趣的公司有如下特点：杠杆率不是很高，资产负债表、营运、未来发展三方面都非常稳健。

“从目前宏观调控政策的方向，投资者需要更稳健的公司，能够看清其未来3年的发展前景，高风险的企业更适合股权融资。”上述德银人士认为。

(作者：杨凡)